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特別報(bào)道
記者成靜衛(wèi) 北京報(bào)道
6月1日，繼加息、提高房貸首付比例等一系列措施之后，住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定開(kāi)始實(shí)施。如果說(shuō)這些接踵而至的“房地產(chǎn)新政”是砍向樓市的一把利斧，居住用地使用權(quán)70年
大限則可堪稱懸在購(gòu)房者頭上的達(dá)摩克利斯劍。和前者相比，它的潛在“殺傷力”更驚人。
“住宅用地的使用權(quán)只有70年，那70年后怎么辦，買房投資是不是不劃算啊？”在記者的調(diào)查采訪過(guò)程中，這是受訪者最關(guān)心的問(wèn)題。
70年，對(duì)人們來(lái)說(shuō)似乎遙不可及，但又近在眼前。我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革已有20年，隨著上世紀(jì)90年代改革進(jìn)程的提速，住宅私有率逐漸提高，至今已近80％。眨眼間，上世紀(jì)90年代初最早出現(xiàn)的一批私有住宅，如今只剩下50多年的土地使用權(quán)，一些商業(yè)用房更是只剩30多年使用權(quán)了。70年的限制，開(kāi)始影響那些把房產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。
年限影響初現(xiàn)
北京市美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍告訴記者，在二手房市場(chǎng)上，人們?cè)絹?lái)越關(guān)心房屋的使用年限。因?yàn)榉课菀荒暾叟f2％，那些建筑年代長(zhǎng)的樓房評(píng)估價(jià)格肯定低，同時(shí)老房子的剩余土地使用年限也更短，價(jià)值因此更小。
新上市的商品房使用年限縮水問(wèn)題也引起了人們的注意。許多土地在開(kāi)發(fā)商手中閑置多年才開(kāi)發(fā)，到業(yè)主買到房屋的時(shí)候，其土地使用年限已不足70年。以前由于各種原因，業(yè)主不會(huì)注意到這些問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)制度中也沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。但開(kāi)發(fā)商非常了解其中的奧秘，因此，購(gòu)房者常常因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而成為受害者。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為年限問(wèn)題不重要。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這樣做的潛臺(tái)詞就是，“房子賣掉再說(shuō)，以后誰(shuí)的‘孩子’誰(shuí)負(fù)責(zé)。”
但現(xiàn)在購(gòu)房者已開(kāi)始關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，近年來(lái)全國(guó)各地發(fā)生過(guò)多起因剩余年限遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足70年而引起的糾紛。
近日，淄博69戶居民又為此事?tīng)罡骈_(kāi)發(fā)商，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的商品房土地使用年限僅僅到2026年，這意味著自己花幾十萬(wàn)元買來(lái)的房子，卻只有20多年的使用權(quán)，屆時(shí)房子將變成空中樓閣。
此外，住宅70年大限也開(kāi)始影響人們的購(gòu)買預(yù)期。
“只有70年使用權(quán)，然后可能被人趕走，真不如租房了”，一位購(gòu)房者無(wú)奈地說(shuō)。
北京高華證券研究部主管許小年稱，按照資產(chǎn)定價(jià)模型，資產(chǎn)當(dāng)期的價(jià)值等于未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，所以房屋資產(chǎn)的基本價(jià)值與以下幾個(gè)因素有關(guān):租金、租金的增長(zhǎng)速度、投資的要求回報(bào)率、房屋的殘值。近幾年全國(guó)房屋租金增長(zhǎng)緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度，投資要求回報(bào)率也并未下降，而房屋土地使用權(quán)年限是70年，考慮折舊以后，房屋的殘值可以忽略不計(jì)。因此，他的結(jié)論是，如此高的房?jī)r(jià)不具備投資價(jià)值。
使用權(quán)問(wèn)題很“年輕”
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)專家在接受記者采訪時(shí)表示，住宅使用權(quán)主要是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行的。
后者明確規(guī)定，國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。
據(jù)專家介紹，土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離在我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程中是一件驚天動(dòng)地的大事。
解放以來(lái)，我國(guó)城市土地一直是實(shí)行全部國(guó)有化，1982年全國(guó)人大五次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)憲法》，對(duì)我國(guó)的土地使用權(quán)還有這樣的明確規(guī)定:“任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣、出租，或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”
隨著改革開(kāi)放的深入，人們逐漸意識(shí)到土地使用權(quán)改革的重要性，高層也開(kāi)始反思長(zhǎng)久以來(lái)的土地政策。
1987年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)家土地局的報(bào)告，確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門(mén)、福州(此后又?jǐn)U大到海南省)等城市為城市土地使用制度改革試點(diǎn)城市。我國(guó)土地使用制度改革由此從決策階段進(jìn)入了實(shí)施階段。在這一年的12月1日，深圳會(huì)堂內(nèi)響起了公開(kāi)拍賣土地使用權(quán)的槌聲。槌聲余音未了，認(rèn)為深圳此舉違憲的責(zé)難就從四面八方涌來(lái)。據(jù)稱，直到1988年春天七屆人大一次會(huì)議召開(kāi)，還有五、六個(gè)省的人大代表在發(fā)言中指責(zé)深圳搞土地拍賣是違憲行為。為此，作為人大代表與會(huì)的深圳市委主要領(lǐng)導(dǎo)不得不用馬列理論來(lái)為自己辯解，強(qiáng)調(diào):“不是我們違憲，是憲法需要完善。因?yàn)椋瑧椃ú](méi)有對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行區(qū)分，我們的所有權(quán)沒(méi)有變，我們轉(zhuǎn)讓的只是土地使用權(quán)。”
1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)憲法修正案》。《修正案》在刪除“土地不得出租”規(guī)定的同時(shí)，在第十條第四款“任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣、或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的后面，加上了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。接著，《土地管理法》也按此進(jìn)行了相應(yīng)的修改，規(guī)定“國(guó)有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。”
土地使用權(quán)問(wèn)題的解決，也為城鎮(zhèn)住房制度改革開(kāi)辟了道路，住宅與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)包宗華說(shuō)，我國(guó)舊的城鎮(zhèn)住房制度概括起來(lái)就是:在低工資的基礎(chǔ)上，政府無(wú)償劃撥建房土地，政府或單位出資建設(shè)公房，通過(guò)行政分配給職工居住，收取極低的房租。
自1988年開(kāi)始，城鎮(zhèn)住房制度改革開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)。隨著住房制度改革的深入，公房一統(tǒng)天下的局面逐漸結(jié)束。伴隨著房改而來(lái)的是住宅私有化，建設(shè)部去年發(fā)布的2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)私有(自有)住宅建筑面積71.44億平方米，住宅私有(自有)率為80.17％。
這些私有住宅通過(guò)繳納一定的土地出讓金，取得了至多70年的土地使用權(quán)，而年限問(wèn)題是已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房都必須面對(duì)的。
專家為70年問(wèn)題支招
現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例相關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。(下轉(zhuǎn)A02版)
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