Fannie Mae：2006年美國住房銷量將下滑10%

　　【MarketWatch華盛頓12月20日訊】周二，抵押貸款金融公司Fannie Mae預測說，隨著利率的日益提升和過去五年市場趨勢的反轉，住房市場擔心消費者開支和經濟成長速度都將下滑，2006年美國住房銷售量預計將下降10%。

　　Fannie Mae(FNM)的經濟學家表示，他們最樂觀的預測是住房銷量將下滑8.4%，至762萬幢。全美房地產營建商協會的首席經濟學家賽德斯(David Seiders)認為，這將是房地產

市場自2000年以來首度出現年度下滑，2000年美國國內的房地產銷量也曾輕微下跌。

　　美國GDP數字中的住房營建成份在整個經濟擴張過程中都是經濟強勢的主要支持力量，但賽德斯預計，明年年初住房市場將出現負成長，并在4至6個季度中對GDP成長構成輕微拖累。

　　但即便是根據Fannie對2006年

　　經濟學家博森(David Berso)和博依塞爾(Molly Boesel)認為，初期購買行為和再融資行為都將下滑。經濟學家他們預計，初期購買行為將下滑2.3%，至1.45萬億美元；再融資行為將下滑51.6%，至6億5300萬美元。

　　周二，他們在半年一次的房地產市場調查中表示，“盡管十月的新屋銷售數字出現意外攀升，住房市場仍很可能已到達頂峰。”

　　博森和博依塞爾認為，2006年住

　　Fannie的經濟學家認為，因住房價格居高不下，變息抵押貸款的份額預計將維持在30%至31%之間。他們認為，在住房價格漲幅連續多年保持溫和后，使用定息抵押貸款的比例才會出現攀升。

　　最近幾年，因住房需求強勁和抵押貸款持續保持在低點，美國住房市場和房屋營建類股均穩步攀升。但部分分析師認為，上述

　　波動劇烈的住房營建類股股價預計將從今年夏季的歷史高點回落，但十一月份以來上述股票的股價已在回升。過去12個月中，道瓊斯美國住房營建類股指數攀升了19%以上，標準普爾500指數僅攀升了7.5%。

　　投資者一直都在密切關注住房市場的數據及住房營建商的季度盈余報告，建筑行業已日益成為美國經濟成長的關鍵動力，而聯儲也對存在泡沫的住房市場感到擔憂。

　　JP摩根-大通公司的資深經濟學家詹姆士-格拉斯曼(James Glassman)認為，他預計住房市場將在2006年下滑。

　　他在周二的電話會議中稱，“我認為房地產市場并不會崩虧 … 但房地產市場已經成熟，價格也已攀升至高點，市場將按照自己的步調進行適度回調。”

　　嘉信投資研究中心的資深房地產行業分析師索倫森(Brad Sorensen)認為，2006年美國住房價格將持平或小幅攀升，其中投機性較強地區，尤其是沿海地區，的住房價格將出現下跌。

　　索倫森認為，“在上述地區從事房地產投資活動的人可能將面臨一定程度的風險。”

　　地產投資活動的人可能將面臨一定程度的風險。”

　　喜憂參半的信號

　　本周公布的房地產市場數據并非都是利空消息。周二美國商務部宣布，十一月份新屋營建數字攀升5.3%，經季節性調整後的年率為212萬3000幢。該數字超出了經濟學家的預期，顯示有關房地產市場將下滑的預測可能是過於悲觀了。

　　全美房地產營建商協會的主席威爾遜(Dave Wilson)在聲明中表示，“從基本面看，住房市場依舊健康。”

　　但他也指出，“很多住房營建商都感到到了買方需求的降低，一方面房屋價格不斷攀升，另一方面聯儲也在持續加息 ┅ 很多公司都開始提供特定金額的促銷措施以確保其銷量和產量。”

　　與此同時，周一盤後全美房地產營建商協會也表示，十二月信心指數從上月的61降至57，創下了自2003年4月以來的最低水平。

　　全美房地產營建商協會的主席威爾遜認為，住房營建商“已在對高利率和能源成本進行調整，此外買家對高房價的抵觸情緒也在其考慮范圍內。”

　　其他新聞方面，周一盤後，Brookfield Homes公司(BHS)宣布，該公司董事會已批準將現有的股票回購計劃擴大5000萬美元。周二，該股股價攀升0.9%，至51.12美元，大盤方面道瓊斯住房類股指數上揚約0.3%。

　　標準普爾公司的股票分析師比爾-麥克在周二接受采訪時表示，他仍“對整個房地產市場持非常正面的態度，正面的推薦意見超出了負面意見”。比爾-麥克指出，近期Lennar公司(LEN)和KB Home (KBH)都公布了利好的盈馀報告。

　　麥克認為，“我們認為，大型房屋營建商將繼續獲得市場份額，其房屋產出量也將持續成長，但已有跡象表明，房地產價格的上升速度已開始下降。”他預計房地產類股的盈馀漲幅將在15%至20%之間，這可能還只是保守數字。

　　抵押貸款利率的攀升、待售房屋庫存的上揚及消費者信心疲軟是美國房地產市場所面臨的主要風險因素。

　　Freddie Mac (FRE)指出，上周30年期定息抵押貸款利率平均為6.3%。而在去年同期，30年期抵押貸款利率平均為5.68%。

　　盡管如此，住房營建商的管理人員仍在近期的會議上表示，他們的公司規模和經驗是應對更嚴格監管環境的優勢，土地和住房營建許可都將更難獲得，住房營建商需要耗費更多時間才能解決土地和營建許可問題。而規模較大的上市公司也將在購買建筑材料方面擁有更出色的議價能力。

　　住房營建商的執行長們也指出，當前的人口結構也較為有利，退休的戰後嬰兒潮世代預計將開始購買第二套住房。

　　高檔奢侈住房營建商Toll Brothers公司(TOL)、Pulte Homes公司(PHM)和Levitt公司(LEV)當然仍傾向於活躍的成人客戶，其他住房營建商都認為，年齡55歲以上的老年客戶市場成長最為迅速。

　　此外，活躍成人社區的營建許可和批準都相對容易獲得，與家庭住房社區相比，他們并不會對公共交通和學校系統構成同樣的壓力。