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REITs價值：日本抬頭美國低眉
本報記者 蔡臻欣 發自上海
日本央行日前發布報告指出，日本去年的地價上漲了1.4%，是15年來的首度增長，這凸顯了日本經濟正自長達十多年的停滯中穩定復蘇。統計顯示，去年日本商業用地價格增長
4.0%，而住宅區地價則下跌0.9%。日本經濟擺脫十多年來的停滯困局持續穩健擴張，也帶動了股市節節高漲。
日本房地產已開始掙脫10多年來的停滯困局，日本銀行放款也恢復正增長，2月份年增長率為0.2%,為近8年來首度回升。銀行放款趨勢恢復正增長，對日本銀行的營運改善有很大積極影響，有利于提高銀行放款意愿與額度，增加房地產市場所需的資金流。
與此同時，越來越多的數據顯示，美國房地產正面臨軟著陸、乃至泡沫化的危機，東西兩大經濟強國的房地產發展出現“日強美弱”的對調發展趨勢，業內人士認為這造就了有別于股市的投資機會，并建議可買進日本REITs相關產品，或放空美國REITs相關商品，此外也可以設計多空價差型(日本REIT指數漲幅減去美國REIT指數)的聯動式或保本型商品，在低度風險下參與趨勢價差利潤。
《財富》最近的一項調查顯示，美國炙手可熱長達5年之久的房地產市場已出現售價下跌的跡象，過去預售樓預購名單大排長龍及搶購盛況已不復再。此外，美國幾家主要建筑商的最新財務報表顯示，全美各地房地產市場在今年2到4月間普遍呈現需求大幅下降的現象，平均萎縮幅度高達25%。這種不分地區全面需求走軟的情況，預示美國房市已經進入回檔整理，且降溫的跡象已進一步由高成長地區蔓延至全國各地。
《財富》認為美國房地產走跌，油價高漲、利率上揚及房地產稅增加是三大因素，它們大幅度提高了房屋持有人的成本，并造成數量龐大的潛在買家無力負擔。此外投資大師巴菲特也認為美國房地產泡沫化危機浮現。
美國房價連漲5年，長期貸款利率已經飆升到6.39%以上，民眾住房貸款成本大幅升高，首次購房能力已降至1989年來最低點，這表明剛性需求正在減少。同時房屋市場租金收益率已逐漸低于抵押貸款利率，且實質需求減少，銀行循環性貸款減少，抑制投機或投機性買盤進場，房屋庫存因而不斷攀高，進而出現價格走跌的壓力。
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