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□見習記者 許巖
近期，房地產信托投資基金(REITS)引起了房地產業界的濃厚興趣。央行副行長吳曉靈日前明確表示，用公開發行收益憑證的方式設立房地產投資基金，是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式。業界普遍認為，這是政策監管部門發出的鼓勵房地產企業大膽嘗試房地產信托基金的最為明確的信號。
對于國外流行的REITS是否適應中國房地產發展的環境，國內不少專家仍心存疑慮。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，目前建立本土化REITs仍存在一些挑戰和問題，尤其在稅收、監管和人才三個方面存在瓶頸。
他分析認為，REITs能在國外大力發展的根本原因在于享受稅收優惠，但中國稅收的優惠政策還有待于進一步明確。同時，由于信息不對稱，管理公司可能利用各種機會犧牲投資者的利益謀取私利；一些運作不規范的小企業也往往在獲得投資后侵占原有股東的利益；如何對此實施有效監管尚缺乏經驗；中國的REITs正處在探索階段，管理人員以房地產專業人士居多，金融操作能力較弱，缺少復合型人才。
盡管在國內REITS之路困難重重, 但對資金的極度渴望，令國內房地產業界積極進行著融資方式的探索。如，越秀城建正爭取成為登陸香港的首只內地REITs，順馳中國在與國際基金正進行緊張的談判。
一種可繞開相關監管政策的“夾層融資”概念也開始在業界探討。"夾層融資"是指在風險和回報方面，介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式，是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。它先募集資金，后選擇項目，被人稱為準房地產信托基金。
聯華信托公司總裁李曉東介紹說，夾層融資對房地產開發商有非常大的優勢：第一：資金回報的要求比較適中，夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，而投資者的目標回報率為20%～30%；第二：夾層融資對房地產開發商的要求比貸款的要求低，不要求“四證”齊全，不要求自有資金超過35%；第三：夾層融資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據特殊需求作出調整；第四：夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。
(證券時報)
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