圖為2011年3月末出刊的美國《財富》雜志封面

　　新浪財經訊 最新的163卷第5期的美國《財富》雜志于2011年3月末正式出刊，本期封面文章標題為“投資房地產市場時機已顯露”。文章的觀點認為，投資者應放棄股票，也不要再碰黃金了，因為房價經4年下跌后，住房是美國當下最有吸引力的一類投資資產。

　　美國大型房地產商，Metrostudy公司開創者和CEO，現年70歲的Mike Castleman認為，憑著自己從事數十載的房地產經驗，現已感到美國當前新住房開工建設規模遠不足以滿足近期市場需求。他還認為，一些看淡房地產業的有影響力的人物盡管憎恨他的言論，但整個市場現在的確需要建設更多新住房。大多數地區的房價今后肯定會上漲，而不是下跌。

　　因Castleman身處房地產業的獨特地位，他的觀點應值得注意。Castleman在過去的35年間，一直在實時跟蹤全美房地產的新房庫存量信息。他每個季度要派出500多位調查員，巡查橫跨東西海岸的4.5萬個業務網點。調查員們會勘驗500萬個定居點，記下這些地方是否有在建的、或已完工待售、或已售出的住房。Metrostudy公司業務涵蓋了19個州，約占全美住房市場的65%，其中包括遭受此次房市危機重創，并崩潰的佛州、加州、亞利桑那和內華達州。公司客戶清單中包括了全美從帕爾迪(Pulte)到KB Home的主要住房建筑商，和從美國銀行到富國銀行的一類大型金融機構。

　　Metrostudy公司搜集的，也是最令客戶們滿意的重要數據，是各地空置和待售住房數量，以及能夠售出這些住房的時間。通過這些數據可推算出庫存量，這個可決定新住房是在過剩，還是短缺狀態的重要指標。

　　Castleman目睹了幾年前新完工住房充斥市場，導致房價暴跌的一幕。在Metrostudy公司負責的41個都市區內，現有7.8萬套空置、待拍賣和在建的住房。此數量不到2006年瘋狂高峰期34.3萬套的四分之一，且遠低于10年前的水平。Castleman認為，若按以前的正常買賣市況，這些房屋可在2個半月內售罄。現在看來新房處在令人難以置信的短缺階段。這也是整個市場的未來走向。

　　人們被當前的房市爭論搞得暈頭轉向。在房價經歷了連續4年下跌和喪失抵押房屋贖回權現象猛增時期，人們的確不知所措。即使是耶魯大學經濟學教授羅伯特-希勒(Robert J.Shiller)和威斯里女子學院(Wellesley College)經濟學教授卡爾-凱斯(Karl Case)，這兩位共同創設被業界廣泛認同的標普/凱斯-希勒住房價格指數(S&P/Case-Shiller Home Price indices)的學者，目前對未來的住房市場也有著截然不同的看法。希勒近期警告稱，美國房市今后出現兩位數下跌的可能性很大。但凱斯近期在接受《財富》雜志的采訪時認為，未來的美國房市前景一片光明。他稱，“住房建設不足正是許多人忽略的，有助于后市向好的極有利因素。有人會認為我樂觀到了瘋狂的地步，但住房市場現已看起來像是推動經濟增長的輔助動力”。

　　為了解究竟何處的房市是真正過熱的市場，人們只需仔細關注長期以來一直決定著價格和房屋建設動向的基礎面。在前10年的價格上漲期內，《財富》多次警告道，影響房市的，擁有住房與租房的成本，以及新住房建設速度這些基本因素已出現泡沫。結果現實最終打破了幻想，房價出現暴跌。《財富》目前仍在關注著這些基本面，認為它們到現在才處在了與前相反的狀態。因此，可以斷定房市已在復興。

　　兩個基本因素為房市開始活躍奠定了基礎。其一是新房建設規模降到了歷史性的低位，它讓像Castleman這類業界人士感到興奮。其二是房價在前期出現大幅下降，全美自2006年以來的平均降幅達到30%，而遭受重創地區的降幅甚至達到55%。房價暴跌已讓了美國人出現了從擁有住房，到租房的令人吃驚的快速轉移。但房價下跌帶來的擁有住房的能力，又在逐步把普通人吸引回到買房的想法上。隨著今年擁有住房者數量持續增加，一些地區的房價也會開始上行。

　　當然，房價在低位和住房建設減少的另一個原因，是需求處在令人難以置信的低位。本刊認為，美國人需要一個可創造就業和消費信心，讓一切都恢復到常態的經濟。

　　令市場最感擔憂的是當前緊縮的貸款標準。但本刊主張應堅持本輪房地產市場崩潰前的貸款標準，標準中的要求不會阻止房價上行和新建住房，并推動經濟持續向好。如同評級機構穆迪(Moody's Analytics)首席經濟學家Mark Zandi所言，“目前的貸款標準與史上的，排除泡沫期后的標準相同。這些正常時期的基本面促使價格上行，此局面還會再次出現”。

　　為搞清楚背后原因，不妨回顧一下住房擁有率出現的驚人變化的過程。德意志銀行推出的最新房地產研究報告以兩種方式衡量擁有率。首先是美國人為擁有住房的開支占其收入的比重。其次是擁有住房和租房成本的變化。

　　最新研究報告發現，住房擁有者以第一種方式下，為其住房的開支，僅占按揭還款、稅負和保險開支的稅后收入的9.8%。該比重較2007年泡沫高峰期17.2%低了很多，但目前德意志銀行數據庫中保存的最低比重為1999年。在第二種衡量方式中，擁有住房與租房成本的變化會激起潛在購房者的購房欲望。在這份涉及的54個都市區的報告中，有28個地區的購買住房的各項開支總和低于租用同一處房的開支。更引人注意的是，在所有遭受過重創的地區中，擁有住房贏得了更多人的觀念，形成與4年前完全相反的勢頭。如在亞特蘭大擁有住房的開支要比租房低34%，邁阿密每月租房的平均開支為1031美元，而擁有一套平房或郊外住宅的月均開支為856美元。

　　當然，并非所有地區的房市會在同期回升。房市變化與天氣類似，因為每個城市的狀況絕不會完全相同。但全美房市現總體處在與前完全不同的經濟氣候下，本刊將此分為“價格無壓力市場”(nondistressed markets)和“經濟環境惡劣市場(foreclosure markets)”兩大類。以下將詳細解釋為何本刊對這兩種市況的預測令人鼓舞。

　　幾年前發生的房價暴跌觸及到了全美的所有城鎮。但像弗吉尼亞北部、印第安納波利斯、明尼蘇達、圣地亞哥、舊金山郊區和德州的絕大部分地區幾乎未受實質影響。這些地區的房價上漲比泡沫化的地區要低許多，主要是因這些地區沒有眾多炒房者，或想要購房后再出租類的投機客。

　　價格無壓力市場，有能力讓房價上行和增建新房的勢頭遠比遭受重創市場回升的迅速，理由很簡單：盡管這類房市仍受到喪失抵押房屋贖回權現象的影響，但它們無需像遭于嚴重挫折的拉斯維加斯和鳳凰城這類地區要經歷重大調整。這類市場的待售新住房極少，圣地亞哥的情形最典型，該地僅有921套待售或尚待完工的新住房，遠低于2005年的4425套。這些地區面臨的挑戰，是產生降低現有、轉售住房庫存的更多需求。全美當前轉售的住房供應量約為350萬套，數據的確偏高，因消化這些存量房所需時間要8個月以上，7個月或更短時間則為市場轉為強勁與否的分界線。

　　但在價格無壓力地區，現有住房庫存量更少，平均接近于可售7個月的水平。因此，需求略微增長就可轉換為價格和建新住房的強勁市況。因包括硅谷、弗吉尼亞州北部和德州在內的大多數這類地區，現已顯現出就業形勢好轉，房市轉好應指日可待。

　　穆迪首席經濟學家Mark Zandi預計，在今后數年內，價格無壓力市場的房價上漲會比通脹高出3-4個百分點。他的看法是，房價會與租金同步上漲，而后者因公寓供應不足使其升速較快。租金持續上漲便會鼓勵有潛在購房能力者放棄租房，轉向購房。

　　Zandi還預計，價格無壓力地區的形勢會帶來的新建住房潮，并稱全美家庭獨居住房(single-family housing)的開工數量，會從去年的47萬套，增加至今年的70萬套。因在價格無壓力市場下的轉售住房供應不足，讓購房者感到購買新住房是更好的選擇，此市況的新開工數量會占這股趨勢的大頭。建筑商KB Home的首席執行官Jeff Mezger認為，公司面對的主要競爭來自轉售住房。由于需求低，這些房源的價格一直徘徊在低位，由此也起到阻止建筑商建設和出售新房的能力。

　　但是，許多潛在的購房者優選的是嶄新住房。當他們從租房者最終變為購房者和房價不再下跌時，這股趨勢會加速。

　　房市泡沫破裂后遭受重災的地區，是拉斯維加斯、鳳凰城和邁阿密這些位于陽光地帶，一直對前10年中的高就業和人口高增長引以自豪的都市區。它們現在隨處可見無人居住的空置房屋，經濟處在破產的窘境。但許多人仍愿意居住在陽光充足的地方，當地的就業市場也在緩慢復蘇。在經濟環境惡劣市況下，因它不只包含了正常轉售的住房，而且還包括數百萬套因無力償還貸款，且尚未拍賣的住房，讓庫存問題更嚴重。慶幸的是，這些住房現處在極低的價格范圍，包括眾多家庭作坊型企業的購房者在快速購買這類不動產。可以肯定的是，在一些經濟環境惡劣的市場，由于前期過度建房和遠離就業中心而不可能在未來數年內回升。最典型例子是距洛杉磯80英里，且遭受到重創的住宅區Inland Empire。

　　但是，鳳凰城、拉斯維加斯和北加州的一些地區的前景在逐漸好轉。如鳳凰城只有8100套待拍賣和在建的住房，遠低于2006年中期的5.3萬套。對這些都市區的最大考驗，是如何盡快消化掉因無力償還貸款，尚未拍賣的住房。大量喪失抵押房屋贖回權狀況使定價呈下行趨勢，它對市場形成的向下壓力，與超額供應形成的壓力遠不成比例。麻省理工學院經濟學者William　Wheaton認為，美國當前住房庫存處在高于1990-1991年的水平，但當時是正常的轉手交易量，而非因無還款能力，被剝奪所有權后的大量拍賣情形。因此，當時不會出現目前這樣被剝奪所有權，而進行拍賣的廉價行情。

　　William Wheaton推算，從現在到2013年間，全美每年有100萬套因無還款能力而被拍賣的住房，是一個很平穩的現象。但此數據常被用作房市負面證據，即大多數因無力還款而住房被拍賣現象嚴重的市場會持續維持多年低谷。但情況并非如此。據不動產企業CB Richard　Ellis的經濟學家Gleb Nechayev的說法，可能多達60萬套以上住房的大部分被轉成為出租房屋，租房者是房地產投資者和現在的所有者。這類住房因全美租房市場仍強勁而有著眾多租房客。根本的原因是，數百萬喪失抵押房屋贖回權的房主仍需要有生活之處。

　　房地產投資基金也在介入這類市場。他們在各地尋找廉價待拍賣的住房，一些基金已在大手筆地購入這類資產。據他們的看法，像拉斯維加斯這類遭受過重創的市場出租率正在接近95%。剔除各種開支后的投資收益在8%-10%之間，是10年期國債投資收益的兩倍。承租者大多是失去了原有住房，且又因貸款信用低，而無法再購房的可靠租房家庭。

　　即使有投資客進入這類市場，但他們的購買力仍不足以讓經濟環境糟糕地區的住房庫存能快速減少。穆迪首席經濟學家Zandi認為，經濟環境糟糕地區的房價在短期內還會下落數個百分點。但是，這像彈性繃帶一樣，是房市的過度反應。若房價今年出現下跌，它需要反彈，因為它不可能總處在遠低于租金和更換住房的成本之下。此外，承租人會擺脫總在租房的境況，一定時間后還會加入購房陣營，由此會形成與前兩年完全相反的趨勢。

　　Metrostudy公司CEO　Castleman認為，房市下一輪復蘇情形會與以往毫無兩樣，令市場出現嚴重的供應短缺。住房需要一定的產出周期。當市場面對強勁需求時，建筑商需要花上很長時間才能趕上需求增長。另外，獲得成片住房開發的開工許可也需花上數年時間。此時的購房者可用急不可耐的狀態來形容。正是購房者的這種心態，逐步推高了房價。(皖東)