【SmartMoney紐約12月7日訊】當我們說：怎樣幫助人們有能力歸還抵押貸款？其實這并非我們真正要問的。我們真正要問的是：怎樣才能幫助他們保住房子？也許我們應該問另一個問題：我們怎樣才能讓他們在10年后變得更加富裕？兩個不同的問題答案也是不同的。

　　布什總統和他的金融地產智囊團周四公布的計劃看起來像是第一個問題的答案。政府新公布的計劃被大家戲稱為“難題制冷機”，將為那些低信用額度的購房者在未來5年內凍結相對較低的抵押貸款先期利率，這些貸款都是從2005年1月到今年7月間發放的，正處在美國房地產市場泡沫最嚴重的時期。通常情況下，這種次級貸款頭兩年利率高達7%到9%，隨后調高至9%到11%。如果沒有政府介入，這種貸款的月供額將在未來兩年半的時間內上漲30%之多，從而使得那些經濟能力不強的貸款人無力還款，并喪失房屋的贖回權。布什總統的計劃將幫助其中一部分人繼續擁有房子，這是沒有問題的。

　　但是，布什的解困計劃同樣會讓他們更加貧窮。原因是，如果說兩個百分點的抵押貸款利率就能夠決定一個人是否有能力繼續保有自己的房子，那么我們說他們還是沒有支付能力，他們月供的壓力太大了。于是他們繼續支付高額月供，繼續將積蓄投到本應該值現在一半錢的房產上。就算房產沒有這樣嚴重高估，那么長期的回報率也是很低的。

　　今年4月我就提到，

房價自從二戰以后漲到今天，現在對大部分人而言，從經濟的角度租房比買房要劃算得多。在此期間內，房屋價格與出租價格之比漲了一倍多，房價收入比也同樣如此。這也是為什么這一段時期內政府總是在極力通過補貼的方式讓更多人都能夠買得起房。這么做的后果便是抬高了需求，同時拉高了房價。這確實具有諷刺意義，本來是想讓更多人具有支付能力，但結果卻是房價節節攀升。而現在我們還在這么做。聯邦住房協會(Federal Housing Association)仍在大談什么擁有住房是“美國夢”的一個關鍵部分，而我的同行中那些不喜歡數學的人仍在說租房是“把錢扔進水溝里”。

　　我把錢都扔進溝里了。我現在住在紐約一個工薪社區租來的普通公寓里，盡管我完全有能力買一套漂亮的公寓或者一處房子。我之所以這么做，是因為我想將我每月的住房支出壓縮在總收入的10%以內。我之所以這么做是因為我希望自己每個月有足夠的錢可以用來投資股市。擁有一個讓自己住在里面的盒子跟我的“美國夢”毫無關系，我希望的是致富。恰如我在4月份的文章里寫的，從長期來看，股市通常可以提供剔除通脹后每年7%的收益率，而房子的回報是零。因此就現在的房價而言，我寧愿租房，去獲得股市的投資收益。

　　在美國還沒有聯邦住房協會的時候，我們不需要政府來干預我們的決定，是買房還是租房，以及是否繼續保有自己的房產。令人驚嘆的是，那時候大部分的美國人買房都不需要抵押貸款。原因是那時候房價合理得多。那時候就算貸款也基本是40%的首付、5年還清。在現在大部分人都沒有能力這么貸款的，因為二戰后人們在服裝、汽車和食品上面支付能力提高了，相比買房顯得不劃算。

　　但是房價現在在下跌，我預計這一趨勢將持續10年。我的意思并不是說房價會在未來10年一直跌下去，事實上，房價幾乎不可能連續兩年下跌。但我認為在未來10年大部分時間里，房價會保持穩定，從而讓房租和收入能夠慢慢趕上來，恢復至以前的比率。

　　如果我的看法是正確的，那我認為政府不應該對那些還不起貸款的購房者提供任何幫助。政府向他們保證在未來5年他們的月供不會增加，但這只是讓這些業主繼續將占自己收入過高比例的現金投入到零增長的資產中去，從而基本上沒有剩余資金去投資高成長率的資產。政府這么做并不是因為吝嗇，而是因為他們自認為比廣大公眾更清楚個人收入應該如何分配。尤其令人難過的是，從2002年以來政府自己的經常賬戶已經赤字1.6萬億美元，讓美國債臺高筑。周四，那些苦苦掙扎的房屋業主得到的

理財建議是誤導的，提供建議者連自己都負債累累。

　　(本文作者：Jack Hough）

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