(提要)當股改尋寶游戲基本結束之后，我們又迎來了一個新的尋寶機會。2007年，上市公司將采取新的財務會計準則，新會計準則改變了老準則的一些傳統計量方式，如投資性房地產、交易性金融資產等，將使一些公司資產增值的部分得以體現，財富寶藏即將顯露。

　　新會計準則將從2007年1月1日起在上市公司中率先實行。毫無疑問，新準則下有金礦，那么，企業的哪些資產會埋有金礦，金礦中的寶藏又該怎樣去發現、發掘，進而轉化為投資人的財富呢？本文的結論是：投資性資產是新準則金礦的集中地。

　　為什么是投資性資產

　　長期以來，上市公司會計報表中的“資產”被劃分為四大塊，流動資產、長期投資、固定資產和無形資產。其實，就資產的作用或者說用途而言，主要是三大項，消耗性資產、資本性資產和投資性資產。消耗性資產包括存貨中的原材料、產品、半成品，用于購買原材料和日常經營活動所需的貨幣資金、以及在此過程中形成的各種應收應付款項等，實際上也就是流動資產；資本性資產表現為生產經營中必不可少的固定資產(包括在建工程)和無形資產等；投資性資產其本質是企業將暫時不用的資金用于各種投資。一般來說，消耗性資產和資本性資產是企業的主體資產，而投資性資產是有了富裕資金后才投入的，這就像一個家庭，維持日常生活后有了多余的錢才去投資股票、債券、房地產，以及高成長企業，等等。

　　可是，

中國經濟發展到今天，投資性資產的地位變得越來越重要，特別是近兩年來“流動性過剩”已成為中國經濟的關鍵詞。流動性過剩(通俗地說就是錢太多)只能有兩個流向：不是從事各種資本投資，從而引發房地產熱、開發區熱、基礎設施重復建設熱等；就是去購置各種投資性資產，但在國家宏觀調控不斷抑制投資過熱的大背景下，資本投資邊際效益下降。過剩的流動性(包括境外資金)越來越多地涌向投資性資產，其結果只能抬高資產價格，投資性資產價值重估也就勢在必行。

　　就如造就世界首富的(比爾·蓋茨、巴菲特等)首先是投資性資產，而不是開工廠辦商店一類的經營性資產一樣，上市公司中藏寶最多的也必將是投資性資產，而不是什么別的資產。

　　哪些投資性資產將大放異彩

　　通觀新會計準則，上市公司中存在巨大升值潛力的投資性資產主要是以下三項：(1)、交易性金融資產；(2)、可供出售的金融資產；(3)、投資性房地產。

　　交易性金融資產即原來短期投資欄下的股票、債券、基金投資等；可供出售的金融資產，指的是原來在長期股權投資欄下，報告年度將用于出售的金融資產，如上市公司限售股轉變為可流通股等；投資性房地產，指的是用于出租或資本增值的房地產。這三項資產，第一項為短期投資，后兩項為長期投資，按照舊會計準則，三項資產原來均采用成本法，即按投入或購置時的成本計量，到報告期末若市值低于成本，需分別計提長、短期投資減值準備，若市值高于成本，卻并不能作為利潤，只有到出售時才能計算投資收益。

　　新會計準則改變了原有的會計計量方法，規定投資性資產可以采用公允價值計量。對于第一項和第二項，即交易性金融資產和可供出售的金融資產，由于股票、債券天天都有交易，其公允價值也就很容易確定，上市公司只需在年初公告本年度將有多少“長期股權投資”轉為“可供出售的金融資產”即可。如歲寶熱電，其投資民生銀行的股權按市值計算達10多億元，該公司已公告，2007年度將有3億元市值用于出售，即將民生銀行相關股份由“長期股權投資”轉為“可供出售的金融資產”。

　　可是對投資性房地產來說，其公允價值就不那么容易確定，新會計準則于是規定了若干條件，如必須有活躍的房地產交易市場，以及企業能夠從市場中取得相關價格信息等。

　　顯然，投資性資產由原來的成本法計量改為公允價值計量，其升值空間極大，擁有投資性資產較多的上市公司，其利潤(投資收益)和凈資產都將呈現巨幅增長，自然股價也將隨之騰飛。但對投資人來說，必須認真考慮兩個問題：一是到底哪些資產可以確認為投資性資產，特別是投資性房地產尤須細加區分；二是上市公司愿意將多少長期投資轉化為投資性資產，其中又有多少愿意采用公允價值計量。

　　投資性房地產的種種誤讀

　　鑒于投資性房地產沒有股票、債券那樣活躍的交易市場，新會計準則第3號專門對此作了界定：“投資性房地產，指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，房地產企業“存貨”科目中用于出售的房地產，以及企業自用的房地產被排除在外。同樣，酒店、旅館等日常出租的客房也不是投資性房地產，對此，“《企業會計準則第3號――投資性房地產》解釋”是這樣表述的：“企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供服務取得服務收入，該業務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。”

　　對照準則及有關條文的解釋，市場對投資性房地產有不少誤讀。

　　誤讀一：哪家房地產企業土地儲備多，重估后升值潛力大，投資收益就高。其實，房地產企業的土地儲備及開發中的房地產均非投資性資產，以投資性房地產最多的浦東金橋為例，該公司47億元總資產，25.42億元凈資產，放在“其他長期資產”科目中用于出租的開發產品(包括地產和房產)就達29.8億元，按照新準則，近30億元的“其他長期資產”基本上均可轉為投資性房地產。

　　誤讀二：地處黃金地段的商業地產可作為投資性房地產。事實是，如果系自用，并不屬于投資性資產；但如益民百貨，公司凈資產8.7億元，用于出租的房屋及建筑物就達6.54億元(包括商鋪、辦公樓、廠房，住宅等)，當可屬投資性房產，加之公司所處淮海路等頂級地段，升值空間巨大。

　　誤讀三：酒店房產主要用于出租，可屬投資性房產，因而有人就把中國國貿、錦江酒店等都作為投資性房地產概念股，其實，上文已經提到，一般的酒店客房不屬投資性資產，只有將其“部分或全部出租”，并且可以“單獨計量和出售”的，才能確認為投資性房地產。而這兩家公司中類似整棟大樓出租的似乎并不多。

　　成本模式和公允價值模式之利弊

　　對股票投資人來說，你買的上市公司的投資性資產采用公允價值計量，就猶同抱了個金娃娃；可是對上市公司來說，愿不愿意采用公允價值，什么時候采用公允價值，有多少投資性資產由成本計量轉變為公允價值計量，卻是另外一回事。

　　就拿投資性房地產來說，新會計準則第3號規定，對投資性房地產，企業可以采用公允價值計量，也可以仍然采用成本法計量，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　于是，問題產生了：采用新會計準則第一年由成本模式改為公允價值模式，確實一口吃了個大胖子，拿浦東金橋來說，其近30億元投資性房地產若采用公允價值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地產價格跌了，也得采用公允價值，以后漲漲跌跌，每年經營業績勢將變得很不穩定。再說，采用公允價值后，相關房產不能折舊(作為無形資產的土地使用權不能攤銷)，勢必要多繳稅。更厲害的是，成本法改為公允價值法后，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數，而這時候企業實際上并無“所得”，更無現金流入，卻要繳沒有所得的“所得稅”，縱然因交易行為尚未真正發生，只作為“遞延稅項”，畢竟是利潤總額中扣下一大塊，企業會愿意嗎？

　　但是，采用公允價值對企業也有很大一塊誘惑：除了當年業績大增、股價大漲，大股東市值大升之外(如果恰逢高管期股行權年，其個人腰包更會大鼓特鼓)，由于凈資產的大幅增長，企業融資能力將得到極大提升，這對資產負債率較高、融資已顯得相對困難，而本身發展需要巨額資金的上市公司尤其如此。

　　權衡利弊，肯定會有一些企業對其擁有的投資性資產采用公允價值模式，但從成本模式轉為公允價值模式，將是逐步的，分期分批的，以使企業各年的資產和利潤增長顯得較為平滑和穩定。但縱然暫時不采用公允價值模式，寶藏還是寶藏，并不會因為尚未開采發掘而相形失色，相反，一家上市公司擁有大量隱形潛力資產，還足以支撐股價乃至推高股價。

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