美國房市已陷入了一個怪圈，而這僅是近幾年以來美國經濟畸形發展所導致的眾多問題中較為顯眼的一個問題

　　作者:本刊特約作者 章楠/文

　　隨著世界一體化程度越來越高，各國市場的目光都集中到美國這個經濟領跑者的身上。雖然圍繞美國增長的說法不同，但核心離不開它的樓市。

　　自2004年年中美國進入加息周期以來房屋銷售數據就不斷下滑，在2005年與2006年間的連續升息中，高利率水平對房地產行業的打壓異常顯著。然而接近2006年末之時，伴隨著利率水平的持穩，似乎一切出現了好轉。房屋銷售數據表明房地產業整體下滑似已達到終點，這也緩解了房市萎縮對美國整體經濟的沖擊。部分樂觀者認為，房屋銷售情況的改善是房地產市場出現反彈的前兆。

　　進入2007年，這種美好依然持續著。越來越多的投資人和消費者開始相信美聯儲將進一步下調利率以刺激美國房市，從而拉動美國經濟。但是，作為直接影響

房地產行業的利率水平，目前5.25%的美國聯邦利率依然是一個揮之不去的陰影。就在2月中旬，美聯儲前主席格林斯潘表示，盡管房屋開工和

房價依舊有下滑空間，但美國房市已經度過最糟糕的調整期。此次發言也給看多房市的投資者充足信心。后者相信即使當前房市情形糟糕，但只要今年內美聯儲能下調利率，未來美國房屋市場必然出現反彈。

　　如果僅從利率水平與房屋市場之間的相互聯系來看，這種看法的理由很充分，因為相對而言，寬松的貨幣政策必將為房地產市場營造舒適的溫床。

　　但問題并非如此簡單。部分房屋銷售的指標的確出現了一定程度的反彈，但客觀地說，目前的美國房市整體數據依舊表明房市仍處于繼續降溫的過程之中，部分數據的反彈并不意味著整體房市出現反彈；同時，再結合美國目前面臨的尷尬貨幣政策走向以及房地產財富效應縮水對房屋市場所帶來的負面影響，今年美國房市前景可能并非格老所描述般樂觀。這意味著2007年美國經濟增長將維持低位，而這對世界整體經濟來說必然帶來負面影響。

　　本文將為讀者逐一分析負面因素，解釋這些因素將如何影響未來美國房地產行業，并希望能幫助投資者比較客觀地了解美國房市的大趨勢。

　　利率

　　首先是利率這個最敏感的因素。幾年前美國房市的繁榮主要是受到當時低利率市場環境的刺激。格林斯潘為提振因恐怖襲擊而萎靡的經濟，大幅度降低聯邦利率至1.75%的低位，令購房抵押貸款利率隨之下降，這樣越來越多人開始買得起房子，從而推高房價并導致了房市火爆。

　　之前的研究也表明，美聯儲主要是通過推高長期利率水平，進而影響抵押貸款利率來抑制房屋市場的發展。反觀目前的抵押貸款利率走勢，自從停止加息以來，美聯儲將利率穩定在5.25%，長期利率隨著加息周期的結束以及加息預期的消失開始逐步下降，同時抵押貸款利率也由2006年中期的高位穩步回調，一切似乎都按好的方向前進。

　　然而事情并非一帆風順，進入2007年之后，由于美國國內連續公布的通脹數據顯現出再度惡化跡象，這使得市場上的降息預期快速下降。從圖2中可以看出受到市場降息預期下降的影響，抵押貸款利率逐步走高。而這意味著如果美聯儲不盡快下調利率抑或穩定通脹預期，短期內抵押貸款利率很可能再次出現上揚。

　　從圖2中也不難看出，目前15年及30年抵押貸款利率依然在6%之上，而在2004年之時抵押貸款利率卻僅為4%。目前美國近八成的消費者買房時使用抵押貸款，如未來抵押貸款利率果真出現上揚，房屋銷售則必然將繼續下降。然而，不管從哪個方面看，目前美聯儲的降息理由都不充分。面對依然超出目標區間的核心通脹水平、市場內不斷惡化通脹預期、再度回升的油價、除開房市外整體并未大幅回調的經濟，短期內通過降低利率水平來改善房屋銷售的可能性實在不大。故就利率方面分析而言，未來高位抵押貸款利率很可能繼續抑制美國的房市。

　　消費者愿租不愿買

　　說完了利率，再從消費者角度看看美國房市的尷尬。本欄曾闡述過，美國房屋租金的上升將直接影響到核心通脹率，而且對整體通脹水平貢獻的比例相當大。目前，房屋租金依然出現上升趨勢。從數據上看，目前美國用于出租的房屋供不應求，這與近期以來的美國房地產市場萎縮現象形成了一冷一熱的奇特對比。美國紐約不動產研究公司瑞斯公司針對全美75個房屋市場進行研究后發現近期美國租房市場的空房率持續下降，越來越多的美國人開始選擇租房。由于目前租房現象逐步火爆，直接導致租金水漲船高。而租金的快速躥升必然加重核心通脹的壓力，但這種壓力顯然與房價實際走勢相反。就這點來推斷，當前不斷上漲的租金帶來的通脹壓力對未來美國房市來說是一個不確定的負面因素。

　　一邊是不斷下滑的房屋銷售數據，另一邊卻是熱火朝天的房屋出租市場，說明越來越多的美國人愿意租房而不是買房。仔細分析美國房屋消費結構不難看出，在一些高房價城市，高不可攀的房價限制了人們的購買欲望，租房成為了固定需求，這與我國上海市的現狀相似。另一方面，在美國家庭財富的結構中，房產比例超過了

證券和其他財產，許多美國人買房不是為了居住，而作為投資，但房市的下滑引起的財富效應遞減使得短期內買房投資欲望大減。而需要房屋居住的消費者則開始租房，希望等到房價跌至低點再開始購房。

　　也就是說按目前購買力的上升與房價下降幾乎相互矛盾，而這種矛盾的不可調和意味著租房現象難以在短期內得到改善。因此從消費者角度分析，目前相對租房市場的火熱，美國人的購房熱情只可能繼續下降而不是上升。加上租金上漲對核心通脹的負面影響，這種一冷一熱的現象在今年很可能繼續持續。

　　房貸風險

　　再看另一個美國房地產市場隱含的風險：房屋貸款風險。

　　從1987年到2006年，全美房屋抵押借貸由1.8兆美元激增至8.2兆美元，這其中增長最快的就是2001年開始的這輪美國房屋牛市。房屋市場火爆時，這些抵押貸款的風險其實并不高，巨大的房市利潤刺激各金融機構大量放貸，這種舉動反過來直接刺激房市增長。然而，一旦房市火爆過去之后，這部分貸款隱含的風險逐步顯現。越來越多的住房貸款抵押公司開始認識到風險的上升，為減少未來因壞賬帶來的不利局面開始縮減房貸金額。這對本來就處于低迷狀態的美國房地產市場而言無疑是雪上加霜。

　　相對以上的幾點房地產市場的負面因素，目前最為矛盾的問題依然歸咎于通脹壓力，而這也是令美國領導層以及貨幣政策決策者最為頭疼的問題。可以假設近期美聯儲開始逐步降息以刺激美國房屋市場，如不出意外，作為主要經濟貢獻力量的房地產市場將出現回暖，而隨著房市興起必然又一定程度上刺激通脹水平。

　　但再看目前美國的通脹率不難發現，市場并沒有留給美聯儲多少空間與時間去判斷是否加息，也就是說在目前這種通脹水平之下盲目下調利率的結果很可能帶來進一步的加息。首先，沒有人能確定這種貨幣政策的反復調整是否一定能為美國房地產行業帶來春天；其次，金融市場必然將因貨幣政策的浮動而出現預期的大幅變化，而這卻又是美國人最不愿看到的結果，因為金融市場大幅波動對處于衰退期的美國經濟而言很可能是致命的。反而就這點來看，如果近期美國房屋市場數據的回升是反彈的標志，那么美聯儲將有可能被迫繼續上調利率，這將令美國人所期望的經濟“軟著陸”成為奢望。故從這點推斷，考慮到通脹壓力，美國政府絕對不會冒險提振房地產行業，故按照決策者的思維考慮，目前美國房地產行業出現回升的可能性也不大。

　　從以上對美國房地產市場軟肋的分析不難看出，美國房市已陷入了一個怪圈，而這僅是近幾年以來美國經濟畸形發展所導致的眾多問題中較為顯眼的一個問題。結合當前美國經濟現狀以及美國貨幣政策，短期內很難找出一個比較有針對性的處方來解決美國房地產市場問題。而另一方面，相關數據顯示出雖然房地產市場的走向對美國經濟增長至關重要，但迄今為止似乎房市的萎縮尚未對經濟發展造成重大影響。所以按這種情形推斷，美國人或許期望房地產行業在美國經濟順利“軟著陸”之前能保持一個不溫不火的狀態，既不刺激通脹又不拖垮經濟，但這可能只是美好的夢想。

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