2006年美國房市展望：回歸正常與平衡

　　【MarketWatch芝加哥12月23日訊】一年前誰也沒有預料到，美國房市的2005馬上將成為又一個里程碑式的年份——房屋銷售連續五個月創下紀錄。

　　這對房屋賣家來說是大好消息，他們美滋滋地看到全美大部分地區的房屋售價高高在上；對房屋買家也不算太糟，他們在夏季抵押貸款利率再次跌至40年低谷時嘗到了大甜頭，盡管所有的預測剛好相反。

　　雖然目前的證據多是實例性的，但隨著30年期抵押貸款利率重新升至6%以上，加上房子(尤其是價格最高的那類房子)開始滯銷，房市的確在今年稍晚時候顯示出冷卻的跡象。

　　摩根大通(J.P. Morgan Chase)資深經濟學家格拉斯曼(James Glassman)說，“每一個美國人都了解兩件事：汽油的價格和房子的價格。我們都感覺到市場將出現轉變……從賣方市場變為買方市場。我們將從今后幾個月公布的經濟數字中看到更多，從而印證人人皆知的狀況。”

　　抵押貸款機構Fannie Mae的一項預期稱，隨著2006年房市平衡性的改善，房屋銷售將從紀錄水平下滑，降幅在5%至10%之間。全國營建業協會(National Association of Home Builders)預計，

　　全國營建業協會的首席經濟學家希德斯(David Seiders)說，房市開始從最近的沸騰狀態過渡到“體系性的文火慢燉過程。我仍然認為，雖然房市一直是強勁的，但我們處于或稍微過了頂峰時期。”

　　希德斯說，盡管11月份新屋開建數字回升5.3%，達到212萬3000戶(季節性調整年率)，但住宅營造商的信心比今年最高水平顯著下滑，有些營造商為了保持銷售成長，已經開始推出購房優惠，如免費升級。

　　“需求方面已經有所下降，消費者對房價的承受能力顯著減弱。能源成本的上升也使某些潛在買家猶豫不決。”

　　全國營建業協會預計房價升幅會縮小，從今年的11%降至2006年的6.5%，再到2007年的4.4%。“我們看到的實際回報水平(扣除通膨率)顯然是創紀錄的，而且幾乎沒有下降的跡象，但成長在一定程度上放慢可能是無法避免的。”

　　他說，抑制明年房價升幅的一個主要因素，將是房市上某些投資者和投機者的退出。利率上升，加之對短期、非正常抵押貸款(如只付息的可調利率抵押貸款ARM)的審查趨嚴，會壓制投資和投機方面的需求。

　　然而，不要以為房市將急劇下滑。

　　格拉斯曼也認為，房價升幅總體而言會下降，并說某些不動產市場(尤其是佛羅里達州南部、紐約地區和加州大部)的表現可能會低于全國水平。

　　但格拉斯曼指出，整體經濟狀況仍然良好，這將減輕房市的放緩程度。“這對房市而言是一種相當健康甚至繁榮的大環境。”

　　事實上，全美

　　根據全美房地產經紀協會，今年現屋銷售預計成長4.7%至710萬戶，2006年預計下滑3.7%至684萬戶。這比Fannie Mae的預期要樂觀。今年的新屋銷售預計成長7%至129萬戶，預計明年下滑4.8%至123萬戶，同樣將為歷史第二高水平。

　　利瑞說，“房屋銷售雖然從高峰下落，但仍會保持在高原之上——這個高原比房市從前的高峰還要高。這種向更正常和更平衡市場的過渡是件好事情。”

　　想買房子的人會感到輕松。隨著房價升幅的縮小，房屋待售期的延長，購房者將有更多時間來挑選房子，討價還價的能力也將增強。盡管抵押貸款利率會上升，也許于2006年末達到6.75%，但與歷史水平相比仍然算是低的。

　　不動產經紀商稱，開價過高的房屋賣家如果不降低期望，房子就可能銷不出去。除了在最熱的市場，多家競相出價搶著要買的現象將不再存在。賣家必須使房子呈現最佳狀況才能賣個好價錢。

　　三個潛在威脅不會出現

　　經濟學家和分析師們稱，對健康房市構成威脅的三個潛在因素看來不太可能在2006年出現。

　　第一個，總統任命的一個研究美國稅制變革的特別任務小組建議，抵押貸款利息扣除應該削減。這項稅務扣除允許采用列舉扣除額方式報稅的業主，扣除抵押貸款(最高100萬美元)的利息成本。

　　僅僅削減這項稅務優待的建議，就激起房屋交易行業的強烈反對，他們開始游說，不讓建議得以實施。其實這種建議以前就提出過好多次，但都無果而終。

　　全美房地產經紀協會首先作出回應。

　　該協會總裁、NRT Inc.(位于維吉尼亞州Vienna)資深副總裁史蒂文斯(Thomas M. Stevens)說，“如果這項政策付諸實施，所有業主，不管是否享受抵押貸款利息扣除的優待，都將遭受損失。削減抵押貸款利息扣除額會造成房屋價值下降，對房市和全國經濟都將產生毀滅性的打擊。”

　　任何稅改措施，更不用說削減抵押貸款扣除額，在2006年獲得通過的可能性基本上為零，因為明年是國會選舉的年份。也不要指望任何人在2007年或2008年提起這個主意。調查顯示，68%至85%的美國業主將反對抵押貸款利息扣除方面的任何變化。

　　第二個，國會在考量出臺加強對Fannie Mae和Freddie Mac監督的法規。Fannie Mae和Freddie Mac這兩家抵押貸款巨頭的職責是保持住宅貸款市場的流動性。如果新的法規嚴格限制兩家公司的經營活動，就可能引起抵押貸款市場的動蕩，但希德斯說目前看這項改革還是良性的。

　　第三個，抵押貸款利率也許不會像經濟學家預計的那么低。雖然普遍認為聯儲在通膨已經得到控制的信念下，將于明年稍早停止加息，但無法擔保。盡管如此，大多數不動產經濟學家稱，長期抵押貸款利率可能升至8%甚至更高，從而大大損害到房市。

　　Abrams Garfinkel Margolis Bergson LLP(位于紐約)的不動產律師加菲因可(Neil B. Garfinkel)說，“只要利率繼續維持在較低水平，目前的房市就能保持強勁勢頭。”

　　“雖然明顯出現了冷卻的跡象，但我認為這并非由于‘泡沫’，而是因為不動產市場回歸正常和平衡。”

　　“這種類型的不動產市場是積極的。然而，如果關于‘毀滅性不動產泡沫’的討論繼續下去，就會出現人人自危的恐慌傳染，從而真的使房市變成一個破裂的泡沫。”

　　(本文作者：Steve Kerch)