88家公司每股經營現金流為負

　　谷東

　　雖然在上半年，房地產上市公司整體營業收入及凈利潤均出現了同比增長，但房地產政策的趨緊，也令該行業總體的資產負債率升至67.79%，現金流指標也由正轉負。

　　東興證券行業房地產行業分析師鄭閔鋼在總結房地產半年報時指出，上半年房地產上市公司的最大變化是資金流出加大。雖然房地產上市公司在2009年的每股經營性現金流達到近十年最好狀態，但截至6月，房地產上市公司的每股經營性現金流已創近幾年同期最大負值。

　　借款同比增近六成

　　來自Wind資訊的統計，以申萬行業分類的135家房地產上市公司，總體資產負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個百分點，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點。

　　而從“萬保招金”四大上市房企的情況來看，其資產負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(000024.SZ)相對較低，也達61.30%，而保利地產(600048.SH)則高達76.77%，萬科A(000002.SZ)和金地集團(600383.SH)的資產負債率也均接近了70%的水平。

　　根據鄭閔鋼在研報中的統計數據，135家上市公司的借款達3317億元，同比增長56.46%，較2009年底增加了32.06%。其中，長期借款為2487億元，同比增長76.26%，較2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比增長16.90%，較2009年底增加了24.35%。

　　保利地產每股經營現金流-5.10元

　　從現金流上看，經歷上半年對房地產開發資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月底，房地產上市公司的每股經營性現金流為-0.70 元，為近幾年來同期最大負值。

　　數據顯示，135家上市公司中，除了東方銀星(600753.SH)每股經營現金流為0外，只有46家為正數，而其余88家均為負值。與此相對應，在上年同期，每股經營現金流出現負值的上市公司只有43家。

　　在每股經營現金流的負值排名中，保利地產更是以－5.10元排名最后，其上年同期這一數據為1.71元。而招商地產、金地集團以及萬科A也均出現了較大的負值。

　　業內人士表示，按照上市房企目前的資產負債率水平，利率變動對開發商利潤沖擊很大，杠桿越高利潤沖擊越大。同時，開發貸40%今年年底到期，開發商面臨一定的資金壓力。

　　鄭閔鋼也在其研報中預計，今年四季度房地產開發企業的資金將明顯趨緊，一方面將迫使企業加大促銷力度；另一方面也將大大減弱開發企業提高商品房銷售價格的過高期望；接下來的4個月，商品房銷售活躍度將加大，銷售價格波動也將加大，9、10月份銷售價格的變化將對后市有很大的影響。

　　再融資暫停

　　據Wind資訊統計，上市房企的再融資也幾近停頓，今年上半年，除了通過重組轉型為房地產企業的兩家上市公司外，并無真正的再融資出現。

　　而在8月底國泰君安舉辦的地產行業論壇上，有業內人士指出，房地產企業融資方面，銀行貸款仍處于房地產融資的主導地位，平均為60%左右；盡管融資方式開始多樣化，但諸多融資渠道受約束也同時增加，企業融資難度和壓力在增大。

　　同時，銀行信貸向有保有壓發展的趨勢更加明顯。“控制規模，優化結構，防范風險。”該人士指出，目前，個貸向自住靠攏，抑制投機；開發貸向優質企業靠攏，向西部和二、三線城市傾斜。土地儲備貸款向財政收入好的地方傾斜。

　　對此，很多房企也開始尋找新的融資渠道。世茂股份(600823.SH)證券事務代表俞鋒在上述論壇上表示，除了開發貸之外，公司還在嘗試信托、買方信貸等新的融資渠道。另外，還在嘗試經營性物業貸款，按評估價的70%發放，利率為基準利率，期限為5~10年。

　　招商地產財務總監黃培坤則表示，招商地產目前超過80%的有息負債為長期負債，且利率非常低。由于早在去年底公司就判斷利率將處于上升的趨勢，資金將趨于緊張，因此適時增加了大量的長期貸款，基本均在3~5 年期以上的低利率長債。