今典集團董事長張寶全向《證券日報》記者透露，住宅市場大潮已經退去，“我們轉型休閑度假地產轉對了”，其表示，三亞灣紅樹林酒店明年營收目標是17億元，向產權客房業主分紅平均每套房15萬元

　　■本報記者 王麗新

　　 “不動產資產實際上就分為居住性資產和經營性資產，而經營性資產重在運營資源上下功夫，盈利則是其價值體現。”今典集團董事長張寶全向記者坦言，“運營資源很難，當我2007年扔掉住宅而轉型做電影、藝術和度假目的地的時候，業內說我們‘不務正業’，但今天來看，此前的所有‘不務正業’，全部成了今典集團的主業”。

　　 《證券日報》從今典集團獲悉，對于此前投資（即購買紅樹林度假世界部分酒店客房產權）的產權人，2015年每間客房將獲得分紅15萬元。張寶全透露，2015年，三亞灣紅樹林度假世界綜合體收入的目標已經定為17億元，預計毛利率將達10億元。

　　 值得一提的是，《證券日報》記者獲悉，今典集團已經開始籌劃上市事宜。張寶全也向本報記者直言，待三亞灣紅樹林度假世界今年底全部開業后，一個完整經營年結束時，將全面啟動赴港上市計劃。

　　每套房分紅將達15萬元

　　 昨日，今典集團發布《三亞灣紅樹林度假世界2015年預算分紅公告》。公告稱，根據2015年經營預算，2015年平均每套產權客房預算分紅約15萬元，且從2015年1月份起，即將預分紅的70%逐月分至業主賬戶，每套產權客房每月可分到業主個人賬戶約8000元。

　　 記者獲悉，這是三亞灣紅樹林度假世界第三年度分紅。2012年9月份開業后，雖然營業物業規模僅為整個項目的四分之一，但在酒店業遭到重挫的行業瓶頸下，該酒店當年實現盈利。2013年首次向業主分紅，每套產權客房分紅1.08萬元，2014年增至3.6萬元，2015年達15萬元，分紅增長速度年均超過300%，其業主初始投資回報率不低于5%，最高達9%。

　　 事實上，“紅樹林”系列酒店是國內首家靠經營支持開發的旅游度假資產。因今典集團拿出紅樹林度假世界少量酒店客房產權向公眾出售，投資人買下產權后，除每年度假30天，其余時間將客房經營權交付酒店統一經營，每年參與紅樹林所有經營業態的綜合收益利潤分紅。張寶全談到，紅樹林賣的不是居住，而是經營，其刺激投資的核心回報源于經營分紅。從某種程度上來說，這是張寶全為解決前期建設資金壓力而啟動的眾籌方式。

　　 從資金層面來看，70萬平方米的大型經營性物業無疑將沉淀大量資金。其坦言，因為公司沒有上市，沒有資本平臺，所以要銷售一部分物業保證前期投入資金的流動性，否則就把自己做死了。而據記者了解，今典集團的資金來源還包括一部分從銀行獲得的低成本的開發貸款。

　　 “今年是三亞灣紅樹林度假世界最困難的時候。”張寶全向本報記者透露，預計未來還將銷售掉100套產權客房，可能要提價10%左右，將會產生15億元左右的銷售額。而其心中的總體銷售比例控制在15%以內。

　　 據悉，截至2014年11月25日，三亞紅樹林度假世界共銷售產權客房996間，7.5萬平方米，占總體面積10.7%。

　　“轉型是對的”

　　 當住宅市場進入“白銀時代”，利潤率逐漸下滑之際，張寶全直言，“現在我有底氣了”。2007年，張寶全扔掉了當時被稱為暴利的住宅主業，據其透露，當時被業內指責為“不務正業”，而“當年‘不務正業’的業務都成了現在的主業”。

　　 事實上，早在2000年，今典集團的發展戰略即為“依托傳統地產優勢，向信息文化產業轉型”，可見張寶全其實一直志不在住宅產業，甚至是看空的。直至2007年，今典集團開始向度假休閑地產轉型，當時，“我認為最重要的是要把地產變成下一輪產業的生產資料”。其實，企業轉型的風險并不低，但在高潮時轉型則容易消除轉型帶來的陣痛。

　　 鑒于此，張寶全開始投資電影、藝術等當時被業內認定為“不務正業”的業務，用張寶全的話說，這些軟資源經營布局為今典集團現在做紅樹林度假目的地鋪了路。

　　 據記者了解，張寶全購得三亞灣紅樹林度假世界這個70萬平方米規模的項目用地時，前后僅花了一個多月時間，除了支付2億元現金外，張寶全還承諾，這個項目將沒有1平方米住宅，而是集度假、文化、商業、會展等業態于一體的綜合體，其規劃業態全部用于經營。張寶全笑談，目前具備全部這些軟資源的非今典莫數。

　　 值得注意的是，在酒店受限制“三公消費”等影響而導致業績一路下滑，甚至大面積虧損之際，張寶全給其三亞灣紅樹林度假世界定的經營目標并不低，其表示，今年底三亞灣度假世界全面開業后，2015年綜合收入將達17.2億元。其中，張寶全透露，預計毛利收入將達10億元。

　　 據消息人士透露，張寶全原定的綜合收入目標甚至遠高于17億元。而張寶全憑什么在逆境下持樂觀態度？

　　 據今典集團表示，紅樹林度假世界和一般酒店的盈利模式有根本區別。紅樹林賣的不是客房，主要是吃喝玩樂綜合收益，不是封閉式經營而是開放式經營。其71家餐廳，連同其他水樂園、電影工坊、藝術等業態資源在當地市場具備唯一性，均面向其他同業開放。據了解，目前，紅樹林已與6家品牌酒店簽訂“2+2”合作協議。依托綜合設施，即為同業提供服務增值，全面分享了同業的消費資源。

　　籌劃赴港上市

　　 “估計三亞灣度假世界一個完整經營年結束時，‘紅樹林’系列酒店就會得到投資者的關注。”張寶全透露，屆時，今典集團將會全面啟動“紅樹林”系列酒店資產的上市。

　　 “在上市之前，必須完成股改。但若現在人家來投我，我沒法跟他談兌價。”張寶全直言，“‘紅樹林’系列資產被當成傳統酒店兌價那就麻煩大了，更不能被當成傳統商業地產兌價，‘紅樹林’系列酒店不是輕資產，需要拿出數據來估值”。

　　 張寶全認為，最重要的是，“紅樹林”度假世界在中國找不出一個參照物來，所以必須明年運營一年后再談兌價。

　　 顯然，17億元的綜合收入，8.8億元的自營71家餐廳的餐飲收入，甚至10億元的毛利率，不靠客房收入靠非住店人流消費盈利的經營模式，確實不是一家傳統酒店經營一年能夠創造的，這或許會成為資本市場非常喜歡的經營模式。畢竟，一個傳統住宅項目，三年以內銷售完畢或也只能獲得10多億元的利潤。

　　 “今典集團將把‘紅樹林’系列資產打包后剝離出來單獨上市。”張寶全向《證券日報》記者透露，“我們計劃在香港上市”。酒店資產在香港上市市盈率都很低，一般為15倍，但“紅樹林”系列資產有別于傳統酒店，預計得到的估值將遠超于15倍。

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