REITs海外上市破冰 華銀投資年底將登陸新加坡

　　本報記者 歐陽曉紅 程志云 北京報道

　　一條新興的，而且可能是最暢通的融資渠道即將連通中國房地產(chǎn)業(yè)。始作俑者為REIT(Real Estate Investment Trusts 房地產(chǎn)信托投資基金)。

　　“幾乎每一個機構(gòu)投資者都能感覺到REITs燃起來的熱度，會有一股中國資產(chǎn)在海外上

市(離岸式房地產(chǎn)基金方式)熱潮到來，直接或間接刺激、促進國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金法的盡快出臺。” 7月14日，華銀投資控股有限公司首席財務(wù)官齊霽透露，華銀投資正在運作的一只REITs，若不出現(xiàn)意外插曲，年底將在新加坡上市。

　　曲線上市

　　“這事都醞釀兩年多了，前期困難重重，但‘奇跡’總會出現(xiàn)；”齊霽笑侃，“實際上，REITs境外上市較一般意義的公司上市要復雜得多。”

　　談及操作流程，齊稱，首先是將國內(nèi)收購到的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)——對象為介入產(chǎn)業(yè)鏈中相對成熟的后期商鋪租賃，將其組建成一個“資產(chǎn)池”，再拿到新加坡上市，接著有一個產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，包括原來物業(yè)中含銀行抵押的則有一個抵押解除程序；此外，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前要做周密的凈資產(chǎn)調(diào)查，如財務(wù)數(shù)據(jù)、技術(shù)數(shù)據(jù)、稅務(wù)、法律文書等研究，最終形成一個將會出現(xiàn)在招股說明書中的一個調(diào)研報告。

　　為完成海外上市，有關(guān)方面組建了豪華的團隊：承銷商為新加坡發(fā)展銀行、普華永道做稅務(wù)和財務(wù)報表、第一太平戴維斯進行項目評估，在國內(nèi)邀請中倫金通律師為法律顧問。而在物業(yè)產(chǎn)業(yè)收購完畢后，華銀控股與一個合作伙伴共同合資成立一家基金公司，作為控股股東，華銀投資還承擔著該公司在國內(nèi)業(yè)務(wù)的實際操作。“華銀控股充當?shù)氖腔�金�?jīng)理人的角色，按常規(guī)逐年取費，收益與基金經(jīng)營業(yè)績掛鉤。”齊說。

　　齊表示，REITs境外上市具有里程碑意義。通過大眾的錢去投資房地產(chǎn)行業(yè)，這將會是房地產(chǎn)金融業(yè)的一個潮流。因開發(fā)階段，基金一般不會介入，只是給開發(fā)商提供了一個退出機制，因此不用擔心給開發(fā)商帶來投機機會，房地產(chǎn)開發(fā)與投資形成良性循環(huán)。

　　基于中國商業(yè)房地產(chǎn)平均不同程度的存在銀行抵押貸款，此項目中，承銷商DBS為其融到了足夠的資金用于償還銀行抵押。業(yè)內(nèi)人士透露，DBS幾乎承擔了整個上市收購四分之三的資金，并負責貸給資產(chǎn)管理公司。資產(chǎn)管理公司在得到物業(yè)之后，再將其所有權(quán)質(zhì)押給DBS。此外，該資產(chǎn)管理公司的股權(quán)還可以進行質(zhì)押貸款。實際上，在華銀控股達到新加坡股市對一只REITs規(guī)模(3億美元資產(chǎn)總額)的基本要求時，真正拿出的資金只有6個多億。“當然，過程看似簡單，但其實上市企業(yè)的管理能力努力獲得承銷商和銀行的信任是相當困難的過程。”知情者稱。

　　6月16日，香港證監(jiān)會正式發(fā)布修訂過的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷了香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制。這實際上是允許國內(nèi)發(fā)展商按照該《守則》要求成立REITs，注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目后再赴港上市。因此香港也是REITs實現(xiàn)境外上市路徑選擇之一。

　　“新加坡REITs運作相對香港來說，更為規(guī)范與成熟，內(nèi)地赴港難度更大；即便是《守則》原則上允許，但先行的可能是香港本土房地產(chǎn)業(yè)的REITs運作。”齊認為。

　　天津市社科院城市經(jīng)濟研究所的陳柳欽教授說，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以減少銀行信貸風險是當務(wù)之急。信托是房地產(chǎn)企業(yè)較好的融資方式。

　　熱議房產(chǎn)信托投資基金

　　“REITs是一個實實在在招商引資的過程。譬如，我們正在運作的基金除了可以讓商物業(yè)主‘套現(xiàn)’之外，還能幫助整個商業(yè)物業(yè)尋找合適的租戶，因為經(jīng)營策略會按年、按一定時間根據(jù)業(yè)態(tài)的變化去進行調(diào)整。”齊霽說，“而這正合政府之意。”

　　在他的眼中，中國的REITs市場無窮大。在美國，擁有40年歷史的REITs，約有300 個REITs在運作之中，其管理資產(chǎn)總值超過3000億美元，近2/3在全國性的證券交易所上市交易。“美國的商業(yè)物業(yè)都是在基金控制之下，包括寫字樓、酒店、商業(yè)、廠房、娛樂中心、醫(yī)院的運營等；而這些在中國還都是空白，倘若做開了，潛力巨大。”

　　至于短期內(nèi)政府是否會出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，齊霽并不樂觀。盡管《產(chǎn)業(yè)基金投資法》的缺位讓包括以信托公司、交易所、開發(fā)商為代表的多方主要力量已試圖接近REITS的標準，為房地產(chǎn)商引入直接融資；但由于受到2002年6月頒布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的單一信托產(chǎn)品200份限制，融資額度受限——從國內(nèi)進行公募投資房地產(chǎn)短期內(nèi)幾乎難以實現(xiàn)；加之由于沒有法律保護，遇到參與的融資機構(gòu)很容易就被認定為非法集資的現(xiàn)實困難后，遂轉(zhuǎn)戰(zhàn)開辟第二戰(zhàn)場，逐一敲定海外上市路線圖。

　　不過，即便是頒布《信托法》、《投資基金法》也遠遠不夠。陳柳欽表示，進一步完善《公司法》之外，或再制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制、投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。

　　資金渠道多元化

　　中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在一個悖論：一方面房價虛高，需要擠掉泡沫，另一方面消費者購房有增無減，尤其是外資對中國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情不減。

　　“我們與美國基金運作中國房地產(chǎn)項目，年交易量不下20幾億。特別‘18’號文件之后，投資動作更為頻繁。政策有所明朗之外，樓價持續(xù)上升，人民幣升值預期等對我們都極具吸引力。”香港一位資產(chǎn)控股公司老總告訴記者。

　　陳柳欽分析，此背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，房地產(chǎn)基金已開始實質(zhì)運作，增長最活躍的就是房地產(chǎn)信托。在我國，第一只真正意義上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是上海國際信托投資有限公司推出的上海國際大廈項目資金信托，隨后，10多家信托公司紛紛推出類似信托產(chǎn)品。2004年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。

　　而從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況分析，陳柳欽說，中國房地產(chǎn)行業(yè)季度報告(2005年1季度)顯示，雖然受國家宏觀調(diào)控的影響，國內(nèi)貸款的比重持續(xù)下降，但總體上，房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然充裕。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤豐厚，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)積累了相當規(guī)模的自有資金；房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤率對于外資的誘惑越來越大，對房屋需求的較快增長帶來售房定金及預收款的大幅增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了資金后盾。

　　“在這股即將到來的REITs熱潮中，我們幾乎嗅到了政策意味。”業(yè)內(nèi)人士稱。