⊙貝哲民 ○主持 于勇

　　歐洲最近發(fā)生的一連串危機再一次把全球的目光聚焦到中國。外國觀察家們很擔(dān)心中國的房地產(chǎn)市場將暴跌。的確，房地產(chǎn)市場對于中國來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，但是將之與近期歐洲發(fā)生的危機以及之前的迪拜危機相提并論則有些不恰當(dāng)。

　　將中國的房地產(chǎn)市場與迪拜相比較則相當(dāng)令人感興趣。一些評論家們曾經(jīng)評論說，中國像迪拜一樣，也是在沙漠中搭建城堡，一旦貨幣政策緊縮，這座城堡將在平軟的沙漠中不復(fù)存在。

　　但是這種說法合理嗎？

　　我們的確有足夠的理由去擔(dān)心中國的房地產(chǎn)市場。加之，中國國務(wù)院在四月份出臺的一系列與房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)的緊縮政策頗受歡迎。但是中國與迪拜之間的確有很多直觀重要的差別。人們往往忽視掉這些差別，而認為他們會遭遇相同的命運。

　　第一個觀察點是人口。迪拜的人口主要以外來移居者為主。600萬總?cè)丝谥兄挥?20萬是迪拜當(dāng)?shù)氐木用瘛Ｒ虼水?dāng)債務(wù)危機襲來的時候，有相當(dāng)一部分的外來移民離開了迪拜，留下了一個巨大的需求空缺。事實上，據(jù)估計，迪拜的人口自從危機發(fā)生以來下降了8%。相反的情況卻發(fā)生在了中國。中國不僅擁有一個龐大的國內(nèi)人口，而且高速的城市化進程正在穩(wěn)步地推動著農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。因此，這便創(chuàng)造了一個住房的結(jié)構(gòu)性需求。事實上，不斷增長的城市化率被認為是未來幾年中國GDP增長的主要推手。而國外的評論員卻往往忽視這個關(guān)鍵點。

　　第二個觀察點是借債投資者在迪拜的房地產(chǎn)市場占絕大多數(shù)，這個比例遠遠超過了中國。在迪拜，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)一開工就需要拿到付款，但大部分的房屋僅僅需要很少的首付款。在信貸自由放開的時候，這種模式運作了相當(dāng)長一段時間。一旦金融危機襲來，信貸緊縮，這種模式便走到盡頭了。相反，在中國購買房屋需要相當(dāng)高比例的首付款，甚至有些居民用全額現(xiàn)金支付。近期出臺的緊縮政策更進一步地削弱了借債投資在房地產(chǎn)市場上的重要性。除此之外，同樣存在更加嚴(yán)厲的控制措施限制房地產(chǎn)開發(fā)商在工程完工之前進行房屋銷售。

　　那么，在中國便沒有什么風(fēng)險了嗎？并不盡然。迪拜的問題也為中國提供了兩個非常重要的警告。

　　第一個警告是外國的投機者是迪拜房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。外國的投機者當(dāng)然在中國的房地產(chǎn)市場上占比例較小。但是國內(nèi)投機者到相鄰的城市進行投資，同外國移民離開迪拜一樣，仍然可以很容易地撤離。削弱這種投機模式至關(guān)重要，否則居民對房屋的需求增長將會超過本地經(jīng)濟增長的速度。

　　第二個警告是迪拜是一個非常小的經(jīng)濟體，周圍被比鄰的很多大的經(jīng)濟體包圍。區(qū)域的需求如果有一個很小的增長便會對迪拜的經(jīng)濟產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。的確，中國與非洲和中東國家的貿(mào)易是迪拜服務(wù)業(yè)復(fù)蘇的一個愈加重要的因素。相反，中國必須依賴本國國內(nèi)的需求拉動經(jīng)濟。因此，預(yù)防房地產(chǎn)市場泡沫的緊迫性變得更加重要。如果房地產(chǎn)和建筑市場發(fā)生暴跌，區(qū)域需求便很難像迪拜的例子那樣為中國提供支撐。

　　這是兩個非常關(guān)鍵的警告。中國的崛起是顯著并且理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹５�是，她的巨大�?guī)模成了優(yōu)勢也是劣勢。如果中國希望擺脫全球的經(jīng)濟危機，它必須更加依賴自身的國內(nèi)需求。這更加體現(xiàn)了中國進行經(jīng)濟改革的重要性。

　　因此，中國政府最近的調(diào)控政策很受歡迎。一些城市提出的當(dāng)?shù)刈》啃枨笙喈?dāng)?shù)厥軞g迎。總而言之，這些措施將會幫助減少房地產(chǎn)市場的泡沫，因此有關(guān)中國將會成為下一個迪拜的擔(dān)憂也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　(作者系蘇格蘭皇家銀行首席中國經(jīng)濟學(xué)家)

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