本報記者 公培佳 于 濤 鄭 盎 北京 天津 上海報道

　　9月28日，“十一”長假前中國股市的最后一個交易日，上證綜指牛氣重現，沖過5500點“限速線”，大漲142.90點，漲幅2.64%。滬深兩市成交量再上2000億關口。

　　然而，在體現熱錢“流動”的另一面，中國樓市在俗稱的“金九銀十”里卻處處喊冷。本報記者國慶期間進行三地調查發(fā)現，北京、上海、天津等主要房地產市場新房上市量、成交量持續(xù)走低，投資人持幣觀望氣氛濃厚。

　　市場冷熱兩重天似乎來源于此：9月27日，央行、

銀監(jiān)會聯合發(fā)布

二手房房貸新規(guī)。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　27日當天，在A股指數上漲背景下，地產股板塊卻大跌4.21%，跌幅與“5·30”大跌時相近。“房貸新政對市場的影響將非常顯著。”中原地產華北區(qū)域總經理李文杰對記者如此表示。

　　另外，包括住房協會副會長顧云昌、聯合證券分析員任瞳在內的多位專家在接受記者采訪時均認為，房貸緊縮政策很可能會使炒房資金選擇撤退，并持幣觀望，繼而增加流入股市的資金，給股市繼續(xù)上升提供動力。

　　不過也有觀點認為，新政會不會“習慣性流產”還很難說，至少在目前配套體系不全情況下威力難免打折扣。對此21世紀不動產的觀點是：影響短期尚不明顯。

　　京津滬樓市喊冷

　　10月2日，北京，一輛從宋家莊開往天通苑的26輛看房班車里散坐著十幾個人，他們的目標只有一個：地鐵5號線沿線房產。江海波混跡中間顯然是“動機不純”。

　　江是一個在京城手握十余套房產的職業(yè)炒客，兩年前他重金押寶地鐵5號線，眼看10月7日5號線開始運營，沿線房價躥至歷史高位，他尋思著“該撤退了”。拿定主意后，江也加入了看房大軍搜集市場行情。

　　真正讓江下決心全身而退的是一種敏感的嗅覺：“越來越感覺形勢不對勁，我從8月開始就陸續(xù)出貨了。”據江透露，炒房套現的資金以往是要很快尋找下一個房產目標的，現在“這筆錢”卻顧慮重重。

　　原本約好3日再與記者詳談的江海波，后來卻臨時改變注意，理由是幾個多年投資炒房的朋友有個緊急聚會，商討撤退方案。此時，在國航做飛行員的宋明坐在天津國際大廈樓下的星巴克里，向記者談起他購房計劃的頗多遺憾。

　　宋在國際中心已有一套小一居，今年5月份貸款買的，本打算近期再貸款添置個寬敞的房子，現在看來計劃要有變動。

　　改變計劃的還有上海的王小姐，供職于上海某外企的王聯系中介，把一套位于“東方曼哈頓”面積約211平方米的居室以750萬元掛牌出售，不久之前她的要價還是780萬。王小姐對拋房的解釋是：“一個新政策出臺，情況就不同了，誰知道還有什么政策要出來呀，投資預期也得跟著改，沒辦法�！�

　　事實上，記者在采訪調查中了解到，在上述賣房、拋房者的個案背后，是京津滬三地房產市場進入所謂的“金九銀十”以來不斷喊冷的現實。

　　10月1日，正逢黃金周看房高峰期，記者在上海市區(qū)多個地段看到，很多中介選擇“十一關門休假”。這與往年的黃金10月大相徑庭。即便是9月底的幾天里，中原地產、信義房產、漢宇地產80%以上的門店甚至一度遭遇“零簽約”的尷尬局面，這在上海樓市還是第一次。

　　記者在2007上海房地產秋季展示會上還看到，外地樓盤、上海本地偏遠樓盤占到整個展會相當比例，中心城區(qū)樓盤寥寥無幾。上海佑威房地產研究中心主任薛建雄介紹，9月前24天，上海商品住宅的成交量僅158.55萬平方米，“金九銀十”風光不再。

　　在天津，記者走訪了位于天津萬科大廈內的龍勝置業(yè)公司，原本有下屬60多家門市的房產中介公司寬敞明亮的營業(yè)大廳中鮮有購房者。“這哪兒像金九銀十啊！”剛來公司不久的業(yè)務員小劉對記者說：“國慶節(jié)的人流明顯沒有以前火，一些大客戶都流失了�！毙�劉說的大客戶，指的就是那些有錢有規(guī)模的炒房者。

　　無獨有偶。在房市持續(xù)高燒的北京，記者走訪了位于西直門、朝陽門的多家房產中介，看到的情形同樣冷清。一些樓盤的售樓處退房者反而在增多。

　　據記者了解，在9月中旬結束的北京秋季房展上，也呈現出了“參觀意愿濃、實際成交淡”的局面。該房展會參展的樓盤僅有32個，北京市內的項目僅過10個，意向成交1776套的低量預示著北京房市交易正陷入低谷。

　　一筆炒樓“明細賬”

　　今年前8個月還一片紅火、歌舞升平的樓市，緣何掉頭直下？

　　在流動性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是最大的兩個選擇。如果投資樓市的錢路被堵，股市的錢自然會多。那么，投資樓市目前真的已經不劃算了嗎？

　　多位業(yè)內人士接受采訪時都分析，除了泡沫越聚越多、房價過高引起多方打壓等宏觀面因素外，央行提高第二套住房貸款首付規(guī)定，給了房地產炒客們當頭棒喝。

　　建行北京分行的一位分析人員秦女士給記者詳細算了一筆賬，結論是炒房的成本大肆增加，風險凝聚。

　　秦女士告訴記者，現在5年期以上房貸年利率為7.83%，購買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實際年利率為6.6555%；如果是買第二套房，貸款利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率高達8.613%。

　　據她分析，以總房價100萬元、貸款15年為例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10萬元現金。不僅如此，原來70萬元的實際利率是6.6555%，每月需還款6100余元，15年利息總額408373.4元；而今后首付40%后，貸款60萬元，實際利率8.613%，每月還款5948.04元，利息總額為470647.2元。兩者相比利息最終多支出62273.8萬元。

　　“假如我拿100萬現金投資總價在100萬左右的房產，以前可以貸款買三套，現在只能買兩套了。”令江海波感到吃虧的是，最終還要多付出近20萬元的利息，“對投資者而言，這可不是小數目”。

　　據央行最新統計，今年6月末全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿 。事實上，已出售房產空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

　　按照江的預計，炒房投資回報的數額要有底線，一旦成本過高，炒房力量就會被打壓，整個房價將不可避免地被限制。近日有一項網絡調查顯示，超過六成人認為，在房貸新政之下，需要拿更高首付款去買房，會抑制炒房人的行為，并最后影響到房價。

　　顧云昌認為，國家調控會繼續(xù)應用銀根緊縮政策，這對房市中的投機成分顯然是一大“利空”。薛建雄稱：“新政可能導致上海樓市前幾個月的漲速放慢�！�

　　而從21世紀不動產北京多個門店的交易情況看，早在9月初市場得到“可能提高首付”消息后，交易量立即有所減少。9月中下旬，投資者的觀望情緒加劇。

　　新政威力打折？

　　數據分析的結果非常清晰，實際操作中真的有那么大威力嗎？

　　記者致電建行北京分行了解到，新政要等細則出來后再實施。建行天津分行則表示，目前對購買第二套住房的貸款申請人，仍然執(zhí)行首付三成的標準。京津滬三地的銀行方面大多表示，新政看似簡單，但具體實施起來很難。

　　記者走訪了京津滬部分樓盤了解到，新政實質上對于自住和投資兩大人群影響有別，最終作用很可能多在中等價位房上。首次置業(yè)多是低價位，購買高檔樓盤的多是大買家，中等價位則屬于房屋升級換代的主要目標。

　　“對想升級換代的購房者和中小型投資者影響會大些，而對于大型購房團的不利影響則不明顯。”天津房產中介普遍如此認為。而中原地產機構一項購房意向調查顯示，在近期有自住購房意向的人群中，82%屬于首次購房行為。這意味著新政只能影響一成左右的購房意向人群，對于投資則需另算。

　　部分業(yè)內人士據此認為，新政對整個樓市沖擊實際將打折。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉稱，利率、首付上升能否有效遏制房價，令人懷疑。國內集資建房第一人于凌罡則稱：“房貸四成仍是隔靴搔癢。”在多位受訪者看來，新政執(zhí)行起來漏洞頗多：如何界定第二套房產，目前尚不具備相關體系。

　　北京市建委工作人員告訴記者，目前，銀行與建委系統聯網的部分只包括鑒定交易房產是否處在抵押狀態(tài)之下，以用于辦理房產交易權屬證明。除此之外的信息則并未聯網。同時，北京住房公積金管理中心還稱，北京公積金貸款暫不提高購買第二套住房的首付比例。

　　一位和江海波同車的看房者李先生告訴記者，自己此前已貸款買了一套房子，再貸款就以妻子的名義，不受房貸提高的限制。這相比于純粹為了投資的購房者，考慮得顯然太簡單。

　　21世紀不動產研究認為，雖然新政已出，威力還要到細則之后顯現，目前存在的問題的確會削弱影響力；所謂打折只是時間問題，一般認為，半年后房市就會真正感到壓力。

　　不炒房就炒股

　　盡管目前影響多在預期層面，但市場已有明確反映，尤其是資本市場一貫的提前反應已經盡顯。按照顧云昌的理解，如此嚴厲的金融手段出臺，對市場的影響會越來越明顯。

　　嗅覺靈敏的江海波面對記者追問，承認從房市撤出的資金短時間內不會考慮投向其它房產：“十一”過后很可能重新殺回股市，“風都變向了”。

　　宋明也向記者坦承：“買房計劃推遲后，會去股市轉轉，有了獲利再買個大房子。”

　　在負利率時代，這些人除了炒房和炒股，似乎沒有更好的選擇了�！按讼�彼漲，股市資金流量會增加�！睒I(yè)內觀點普遍認為。

　　任瞳稱：“目前投資的兩大途徑就是房產和股市，房貸緊縮有可能增加流入股市的資金，給A股市場繼續(xù)提供上升動力�！碧旖蛉蕫鄯康禺a公司業(yè)務經理梁斌向記者解釋：“放棄投資房產的投資者資金流向是可以預期的。左手換右手嘛！”

　　一項網絡調查也顯示，約三成左右一心買房的受訪者則表示，“會將準備買房的錢投資股市”。

　　“面對壓力，他們選擇離開是人之常情”，招商銀行天津分行信貸部的馬燕如此告訴記者。據她分析，銀行提高房貸的首付比例和嚴格審查，將使投資者的資金變得緊張，房地產市場的流動性形勢發(fā)生改變：愿意出高價購房的投資者會因為拿不到足夠的貸款而被迫放棄，那持有房產的投資客也就找不到合適的“下線”接盤，可能被迫以較低的價格出售以“獲利出場”。

　　對于9月28日的A股大漲，在眾多分析人士看來，顯然是把房貸新政看作了是對股市的一大利好，因為投入股市的錢可能多了。最有意思的是9月28日地產股也全面翻紅，有外電據此分析，投資地產股，還是好選擇，一句話，“錢太多了”。

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