寧國強

　　當利空政策出臺之時，沒有一棵稻草可以救命。

　　近期房地產公司在政策調控的影響下，紛紛走低，卻仍有一只股票表現出眾，12月10日，連續三日漲停之后，綿世股份(000609)發布警示性公告，表示將在核實情況后復牌。

　　并不是所有房地產公司都像該公司這么幸運。市場人士認為，即使是業績不錯的地產公司，由于宏觀調控的影響，同樣被部分主力資金拋棄。

　　萬科(000002)、金地(600383)、保利(600048)等龍頭企業，近期都走出了連續下跌的走勢。據數據統計，截至12月13日，保利地產、金地集團、招商地產位居板塊10日內跌幅榜前三，跌幅都超過了10%，其20日內跌幅則達到或接近30%左右。

　　“二套房”重擊房地產行業

　　中國

人民銀行和

銀監會12月11日聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》規定，以包括借款人、配偶及未成年子女的借款人家庭來認定房貸次數。鑒于機構11月末殺跌賣出地產股的力度較猛，及中天置業危機對房地產板塊的負面影響，在市場整體調整和宏觀調控可能繼續的背景下尤其值得警惕。而11月29日，上海市財稅局正式發布通知，本市開始征收2007年度城鎮土地使用稅。

　　上海、深圳開征土地使用稅，對資金有限的中小發展商而言，是一筆不小的支出。有市場人士評價，該措施可能會對其他城市相關政策的制定，具有一定的示范作用。

　　二級市場方面，有人指出，地產股估值水平較高，前期漲幅巨大，未來將不斷出臺針對房地產市場的調控政策，這樣，機構將難以在年末找到做多地產股的理由。更有人稱之為可能壓倒駱駝的最后一根稻草。

　　物業稅傳聞又起

　　據上海證券報報道，“你住了大房，就要進行補償，要體現社會的公平”。12月11日，中國房地產業協會會長宋春華先生在“2007中國房地產市場形勢分析報告會”上表示。他向上證報預測自己個人的判斷，明年物業稅有出臺的可能。

　　“物業稅的開征是勢在必行。”有其他領導同樣表示。

　　事實上，今年3月份，據中國證券報報道，建設部副部長劉志峰曾對媒體透露，建設部正會同相關部委研究制定房產保有環節的稅收問題，大戶型住宅的稅負肯定比中小戶型重。

　　建設部政策研究中心科研處處長文林峰表示，目前政策部門正在商議是否在奢侈消費和經營性的物業上先期試行。

　　所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民應繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。

　　據稱，在具體實施中，物業稅很可能以房地產的市場平均價格為基本計稅依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據；鑒于中國地區之間經濟發展極不平衡，國家只規定物業稅0.1%-3%的幅度稅率，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定的適用稅率。

　　值得注意的是，在物業賣出之前，不動產所有者為房地產開發商。對于那些長期大量囤房的人，此項稅收影響很大。

　　一位稅務官員表示，物業稅開征將有可能提速的一個重要原因是，房地產業已經成為偷逃稅重災區。

　　來自國家稅務總局的信息顯示，房地產業是惟一一個連續3年被列為稅務專項稽查的行業，部分地區約有90%的房地產企業存在涉稅問題。

　　資金加宏調 嚴冬寒上加冷

　　資金方面，根據國家統計局的統計，中國房地產開發企業資產負債率一般在70%左右，甚至更高。有業內人士評價，“從緊的貨幣政策”對于房地產行業無疑雪上加霜。

　　在《財經》07年會期間，前摩根士丹利董事總經理謝國忠表示：“目前房地產開發企業資金很緊，近期一系列政策出臺后，應該還會更緊。”

　　出讓手中囤積的土地儲備，本來可以為持有大量土地儲備的公司帶來額外收入。但是房地產公司倒賣土地又是飽受市場詬病的一大問題。此點恰恰是當前全國房巡組調查的重點之一。據媒體報道，預測到2007年底，僅房地產開發商囤地約10億平方米，同時，銀行體系每向房地產行業注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。

　　市場人士提醒，投資者應對房地產公司的近期走勢前景保持足夠的關注。一些公司從數據上看，確實相當優秀，但是在當前對于該行業一系列有針對性的政策利空出臺之時，對于該板塊

股票的異動表現應保持相當的警惕和謹慎。

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