證券時(shí)報(bào)網(wǎng)（www.stcn.com）03月04日訊

　　一天提三次價(jià)、過戶大廳“一號難求”、房產(chǎn)中介門前排起長隊(duì)……春節(jié)過后，上海、北京、深圳等一線城市樓市火爆，房價(jià)持續(xù)上漲，不少購房者驚呼一線城市房價(jià)“瘋了”。

　　2月全國百城房價(jià)指數(shù)日前公布，環(huán)比、同比均連續(xù)第七個(gè)月雙漲。其中，北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)更是出現(xiàn)“暴漲”， 甚至一些二線城市也加入漲價(jià)行列。

　　近期多地樓市價(jià)格出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，房價(jià)再次成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，也成了參加全國兩會的代表們熱議的話題。

　　一線城市房價(jià)非理性上漲不利于市場穩(wěn)定

　　“一線城市房價(jià)高漲，既有近期房地產(chǎn)去庫存政策密集推出的外溢效應(yīng)，也是剛性需求進(jìn)一步釋放的表現(xiàn)?！比珖舜蟠?、民革吉林省委專職副主委郭乃碩提醒，必須警惕其中的非理性因素。

　　郭乃碩認(rèn)為，一線城市本身具有較強(qiáng)的“虹吸效應(yīng)”，“但非理性上漲顯然不利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；某種程度上甚至透支三四線城市購買力，加劇去庫存難度?！?/p>

　　一線城市要采取措施 把房價(jià)壓下來

　　3月3日，全國政協(xié)開幕會議后，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國央行前顧問李稻葵接受采訪時(shí)表示，一線城市要趕緊采取措施，通過增加供給的方式，把房價(jià)壓下來。同時(shí)，依靠行政手段、交易稅等控制房價(jià)上漲。

　　對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長任務(wù)，李稻葵認(rèn)為，今年下半年還會有新亮點(diǎn)出來，如“全面二孩”政策將開始發(fā)力，兩百多萬新增人口出生，測算出來會占GDP0.2%，一線二線城市房地產(chǎn)政策開始加碼，上海北京等城市必須要穩(wěn)增長，要增加供給，重點(diǎn)是結(jié)構(gòu)改革，去杠桿、去庫存，抬杠桿指的是企業(yè)的杠桿必須降下來。

　　對于一線城市面臨再一輪的房價(jià)上漲，是否存在房地產(chǎn)泡沫。李稻葵認(rèn)為，這不好一概而論，不同的城市有不同情況。不要用短期價(jià)格上漲的速度來判斷市場，也不要用收入和房價(jià)的比來算，因?yàn)槭杖胨悴磺宄?，如父母給子女錢，這應(yīng)該算租售。

　　部分一二線城市要加緊采取措施，先通過增加一二線城市土地供給，把房價(jià)壓下來。同時(shí)，依靠行政手段、交易稅等進(jìn)行控制?！拔蚁嘈欧績r(jià)會穩(wěn)定下來，甚至還會有下降。在政府方面，應(yīng)該增加出租的供給?！崩畹究f。

　　三四線城市房價(jià)或進(jìn)入下行通道

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份大多數(shù)三四線城市房價(jià)同比下降?！叭木€城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價(jià)會進(jìn)入下行通道?！比珖舜蟠斫鸫T仁認(rèn)為。

　　潛在的市場不是沒有。在河北定州工作的小高今年剛結(jié)婚，農(nóng)村生活的父母拿出畢生積蓄為他在城里準(zhǔn)備了新房。金碩仁認(rèn)為，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房是三四線城市去庫存的重要渠道?！暗杖搿艏?、社會保障等都是農(nóng)民進(jìn)城需要考慮的問題。農(nóng)民脫離土地后的生活保障，不僅是城里買套房這么簡單?！?/p>

　　部分城市應(yīng)擴(kuò)大區(qū)域增土地供給

　　全國政協(xié)委員、華南城控股有限公司執(zhí)行董事梁滿林認(rèn)為，部分城市房價(jià)上漲，主要原因是供不應(yīng)求。他說，深圳等地房價(jià)上漲勢頭迅猛，主要是市場需求導(dǎo)致的，而且從深圳的情況看，如果不供應(yīng)土地，房價(jià)還會上漲。

　　此外，土地供應(yīng)緊張也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因，深圳等部分城區(qū)都存在這個(gè)情況。所以，他今年的提案就涉及到“關(guān)于擴(kuò)大深圳面積”的內(nèi)容。他建議，將廣東惠州及東莞靠近深圳的幾個(gè)鎮(zhèn)并入深圳，將深圳的土地面積擴(kuò)大2到3倍，拓展深圳的發(fā)展空間，緩解深圳的高房價(jià)，同時(shí)帶動(dòng)相對落后的惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　梁滿林說，長期以來，對于房子的需求都是很龐大的，一旦供應(yīng)緊了，房價(jià)就上漲很快，多一些供應(yīng)，房價(jià)又會下來一些，都與市場需求有關(guān)。

　　三四線城市去庫存首付款還可再降

　　全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林認(rèn)為，一二線城市房價(jià)暴漲是有原因的，這些城市大多土地資源稀缺，供給不足再加上建造成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本等原因致房價(jià)上漲。另外，就是需求量大，而且大部分是剛需。此外，房地產(chǎn)還具有投資屬性。上述三點(diǎn)疊加，造成一二線城市房價(jià)上漲是肯定的。

　　李曉林表示，有說法稱我國現(xiàn)在已經(jīng)建完可售的房子總面積是7億平方米，在建的房子加起來面積總和，約30億到50億平方米。如此龐大的市場，主要還是在三四線城市。所以，大量庫存都在三四線城市。

　　李曉林說，去庫存首先要有的條件就是要有錢，這是梯級消費(fèi)，大家都想買房，但是要有積蓄，政府和個(gè)人都急不得。李曉林建議，可將購房首付款再降低一點(diǎn)。但他也坦言，降首付對銀行是有風(fēng)險(xiǎn)的，需要認(rèn)真權(quán)衡。

　　券商：樓市基本面或呈價(jià)升量縮 關(guān)注地產(chǎn)股短期反彈機(jī)會

　　長江證券發(fā)布的研究報(bào)告指出，自2015年二季度開始，商品房成交量已經(jīng)連續(xù)上漲了3個(gè)季度，全國商品房成交均價(jià)也逐漸回暖攀升。首先，地產(chǎn)行業(yè)長周期下行已成定局，商品房市場需求總量相對穩(wěn)定，成交量長期上行趨勢難持續(xù)；其次，在2015年樓市火爆之后，相關(guān)政策等邊際效用遞減；最后，房價(jià)持續(xù)攀升也會導(dǎo)致有效需求遞減。因此，判斷2016年商品房成交大概率不會超過2015年，2016年上半年基本面或進(jìn)入“價(jià)升量縮”走勢，今年地產(chǎn)板塊難以走出趨勢性機(jī)會。

　　去庫存任重道遠(yuǎn)，投資短期難有起色。房地產(chǎn)相關(guān)政策仍然保持“千方百計(jì)去庫存”的政策主線沒有變，而不僅僅是拉動(dòng)地產(chǎn)投資。邏輯顯而易見，因?yàn)橹挥性趲齑娉浞殖銮宓那疤嵯?，投資才能有實(shí)質(zhì)性的觸底反彈；反之，在庫存沒有充分出清之前，地產(chǎn)投資難有起色，而去庫存政策也不會停止。因此，可以看到2016年開年之后，一系列的刺激政策不間斷出馬，統(tǒng)計(jì)1月1號到現(xiàn)在各級政府出臺了62項(xiàng)跟去庫存有關(guān)的政策。

　　長江證券稱，在近期政策密集出臺、央行降準(zhǔn)背景下，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊的短期反彈機(jī)會，相關(guān)個(gè)股在前期大幅下挫后已經(jīng)出現(xiàn)投資價(jià)值。認(rèn)為在反彈中有兩類公司最值得關(guān)注，一個(gè)是低估值的龍頭股，建議關(guān)注保利地產(chǎn)和招商蛇口；第二類就是直接受益于去庫存政策、布局在核心二線城市的中小地產(chǎn)股，建議關(guān)注濱江集團(tuán)、福星股份、棲霞建設(shè)、北辰實(shí)業(yè)、上實(shí)發(fā)展等。至于反彈的持續(xù)性，覺得有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)可以作為判斷的參考：一是一季度成交情況；二是兩會期間的地產(chǎn)政策；三是信貸信號；四是滬深后續(xù)調(diào)控政策。

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