【MarketWatch紐約4月11日訊】住宅市場不斷受到削弱，貸款倒債情況不斷增加，居然會有這么多的人對此表示吃驚，實在不可理解。事實上，這原本是最正常也最明顯不過的了。

　　不管是誰，都需要有一方存身之地，買得起的人自然就會買，買不起的人至少也必須租。

　　鼓勵人民擁有屬于自己的住宅，自從1930年代以來，這一直是美國最重要的政策之一。人們相信，這不但有助于創造個人財富和推動經濟增長，而且還可以幫助減少犯罪。

　　擁有自己住宅的人們可以為他們支付的抵押貸款利息申請聯邦、州及地方的稅務扣除。不過，諸如這樣的鼓勵措施想要生效，還必須依賴于一個最基本的前提，即住宅價格必須在人們能夠承受的范圍之內。

　　三十五年前的1970年代早期，平均住宅價格大致相當于美國家庭平均年收入的2倍至2.5倍。在當時，這樣的價格水平被公認為是完全可以承受的，因此國民住宅擁有率大幅上揚。

　　不過，出于種種原因，住宅價格突然開始迅速上漲，而且其速度明顯超過了收入增長的速度。到1990年代中期的時候，住宅價格水平已經大致相當于普通美國家庭年收入的4倍了。這樣的價格承擔起來就不那么輕松了，美國人的住宅擁有率自然也就隨之降低。

　　面對這一局面，政策制訂者和貸款提供商們行動起來，努力讓借貸變得更為容易--畢竟利率開支才是住宅擁有成本中最重要的部分。他們的努力收到了一定的效果，但是情況真正發生本質變化還是從2000年年初開始的。聯儲從那之后連續降息，到2003年時，利率已經降到了近45年的最低水平。

　　鑒于短期利率大大低于長期利率，許多人都選擇了變息貸款。這些人要么是相信利率將長期保持在低水平，要么是相信住宅價格會持續上漲，或者兩者兼而有之。總之，這都意味著他們在未來的某一天可以以固定利率進行再融資。

　　毋庸贅言，住宅價格的成長速度大大超過了以往，而較低的利率水平(當然還有各種新的貸款種類及創造性的促銷措施)則大大刺激了有效需求的增長速度，使其超過了供給。

　　在某些地方，住宅價格已經相當于家庭平均年收入的5倍。全國范圍之內，住宅價格2000年至2005年間平均上漲了50%，明顯超過了收入的增長速度。

　　幾乎沒有人能夠置身事外。事實上，葛林斯潘在2004年(當時利率正處于最低水平)的一番言論可謂是最具代表性。當時，這位聯儲主席說，如果人們在過去十年是選擇了變息而非固定利率貸款，他們將可以省下“數以萬計的美元”。

　　葛林斯潘是聯儲主席，對于短期利率的影響力超過任何人。既然他都這么說，借款者和放款者們自然都會覺得變息貸款是非常安全的，因為聯儲在如此表態之后短期內顯然不像會加息的樣子。

　　好日子總有到頭的時候，住宅泡沫也是如此(盡管葛林斯潘也是到了2005年才后知后覺地使用泡沫的說法)，2004年年中的時候，聯儲開始了加息。

　　利率的上漲對需求構成了打壓，導致某些地方的價格開始見頂回落。派對結束了，一些住宅擁有者們很快發現，償付貸款的任務其實并不是那么輕松。

　　另外一些人暫時還沒有覺悟過來，等他們真正明白了自己的處境，一切都已經晚了。現在他們只能希望自己是亡羊補牢，為時未晚。

　　(本文作者：Irwin Kellner)