REIT：投資者大量涌入導致風險增高

　　【MarketWatch紐約7月13日訊】這是一個非經常性的專欄，討論可以透過指數來解剖、分析、解釋和說明的投資主題。

　　這些主題并不限制于指數投資——這種對待市場的方式過去三十年間變得日益普及。對所有投資風格來說——主動的或被動的，機構的或個人的，高級的或初級的，指數都是基本的工具。該專欄的目的是向投資者提供關于當前市場狀況和投資策略的有用工具。

　　披露：我的日常工作是道瓊公司(Dow Jones & Company, Inc.)旗下部門Dow Jones Indexes的編者和執行總監(executive director)。因此，道瓊公司的許多指數將在本專欄中出現，但我也會特別重視使用其它公司的指數。

　　經過上面一番簡要介紹之后，我們進入今天的主題：不動產投資信托(REIT)的風險有多高？

　　這是一個及時的問題。首先，不動產投資信托(業務為對商業不動產項目進行持有、經營和融資)過去十年來大部分時間表現一直很出色。在截至2005年的十年間，道瓊威爾夏5000指數(Dow Jones Wilshire 5000 Index)年均總回報為9%，而該指數內的不動產類股年均回報達14.6%。

　　這種表現可沒有被投資者忽略，尤其是在幾年前的熊市中。從2000年3月24日至2002年10月9日，大盤投資者經受了道瓊威爾夏5000指數下跌48.6%的痛苦，而其中的不動產類股同期漲幅令人欣慰地達到29.1%。

　　其次，國會有人提倡針對個人儲蓄計畫(Thrift Savings Plan，TSP)增加不動產投資信托選擇。TSP是相當于401(k)、面向聯儲政府雇員(包括軍方職員)的計畫。那些反對這一行動的人認為，不動產投資信托一定程度上對于參加TSP、缺乏投資經驗的人來說風險太高。這些人中，有些年紀可能大到完全記得1970年代所有不動產投資信托全部倒閉的歷史。不過，那些是高杠桿的工具，無法幸免于利率急劇上升的連續打擊；今天的不動產投資信托結構則更為健全。

　　曾經是多元化的好選擇

　　利用指數作為各種類型金融資產的“代理”，回報和風險可以衡量、比較和分析。我們已經知道，不動產投資信托相對大盤表現非常出色，這暗示可能也存在相當的風險，因為回報通常與風險是成正比的。但是，不動產投資信托與其它投資相比回報到底如何，為實現這種回報又需要承擔多高的風險？

　　在截至2005年的十年間，不動產類股(主要是不動產投資信托，也有一些單個公司)實現了最好的回報，但風險卻比大盤(道瓊威爾夏5000指數)更低，比新興市場

　　不動產類股的出色從另一方面也可以看出來。因諾貝爾獎得主夏普(William Sharpe)而得名的夏普比率(Sharpe Ratio)衡量風險調整后的回報。該比率愈高，則所承擔的每“單位”風險實現的回報也愈高。

　　不動產類股的夏普比率甚至比債券還高，債券回報相當低，但其風險也相當低。因此，在上述那個十年里，不動產類股對投資組合來說特別適于作為“風險效率”添加劑。

　　不同投資門類之間的關系是另一個考量因素。一個投資組合的資產門類之間相關程度愈小，則對市場不利變化的保護能力就愈強。因此，不同資產門類之間的相關程度愈低愈好，負值是最好的。相關程度最高時數值為1，最低時則為-1。

　　在那個十年間，對于一個不動產類股的投資組合來說，債券是最好的多元化選擇，其次是商品期貨和非美國股票。不動產類股和大盤之間的相關程度為0.42，意味著這十年間不動產類股對一個大盤股票投資組合來說可以提供適度的多元化；但別忘了，當大盤下跌時，不動產類股卻在猛漲，恰到好處地提供了迫切需要的多元化。

　　貝他系數上升

　　這使我們不禁想知道：不動產投資信托的價格到底多大程度上受股市的影響？畢竟，不動產投資信托像其它股票一樣，是在同樣環境下交易的證券，盡管從理論上說它們的價格反映的是

　　回答這個問題的方式之一是計算不動產投資信托的貝他系數(beta)，該系數衡量其價格對大盤指數波動反應的敏感程度。如果不動產投資信托的價格變動與大盤完全一樣，則貝他系數為1，變動低于大盤則貝他系數小于1，高于大盤則貝他系數大于1。

　　為此需要用到一支不同的不動產指數——道瓊威爾夏不動產投資信托指數(DJ Wilshire REIT Index)。這是一支專門指數，包括了較小的不動產投資信托、持有抵押貸款(而非持有地產)或管理健保設施的不動產投資信托。該指數的目的是充當機構直接進行不動產投資的代理，意味著該指數包含的92支不動產投資信托更傾向受商業不動產市場而非股市的影響。

　　但從2005年3月開始，道瓊威爾夏REIT指數相對道瓊威爾夏5000指數的貝他系數從0.4上升至近1.2，意味著其波動性比大盤高出達20%。簡單說就是，過去差不多一年時間里，不動產投資信托的變動愈來愈趨同于股市；與1990年代后期網路股泡沫高峰時期相比，這種趨同的特征就更加明顯了。

　　一種解釋是，不動產投資信托如今占整體市場的比例是當年的三倍。2005年12月30日，道瓊威爾夏5000指數中包含的不動產投資信托為199支，市值總額為3350億美元，占道瓊威爾夏5000指數的2.1%；而在1999年12月31日，不動產投資信托為177支，市值總額為1010億美元，占道瓊威爾夏5000指數的0.64%。

　　這意味著，今后十年內，不動產投資信托的行為模式可能與過去十年顯著不同。看起來，正是近年投資者大量涌入不動產投資領域改變了這種投資如此吸引他們的特征。至于這種演變是長久的還是暫時的仍然有待進一步觀察。

　　(本文作者：John Prestbo)