【MarketWatch紐約12月4日訊】當(dāng)住宅價格下跌到足夠低的程度，需求自然就會興起，幫助削減巨大的待售住宅庫存，到那時，住宅市場復(fù)蘇的機(jī)會自然就成熟了。這已經(jīng)是不必推敲的必然邏輯，關(guān)鍵在于，從現(xiàn)在到那時，我們還有很長的路要走。

　　目前，根據(jù)當(dāng)前銷售情況計算，待售住宅庫存已經(jīng)達(dá)到至少相當(dāng)于十個月銷量的水平。就全國范圍而言，庫存水平已經(jīng)相當(dāng)于正常水平的兩倍以上。在某些特定的地區(qū)市場，庫存的比例還要來得更高。

　　這種行情最直接的結(jié)果之一就是，新屋開建和在建數(shù)量大幅縮水。過去兩個月的新屋開建數(shù)量為121萬幢，扣除季節(jié)因素影響，這一數(shù)量只相當(dāng)于去年整體平均水平的三分之二，而且至少近期以來，在我們記憶當(dāng)中，還從來沒有過任何連續(xù)兩個月的情況是如此慘淡。

　　毋庸贅言，新屋開建數(shù)量如此規(guī)模的縮水必然要對住宅建筑商、材料供應(yīng)商、勞動力和家居產(chǎn)品銷售商等各個經(jīng)濟(jì)部門造成不良影響。此外，還有一系列其他的行業(yè)和部門，從零售到金融，都可以感受到骨牌效應(yīng)的沖擊。

　　想讓供給恢復(fù)正常水平，需求的成長無疑是不可缺少的。只是，鑒于當(dāng)前的住宅價格相對于美國家庭收入而言已經(jīng)顯得過高，在住宅價格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌之前，我們還很難有什么指望。

　　目前，美國市場上的住宅價格中值大致相當(dāng)于家庭年收入中值的3.5倍。和去年4.2倍的峰值相比，這一比例說已經(jīng)有所降低，然而我們必須看到的是，在1984年至2000年間，這一指標(biāo)的平均水平其實(shí)只有2.8倍左右，也正是在那一時期，全美有很多的住宅被購買、賣出和建成。

　　如果你認(rèn)為2.8倍這樣的水平有過低的嫌疑，不妨看看1970年代早期的情況。當(dāng)時，住宅價格中值只相當(dāng)于家庭收入中值的2.3倍，住宅市場購銷兩旺。

　　日前，一家主流住宅建筑商發(fā)布的行動再度證實(shí)，如果價格合適，其實(shí)人們還是樂于購置住宅的。該公司在稍早時的一個周末將住宅價格削減了20%至30%，結(jié)果就是，他們在這一周末的銷量相當(dāng)于此前普通周末的九倍左右。

　　要讓住宅價格對家庭收入的比例回復(fù)2.8倍的水平，住宅價格就必須從當(dāng)前的高度下跌20%左右，而且這其實(shí)還沒有將利率和借貸標(biāo)準(zhǔn)等問題考慮在內(nèi)。

　　事實(shí)上，如果要讓今天的住宅像1970年代早期那樣易于負(fù)擔(dān)，住宅價格整體而言其實(shí)要下跌38%之多。

　　一些人宣稱，這樣的住宅價格跌幅是根本不可能出現(xiàn)的，然而實(shí)際上，這很可能只是因?yàn)樗麄兺�記了住宅價格是在這一十年的前半段如何上漲的。在全美大多數(shù)地方，這一十年的上半期之內(nèi)，住宅價格都上漲了一倍左右，而收入的成長速度卻明顯落后了。

　　賣家當(dāng)然可以選擇繼續(xù)堅持，等待家庭收入的成長。只是我們必須明白，美國人的收入不可能一夜之間大幅上揚(yáng)，而且我們還應(yīng)該明白，現(xiàn)在的市場已經(jīng)是一個買方市場，沒有人會樂意購買那些他們確信其價格將在明天下跌的商品。

　　歸根究底，當(dāng)我們談?wù)撟≌瑑r格時，最重要的因素其實(shí)并非建筑成本，也不是住宅所在的地點(diǎn)，而是人們是否能夠負(fù)擔(dān)。

　　(本文作者：Irwin Kellner)