|
反響·信托公司
“此次的征求意見稿從最根本上降低了房地產信托業的投資風險”。中誠信托法律部總經理湯淑梅表示，首先，該意見稿第一次推出了保管人的概念。所謂保管人就是指信托投資公司將房地產信托資金投資于合同約定的對象前，應當將該資金存入保管人所開設的信托資金專戶，任何人不得挪用。并且必須是具備相關條件的商業銀行，才可以擔任房地產信托
資金的保管人。
其次，征求意見稿還對房地產公司的規模做出了硬性規定，其中要求不動產經營企業注冊資本不少于1000萬元人民幣，且開發的項目必須要有四證。這等于把以前可以開展信托業務的中、小房地產企業全部拒之門外。
第三，本次征求意見稿雖然打破了信托計劃只能募集200份合同的限制，但對信托投資公司運用不受信托合同份數限制的房地產信托資金進行了規定，要求應當進行組合投資，不得將資金運用于單個不動產或其經營企業。
第四，對參與信托計劃的個人投資者和法人的資金量做出了規定，個人投資者自有資金不少于100萬元，法人不少于500萬元，雖然這樣抬高了投資者的門檻，但卻增加了投資人的抗風險能力。
“風險雖然降低了，但成本也增加了。”湯淑梅說，根據規定，信托投資公司、保管人應該從信托收益中收取管理費，信托投資公司收取信托收益的15%作為管理費，保管人收取信托收益的5%作為保管費。當房地產信托資金未能實現收益時，信托投資公司和保管人不得收取管理費或保管費。而在此之前，信托公司的管理費是與企業協商解決的，并且旱澇保收。例如，以前信托公司發行一億元的信托計劃，時間是一年半，給投資人的收益是5%左右，只要發行結束，信托公司就可以收取100萬的管理費。以后根據產品的未來收益情況而定，外加上審計、評估等相關費用，如果該產品是個三年期的房地產項目，那么前兩年是不可能有投資收益的，這些都將成為信托企業的負擔。當然這會迫使信托公司和商業銀行更審慎地對待信托計劃。
事實上，《暫行辦法》中對信托公司的門檻要求也相當高，不但必須經過銀監會的審批，而且提出“已累計發行房地產集合信托計劃3次以上，且信托計劃已經結束并實現預期收益”、“過去兩年連續盈利且信托業務收入占公司總收入的60%以上”等硬指標。
據了解，從1998年國家對信托業開始整頓后，在2001年到2002年重新對信托業發放牌照，1998年前將近2000家的信托公司整頓后，僅僅批了二三十家。但是從2003年起，還是有一些小信托公司成立或者被民營企業兼并，我國重新登記后的信托公司共有59家。截至今年6月，我國接受管理的信托財產總額已近2000億元，資金信托是信托業務最主要的表現形式，約占信托財產的84%。
多家信托公司的人士表示，銀監會關于房地產信托的暫行辦法，以及將于年內出臺的信托公司分類監管標準，大多數信托公司都是持歡迎態度。“畢竟這些辦法讓業務更加規范，剔除的也將是信托業內的‘害群之馬’。”
| 
