浙商雜志：上海南都套現19億元的背后

　　特約記者 阮奇

　　萬科與南都，在經歷了一年多的接觸談判后，終于在近日走到一起。

　　對于這次合作，萬科明確表示，想在浙江房地產市場謀求一席之地，參股浙江南都，就是借助南都分享浙江市場。

　　然而，對于南都這家浙江數一數二的民營企業來說，在即將進入收獲的時期，卻把自己在上海、蘇州的業務賣給萬科，這背后，究竟有些什么原因？

　　南都遭遇資金鏈困擾？

　　近日，萬科(000002.sz)發布公告稱，以18.5785億元的價格獲得上海南都70%股權、蘇州南都49%股權、浙江南都20%股權。此次交易完成后，萬科將在上海、江蘇區域新增項目資源219萬平方米，并參股項目資源儲備充足的浙江南都。

　　股權轉讓之后，南都將拱手讓出其在上海數個項目的控制權，在蘇州項目上，萬科以49%成為第一大股東，南都只保留對浙江南都中所有項目的絕對控股權。而浙江南都最主要的項目都集中在良渚文化村、威尼斯水城、逸天廣場、佑圣項目、義烏項目、西街花園、星城世家。

　　近18.58億元的價格，對于南都來說，似乎是賣了個好價錢。但是，也有分析員認為，如果不考慮南都的負債和對外擔保，按照18.58億元的交易額買下219萬平方米計算，萬科拿地的成本在每平方米848元；如果不考慮進入浙江的“門票費”5.5億元，那么，萬科拿地的成本在593元。假設南都最后是完全裝入萬科，那么萬科的成本要考慮南都的負債51億和對外擔保30億，這樣計算下來，萬科的成本是每平方米4566元，“這個價格看上去就比較合理了。但這個價格，相對于如今上海、杭州的高昂房價來說，也算是便宜到家了。”分析員評論說。

　　商品的賤賣往往為的是及時回收資金，那么，按照這個道理，南都也遇到資金鏈的問題了？聯想起南都置業去年最后一刻主動撤回上市請求，也似乎透露出一絲宏觀調控下的南都承受的資金壓力。據有關媒體報道，去年6月，南都因為與天倫置業(原名龍發股份)的資產置換一事被國家審計署有關部門調查，而放棄上市，這讓南都原本可以募集的4億資金泡湯。

　　然而在萬科與南都宣布合作的新聞發布會上，針對資金鏈緊張一說，浙江南都房產總裁王海光反駁道，南都并不存在資金問題，因為當前出售的這些項目可預期的銷售額比較高，很快就可以回籠資金，另外南都也有很多的融資平臺。

　　據知情人士透露，周慶治在公司內部職工大會上曾說，萬科在宏觀調控的時候幫過南都。如此可以分析判斷，南都確實碰到過資金鏈問題，不過不是今天，而是去年中央開始加大宏觀調控之時。

　　內部之爭，南都元氣大傷

　　“從去年10月起，南都就只剩下地和一些機構了。”一位網友在網上發帖。記者了解到，當時南都遭遇分家，導致人才流失比較嚴重。

　　一位前南都員工告訴記者，周慶治于上世紀80年代末辭去公職去廣東，起初主要做電子產品和石油貿易，后來的業務主要集中在上海中橋基建(集團)股份有限公司。1993年，周慶治回杭州開發房地產，第一個樓盤——南都花園的暴利讓周慶治發現，從房地產上賺到的錢比他其他的業務更能盈利，于是，周把主要精力轉移到房地產業務上來。

　　而當時操作南都花園樓盤開發的負責人，就是許廣躍，可以說，南都最初涉足房地產業時，周慶治幾乎把業務全盤交給許廣躍負責，許廣躍完全在前線負責房產開發打江山，而周慶治則在幕后運籌帷幄。

　　接近周慶治的人表示，周是一個很愛思考的人，只是有的時候，會把自己認為思考成熟的東西，直接拿到董事會做決定并通過。這樣的行事方式，也為后來的周許關系埋下了伏筆。

　　經過多年經營，南都已經成為杭州房產界一個巨頭。而此時的許廣躍，也成為了南都總裁，掌控著公司的日常經營。在經營的過程中，許開始和周在某些方面討價還價，而周也逐漸對許在某些環節上的自作主張，比如材料供應方面，開始感到反感。

　　正如分久必合、合久必分，2004年夏秋之交的一天，周突然召開會議，免去了許廣躍總裁的職務。在沒有任何征兆的情況下，許廣躍一夜之間下崗，王海光走上前臺，成為南都總裁。

　　許到達了一個經理人的“天花板困境”，于是，許選擇離開。據透露，許離開南都的代價，是拿到了一個西湖邊10多萬平方米的寫字樓項目公元大廈，此項目相當于南都置業20%多的股份，同時約占南都集團總資產的12%左右。

　　在員工眼里，許是跟員工直接打交道的老總，而周則是難得一見的幕后老板。于是，原來打江山的人才，及管理團隊中的不少精英，如南都置業副總張法榮等，都和許一起離開了南都。南都在人力資源方面，遭受重創。

　　在黃龍體育場旁邊的求是路，有個樓盤的廣告上寫著很大的字：“德國制造”。據知情人士透露，這里就是許廣躍的公元大廈。

　　南都分家到此告一段落。一位杭州房產界人士表示，也許，南都應該早點成為公眾公司，建立起真正的現代企業制度，那么，就不會有分家的出現，不會有人才的流失，也不會有浙江優秀房產企業最終被他人并購的結局。

　　南都“功成身退”？

　　需要盡快恢復元氣的南都，雖然對外緊急招人，但是招到的人，與許當年打江山的團隊相比，仍然欠缺火候，僅在新進人員與南都企業文化的磨合上，就需要時間。于是，受到人才制約的南都，再也無法騰出精力來很好地發展上海、蘇州的項目。此時，南都想到了萬科，想到了收縮戰線，南都把上海、蘇州項目傾囊出售，轉而把業務集中在浙江。

　　這一切，也正如申銀萬國研究所分析師陳昱新所表述的那樣：南都集團在經歷高速發展以后，正面臨多領域、多區域的擴張機會。相對而言，不論是管理資源、人力資源還是資金都略顯不足，有選擇地放棄一些機會并借此集中資源才是上策。因此南都主動向萬科交出上海、蘇州的房地產市場，自己保留一部分權益，借此享受萬科優秀的項目管理和強勢品牌帶來的增值收益。

　　招商證券研究發展中心的余志勇表示，對南都而言，與萬科的合作屬于“功成身退”：首先，在IPO計劃沒有達到預期目標后，現在又面臨著土地清理和銀行信貸緊縮的壓力，估計公司的資金壓力較大；公司原有的許多地產業務骨干因故離開公司后，萬科的引進將有利于保持公司的原有優勢；在公司受到一些不利傳聞的情況下，與萬科的合作有利于公司各種業務的穩定和發展。

　　業內人士分析，目前萬科與南都的合作，屬于剛開始階段，所以動作比較小。但隨著合作的深入，動作幅度將加大，畢竟合作的實質是以并購為最終目的的。該人士猜測，“南都可能會成為僅次于華潤的萬科第2大股東”，因為周慶治不可能把利潤豐厚的地產拱手送人，按照周慶治擅長資本運作這點來看，周的下一步動作應該是大量收購萬科股份，成為萬科董事，來彌補南都置業上市受阻的損失。