【MarketWatch紐約4月14日訊】目前，住宅價格較之2006年的峰值已經(jīng)下滑了足有25%以上，可以說，至少近二十三年以來，住宅價格相對于購買者負(fù)擔(dān)能力的比例還從來沒有這么理想過。

　　當(dāng)今的住宅平均價格大致相當(dāng)于家庭平均收入的2.8倍，已經(jīng)明顯低于泡沫頂點(diǎn)前后4倍左右的水平。要找到住宅價格和家庭收入比例低于當(dāng)今的情況，我們至少也必須回溯到1986年。

　　與此同時，在某種程度上說來，對于住宅購買者而言，利率甚至比房價更加重要，而現(xiàn)在的利率水平不消說，也是要明顯低于1980年代中期的。聯(lián)邦住房融資委員會提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1986年時，全部住宅的有效利率平均為10.2%，相當(dāng)于今天的兩倍以上。

　　當(dāng)然，必須予以澄清的是，前述這一切未必就意味著住宅價格已經(jīng)見底。事實(shí)上，考慮到一系列現(xiàn)實(shí)的和心理的因素的存在，住宅價格的下跌之旅恐怕還要持續(xù)若干個月。目前，待售新屋和二手房的數(shù)量與銷售量的比率仍然相當(dāng)于正常時期的兩倍左右，而且必須看到的是，抵押贖回權(quán)喪失的情況還將把更多住宅帶到市場上來，并進(jìn)一步對房價施以打壓。

　　這就造就了一個買方市場，當(dāng)人們認(rèn)識到了這一點(diǎn)，他們或許就會選擇繼續(xù)等待，直到他們認(rèn)定住宅價格已經(jīng)觸底的那一天。僅僅這種心理因素，就足以使得住宅的平均價格再跌個5%至10%。

　　然后我們也不能忽略我們的宏觀經(jīng)濟(jì)面。1986年時的失業(yè)率平均為7%，而今天的數(shù)字則是8.5%，而且還在持續(xù)上揚(yáng)之中。此外，不必多費(fèi)口舌，我們都能夠明白，和1980年代相比，在今天要獲得一筆抵押貸款，難度是來得更高。

　　換言之，即便有些人愿意按照1980年代的標(biāo)準(zhǔn)去申請貸款，他們就會發(fā)現(xiàn)，今天和過去完全不同。

　　當(dāng)年，這些標(biāo)準(zhǔn)包括首付20%至25%，提供若干年的所得稅文件，以證明購買者的收入，當(dāng)然，還有對住宅價值的現(xiàn)實(shí)評估。

　　從賣方的立場出發(fā)，那些標(biāo)價最符合現(xiàn)實(shí)的住宅往往會最快地賣出去。這就意味著他們的要價往往要比泡沫高峰時低30%左右。不過賣得太廉價又會傷害到自己的利益，事實(shí)上，大多數(shù)住宅仍然將繼續(xù)保持超過2000年水平的標(biāo)價。

　　住宅價格必須盡快找到自己的底部，這不但對住宅市場至關(guān)重要，對于宏觀經(jīng)濟(jì)也有著非常重大的意義。

　　在這方面，其實(shí)華盛頓當(dāng)局很可以作為一番的。

　　正如我一年之前就開始建議的那樣，政府應(yīng)該成立一個機(jī)構(gòu)，由后者購買所有價格不超過當(dāng)?shù)厥袌黾彝テ骄�收�?.8倍的住宅。當(dāng)然，具體操作當(dāng)中還可以靈活一些，比如公寓價格可以高一點(diǎn)，別墅可以低一點(diǎn)。

　　這些購入的住宅可以出租出去，直至市場真正復(fù)蘇之后再行出售。

　　當(dāng)住宅價格穩(wěn)定，買方和賣方就會更樂于達(dá)成交易。一旦住宅價格穩(wěn)定下來，銀行持有的抵押證券也就不再是不良資產(chǎn)了，因?yàn)樗鼈兊膬r值終于能夠確定下來了。

　　(本文作者：Irwin Kellner)

    新浪聲明：新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。