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美股評論：誰在扮演終極購房者
【MarketWatch紐約12月9日訊】為了切實推動銀行轉(zhuǎn)變立場，敦促它們開始放款，政府已經(jīng)改變了自己的角色，變成了終極放款者�，F(xiàn)在，為了穩(wěn)定我們的經(jīng)濟，華盛頓還必須扮演終極購買者。
在美國的各個地方，政治家、觀察家和媒體都紛紛指出，住宅市場才是經(jīng)濟疲軟背后的罪魁禍首——不過，我們這個專欄的讀者，大約一年之前就已經(jīng)清楚地看到了這一點。
毋庸贅言，僅僅住宅開建數(shù)量縮水這一件事情就已經(jīng)足以讓我們頭痛了，但是實際上，住宅市場的問題要比這復(fù)雜得多也糟糕得多。本質(zhì)上說來，住宅市場的情況就是：在當前的價格前提之下，供給嚴重超過了需求。
這一供需失衡造成的結(jié)果就是，住宅價格已經(jīng)連續(xù)下跌了相當時間，目前和歷史最高點相比，住宅價格中值的跌幅已經(jīng)達到了大約18%。在一些特定的地區(qū)，如南佛羅里達，這一跌幅更是高達50%之多。
了解了這一切，人們也就不難明白為什么美國會受到衰退的折磨了。對于普通美國家庭而言，住宅通常都是他們最重要的資產(chǎn)，無論何時，只要房價下跌，人們的財富規(guī)模就會受到非常直觀的沖擊，而他們消費的能力和意愿自然也就隨之受到了考驗。
事實上，許多家庭在過去若干年當中能夠保持相當?shù)南M水準，靠的并不是自己的儲蓄，而是住宅的增值，現(xiàn)在，住宅價格下跌，對于他們的消費行為不啻為釜底抽薪，這也就注定了我們當前這一次住宅市場危機，嚴重程度要超過以前任何一次。
其實，住宅市場的低迷已經(jīng)造成了諸多后果，而其中對經(jīng)濟產(chǎn)生整體性影響最大的，莫過于金融市場的凍結(jié)。
眾所周知，太多的抵押貸款都被轉(zhuǎn)化為了證券產(chǎn)品，而這些證券產(chǎn)品的價值現(xiàn)在都由于住宅價格的下跌而被打上了大大的問號。這是金融市場困境的直接誘因。
由此看來，要終結(jié)當前的衰退，讓金融市場解凍，關(guān)鍵無疑是在于穩(wěn)定住宅的價格。要做到這一點，我們惟有推動住宅需求增長，或者削減住宅供給。
要推動需求成長，將是非常困難的。人們都憂心忡忡，害怕失去自己的工作，銀行則在一再提升信貸門檻，更何況，在當今這樣的情況下，即便有需求存在，也很少有人會有購買的意愿，因為他們都無法肯定價格是否已經(jīng)真正觸底。
與此同時，必須指出的是，住宅價格仍然有過高的嫌疑，至少相對于家庭收入而言是如此。有鑒于此，盡管三十年期固定利息貸款的利率已經(jīng)降低到只是略超過5.5%的水平，而且財政部還計劃將其進一步壓低到4.52%的1960年代早期以來最低點，但是所有這一切都不足以讓買家結(jié)束作壁上觀的姿態(tài)。
需求既是如此，我們也惟有訴諸削減供給，靠這個來達到供求的平衡了。要做到這一點，就要求住宅價格的中值進一步降低，根據(jù)我的計算，至少也要再降個8%左右。
要做到這一點，就要求政府必須采取行動。
正如我在三月間就曾經(jīng)建議的，政府應(yīng)該像一家機構(gòu)那樣運作(就像當年的房主貸款公司)，拿出幾十億美元來，以一個固定價位來購買市場上的所有住宅，無論這住宅是來自銷售者，還是喪失贖回權(quán)的抵押品，只要定價不超過特定市場的家庭收入中值2.9倍就可以了。
2.9這樣的一個比率，是1980年代大多數(shù)時候的正常水平，當時住宅市場不但繁榮，而且健康。顯然，并不是所有住宅都會機械地定價，公寓的價格可以高一點，棚屋自然就要低一些。
實際上，房主貸款公司在運作中并不需要購買太多的住宅，只要他們出價并購買，這種做法本身就會幫助價格找到自己的底部。那些沒有被收買的住宅可以出租，等待市場情況的改善，然后再以更高的價格出售。
當?shù)撞空嬲宄爻尸F(xiàn)出來，買家自然就會入場，賣家當然更會樂于出售，銀行家自然就會樂于放寬，而且，最重要的是，在這一時刻，抵押債券的價值也就可以穩(wěn)定下來了。要讓我們的金融市場解凍，這是必要的條件。
與此同時，當前的抵押債務(wù)背負者可以重新進行溝通，尋求較低的利率，或者延遲付款的時間，這樣他們就將得到幫助，保住自己的房屋。
當然，無論怎樣，總歸會有一些抵押住宅喪失贖回的權(quán)利，但是具體到這些情況，我們只能說這些人中的大多數(shù)從一開始就不該申請貸款。
(本文作者：Irwin Kellner)
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