導(dǎo)語：彭博社4日發(fā)表評論文章稱，盡管2月份數(shù)據(jù)顯示20座大城市房價跌勢放緩，但房價還遠(yuǎn)未見底。除了失業(yè)率高企、止贖繼續(xù)發(fā)生、房屋庫存龐大等可見因素，阻礙房價復(fù)蘇的最大因素來自于人口統(tǒng)計學(xué)。

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller指數(shù)，2月份美國20座大城市房價跌勢放緩，于是分析們紛紛斷言房價見底。

　　不要被消費者信心回升和房價跌幅趨緩的微弱希望之光遮住了視線。人口統(tǒng)計學(xué)和市場的現(xiàn)實揭示的是更為凄涼的境況。

　　一個月失業(yè)人數(shù)高達(dá)60萬，在大部分杠桿過高的區(qū)域止贖現(xiàn)象仍在肆虐，這種情況下房地產(chǎn)市場不可能全面復(fù)蘇。這些還只是對復(fù)蘇而言可見的障礙。

　　最近抵押貸款也仍處于異乎尋常的緊缺狀態(tài)。貸款提供商要求購房者提供20%的銀行存款，同時要求信用記錄沒有瑕疵。據(jù)美聯(lián)儲調(diào)查，大約45%的美國銀行表示他們已經(jīng)“收緊了針對優(yōu)惠抵押貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)”。我覺得實際數(shù)據(jù)還要高得多。

　　還有一個現(xiàn)實情況是：市場上房屋大量充斥。2008年底閑置房屋數(shù)量創(chuàng)出了1900萬棟的記錄。

　　還有一個主導(dǎo)今日房價的因素不會反映在近期的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)當(dāng)中，那就是人口統(tǒng)計學(xué)因素。

　　美國歷史上規(guī)模最龐大的“嬰兒潮”時期出生的一代人將會減少對獨棟房屋的購買。

　　美國的消費支出正在出現(xiàn)40年來的世代頂部，它將帶來“我們一生中經(jīng)歷的第一個和最后一個‘蕭條’”，《前方的大蕭條》一書作者哈利-登特(Harry Dent)如是說。

　　即便我們可能不會邁向20世紀(jì)30年代那樣的蕭條，仍有大量的跡象表明“嬰兒潮”時期出生的人們正在拋棄郊區(qū)四居室和五居室的獨棟房屋，換成兩三居室的公寓住宅。

　　至于說“X一代”(1965-1976年間出生者)將會推高房價，這是不可能的。他們只有4400萬人，財富積累要少一些，而且背負(fù)著更重的大學(xué)貸款清償負(fù)擔(dān)。

　　“嬰兒潮”時期出生者經(jīng)歷股市十年來的劇變之后，正在重新進(jìn)行理財規(guī)劃，他們不會再像形勢好的時候那樣購置那么多二手房和度假房產(chǎn)。

　　這正是為什么菲尼克斯、拉斯韋加斯和舊金山不可能出生任何迅速復(fù)蘇跡象的原因，這三個城市2月份房價分別同比下跌35%、32%和31%。加州中南部和佛羅里達(dá)南部房價還將繼續(xù)下跌。

　　在當(dāng)前衰退中有一點沒有變化：那些流動人口將會繼續(xù)轉(zhuǎn)移到就業(yè)機會相對較多、房價更低的城市。

　　勝出者仍是南部諸州和得克薩斯。今年第一季度，南部區(qū)域發(fā)放的住宅建筑許可大約為6.7萬棟。

　　單是得克薩斯就占了超過2萬棟的建筑許可。熱點區(qū)域仍是休斯頓、沃斯堡和奧斯汀。

　　同期全國發(fā)放的建筑許可將近12萬棟，這意味著超過一半的新建項目在南部，因為南部的房價和生活成本大大低于東北部、中西部和西部沿海。相比之下，紐約州和新澤西州總共批準(zhǔn)的住宅建筑只有5571棟。盡管建筑許可并不意味著房子一定會建好，但這是房地產(chǎn)市場增長的一個指標(biāo)。

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