甜蜜的房市 甜蜜的營造商

　　【MarketWatch波士頓7月14日訊】分析師說，鑒于需求強勁，美國住宅營造商成長前景仍然看好，但如果整體經(jīng)濟出現(xiàn)不穩(wěn)定，那么利率上升和不嚴格的貸款標準也許會帶來問題。

　　Fitch Ratings資深總監(jiān)柯然(Robert Curran)說，“定息抵押貸款的低利率一直刺激著購房需求，但其它與抵押貸款有關(guān)的因素使得邊緣購房者有條件買房，這也許會給將來

造成困難。”

　　Fitch說，盡管房市在低利率和人口增長的環(huán)境下仍然很熱，但在近年房價高漲的某些地區(qū)似乎有需求放緩的跡象。

　　柯然說：“在某些市場上，住宅營造商有意放慢訂單的處理，利用大膽的定價或推遲開盤來減少庫存，實現(xiàn)利潤的最大化。”

　　標普公司(Standard & Poor's)分析師馬克(Bill Mack)認為，大多數(shù)投機型市場，如佛羅里達州、加州和內(nèi)華達州某些地區(qū)，房價漲勢不會停止。至于全美房市，他認為明年房價還會漲，但漲幅會遠遠低于過去12個月的水平。

　　馬克說：“我們預(yù)計，新屋和現(xiàn)屋價格漲幅至多能達到5%左右。”

　　由于盈余持續(xù)穩(wěn)定，加上抵押貸款利率很低，住宅營造商類股今年的表現(xiàn)超越大市。

　　截至7月6日的過去12個月中，道瓊美國住宅營造商類股指數(shù)(Dow Jones U.S. Home Construction Index)(DJ_HOM)上揚了75%，其中表現(xiàn)最好的成分股為佛羅里達州Orlando的地區(qū)性住宅營造商Whitemark Homes Inc.(WTMK)——今年以來漲了60%，全國性住宅營造商KB Home(KBH)和Toll Brothers Inc.(TOL)——均上漲了大約50%，德州和內(nèi)華達州等市場上的住宅營造商Meritage Homes Corp.(MTH)——上漲了45%。

　　“甜蜜的”房市

　　Fitch說，美國住宅營造商近期公布的訂單訊息顯示，需求仍然相對強勁，盡管評級機構(gòu)并不期望能夠?qū)崿F(xiàn)像2004年大部分時間的那種出色年度成長。

　　柯然說，2005年頭五個月中，新屋開建和新屋銷售數(shù)字比去年同期雙雙成長了4.4%。他預(yù)計2005年全年新屋開建將達196萬套，與去年數(shù)字持平；預(yù)計新屋銷售成長0.5%。

　　Freddie Mac(FRE)上周四說，它預(yù)計2005年三十年期定息抵押貸款的平均利率將為5.8%，與過去兩年水平保持不變，主要是因為預(yù)期通膨水平較低。

　　最近投資者信心指數(shù)的上升和就業(yè)成長的穩(wěn)定也對住宅營商有利。

　　五月份新屋價格的平均值為28萬1400美元，比去年同期上漲了8.1%。

　　柯然說，“在需求上升的環(huán)境下，住宅營造商無法或者說某種程度上不愿意增加供應(yīng)，使得庫存狀況一直處于較好的控制之下。”

　　標普公司的馬克說，“(一個項目)從開建到完成大約為八至九個月，長期以來并沒有太大變化——如果有變化的話也只是時間延長了。”

　　房價堅挺、需求強勁的狀態(tài)之所以一直存在，是因為住宅營造商的產(chǎn)出沒有增加，而美國人口過去四十年來基本上翻了一倍至大約2億7500萬。

　　馬克說，“美國的業(yè)主比例也創(chuàng)下最高紀錄，約為70%，盡管我們并不認為這個指標還能提高太多。”

　　待售房屋數(shù)量達到歷史高位，這令某些人感到擔(dān)憂，但Fitch認為，購房數(shù)量的上升彌補了庫存的增加。

　　柯然說，“過去12個月左右的房屋待售數(shù)量達40萬套，這種水平常常預(yù)示著行業(yè)放緩。”

　　Fitch稱，待售房屋與已售房屋的比率，前兩次高峰分別為76.3%(1970年)和58.9%(1970年代末)。

　　1980年代該比率為57.5%，而2005年5月該比率僅為34%。

　　柯然說，“我們的結(jié)論是，目前待售房屋的數(shù)量仍然是合理的，因為已售房屋的數(shù)量很大。”

　　盡管如此，標普公司的馬克說，“待售房屋數(shù)量大總是值得擔(dān)憂的，尤其當(dāng)需求下滑時。”

　　行業(yè)整合大勢所趨

　　Fitch說，大型住宅營造商相對較小公司擁有競爭優(yōu)勢，因為它們介入泡沫型市場的份額較小，一旦利率上升也較容易獲得信貸。

　　Fitch還認為，住宅營造行業(yè)的整合趨勢將會繼續(xù)，今年稍晚并購案會增多。

　　2005年收購交易增多，大部分是為了增強公司在某個特定市場的地位。有些小型私有股權(quán)公司也在尋找大型上市公司的合作，以避免利率上升的擠壓。

　　標普公司的馬克也預(yù)計收購案會增多，“但不會是震動性的，也許是某些上市公司與私有股權(quán)公司和機構(gòu)投資者的合作。”

　　許多分析師預(yù)計大型住宅營造商的表現(xiàn)將超越較小的同行，也有許多分析公司調(diào)升了大型住宅營造商的評級和股價目標。

　　柯然說，“規(guī)模最大的住宅營造商，2005年利潤和營收應(yīng)當(dāng)能夠繼續(xù)成長。”

　　根據(jù)Builder Magazine基于2004房屋完工數(shù)量的統(tǒng)計，美國規(guī)模最大的住宅營造商包括D.R. Horton Inc.(DHI)、Pulte Corp.(PHM)、Lennar Corp.(LEN)、Centex Corp.(CTX)和KB Home。

　　馬克預(yù)計，他追蹤的12家大型住宅營造商今年每股盈余成長為25%。

　　他補充說，“我們認為大型住宅營造商會取得較好表現(xiàn)是因為，它們在土地和原材料價格的談判中占據(jù)優(yōu)勢。”

　　貸款標準不嚴的隱憂

　　然而Fitch指出，大量只付息貸款的寬松放貸標準可能會造成日后的麻煩。

　　近年來，貸款商允許借款人的每月還款在其個人所得中占較高比例。

　　Fitch的資料顯示，過去一般允許借款人將所得中28%至32%用于抵押貸款的每月還款，現(xiàn)在每月還款占所得的35%至50%也不少見。

　　柯然說，“支付的頭款愈低，倒債的可能性就愈高。”

　　(本文作者：John Spence)