融綠走向決定公司未來

　　獨家追蹤綠城股權交易案：綠城上半年銷售低于預期，第三季度強勢逆轉，孫宏斌調精英降價格清庫存力挽狂瀾，融綠平臺積累綠城最好資源貢獻大部分利潤二股東九龍倉不愿放手。在綠城，將業(yè)主和投資人的天平維持平衡似乎永遠是個無解的難題。

　　理財周報記者 駱軼琪/廣州報道

　　 人生若只如初見，何事秋風悲畫扇。

　　 現(xiàn)實中的轉折總是來得那么快。一如宋衛(wèi)平曾與孫宏斌數(shù)度攜手，互稱知己，當眾人還在思量這筆如此迅速完成交割，24.313%股份價值50.6億元的收購案時，自稱性情中人的宋，卻忽然反悔，并執(zhí)意無論如何要重回綠城，表示他此前其實并沒看懂孫。

　　 宋提出回歸的原因在于，孫曾在發(fā)布會允諾，不會給產品降價，如今沒有達成；而綠城曾向業(yè)主許諾的配套設施，也被融創(chuàng)一力壓下。

　　 在綠城，似乎永遠難以將業(yè)主和投資人的天平維持平衡。

　　 青島業(yè)主呼喚“宋老”回來，而投資人們卻認為，在融創(chuàng)接手綠城的四個月時間內，完全將綠城上半年的頹勢局面逆轉。

　　 超過四成的大戶型存貨累積在三四線城市，對誰而言都是一個難題。

　　 如今涉事雙方形勢焦灼，融綠平臺曾一度被拿到談判桌上當做交換籌碼，第二大股東九龍倉財務投資人地位不可撼動。

　　綠城超四成存貨沉積三四線城市

　　 “他（綠城）可能是最早受到行業(yè)沖擊的。”上海一第三方房地產分析師感慨。

　　 在理財周報記者采訪的多位業(yè)內人士看來，總部位于杭州的綠城房地產，產品質量在業(yè)內的地位自毋庸置疑，只是今年三月開始，始發(fā)于杭州的市場調整，則給綠城后面的決策埋下了鋪墊。

　　 “他（孫宏斌）其實做得是對的，而且這也是非常重要的一件事。”華南地區(qū)一位業(yè)內研究員反復強調，孫宏斌的融創(chuàng)團隊在今年七月份進駐綠城之后，開展的去庫存、降售價動作，從企業(yè)業(yè)績角度而言，其正確性同樣不容置喙。

　　 卻偏偏在進入11月份時鬧出了分歧。

　　 11月初，綠城在青島的部分項目，以理想之城誠園項目為主，遭到項目老業(yè)主的投訴和不滿。矛頭直指產品銷售單價。在網絡流傳的部分青島綠城項目業(yè)主心聲的文件中，尤其提到了融創(chuàng)在接手分區(qū)項目后的大刀闊斧。

　　 “融創(chuàng)內部流出的文件已經鮮明地顯示出其已決心賤賣綠城誠園，原來均價在12000元-13000元的房子，直接降到8000-9000元。”在這份名為“心聲”的信件還多次提到了“宋老，綠粉想要您回來”的字眼。

　　 誠然，對于老業(yè)主而言，新產品降價太快無疑難以接受。在記者的采訪過程中，也有業(yè)內人士認為，綠城主攻高端產品，而這類產品的客戶群有時可能并不太在乎產品的降價空間。

　　 但從投資者角度而言，則一邊倒向另外一番論斷。

　　 “綠城現(xiàn)在最重要的就是把庫存給去掉�！鼻笆鋈A南地區(qū)研究員解釋道，綠城現(xiàn)在的產品必須快速清庫存，因為其目前的庫存中有的已經是放了接近三年的老產品�！岸�且又是大戶型的產品，在布局城市整個的供需量也不是很好。如果不賣掉，就沒法回款，融創(chuàng)接盤綠城就是為了重新把綠城盤活，他需要拿新的地�！�

　　 據(jù)多位業(yè)內人士初步統(tǒng)計表示，綠城中國在三四線城市的庫存占到了40%不止。

　　 2014年中報顯示，綠城在浙江省除杭州市以外的土地儲備達到31.2%、在山東省儲備比例為14.4%、杭州市儲備10.2%、江蘇省儲備9.2%、遼寧省6.7%、上海市5.7%，其余還在海南、新疆、河北、安徽等地有低于5%比例的儲備。

　　 青島一位資深房地產學者更是坦言，“關鍵是綠城的1000億存貨，在青島就有100億吧。這是大數(shù)，無論宋孫，誰都頭疼。”而據(jù)他認為，青島樓市雖說不上像杭州樓市一般受到較大沖擊，卻因為“宋先生不太按照市場規(guī)律辦事”，而變得艱難。

　　 “綠城現(xiàn)在很多項目都是虧本在賣，利潤率太低了，尤其是浙江的存貨，這個問題很難解決，是一個長期的問題�！币晃桓圪Y房地產研究員表示。

　　 理想和現(xiàn)實巨大反差后的艱辛，盡顯于此。

　　 在綠城身上，股東權益與業(yè)主權益實現(xiàn)完美統(tǒng)一，實在是一件難事。這也就是融創(chuàng)和綠城基因里最大的差異，也才成為了一百多天后，宋衛(wèi)平公開表示反悔，并成為宋表示無論如何準備回歸的主要原因。

　　孫宏斌調精英降均價

　　 今年5月23日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌和綠城中國董事長宋衛(wèi)平共同出現(xiàn)在杭州，表達了收購意向。融創(chuàng)中國以每股12港元，總花費62.98億港元（約50.6億元）購買綠城中國24.313%股份，其中宋衛(wèi)平出售11.4%，夏一波出售3.19%、壽柏年出售9.73%股權。截至發(fā)布會當日，綠城中國收盤價8.2港元。

　　 席間，孫宏斌曾堅決表示，跟綠城兩年前合作上海項目以后，房價大概漲了10%-15%�！熬G城這么好的產品，現(xiàn)在賣得本身也不貴，沒有降價的任何道理。個別的項目有點調整也正常，但是原則上是要漲價的�！�

　　 宋衛(wèi)平也緊接著答復道，“我們記錄在案，以后不準賴的。”

　　 其對孫的團隊十分放心，“融創(chuàng)團隊對產品的理解和對合作伙伴的信任，已經超過了合作者。我們是合作者+信任者。領袖人物里面，綠城選擇了融創(chuàng)。我們把20年的心血和5000多人的員工、100萬的綠城業(yè)主和服務對象交給他�！�

　　 在那以后，孫宏斌開始以杭州大本營為核心，針對綠城的管理層進行了大換水。

　　 “老孫基本上就一直呆在杭州，”前述港資房地產研究員告訴理財周報記者，“其實調了很多個高管（到綠城），把很多精英放在了綠城，所以他們確實投入很大�！�

　　 “現(xiàn)在綠城管事的人，除了財務部門仍有壽柏年在管理之外，基本上都是融創(chuàng)的人了�！逼溲a充道。

　　 而融創(chuàng)此番強力割下公司內精英，在業(yè)內人士看來，“他的企業(yè)文化是很狼性的，如果擴大太快，確實會稀釋融創(chuàng)自身的戰(zhàn)斗力。但是短期內還看不出來�！�

　　 今年七月，融創(chuàng)中國派兩名高管進駐綠城，一位是融創(chuàng)中國副總裁兼首席財務官黃書平，任綠城中國執(zhí)行總經理；另一位是融創(chuàng)集團副總裁兼杭州公司董事長陳恒六，二人分別接管綠城財務和人事工作。

　　 同期，還有融創(chuàng)系田強被派往綠城擔任總經理，鄭甫被任命為副總經理。

　　 此后，田強再補充進29名項目總經理、24名銷售負責人進駐綠城，這批人中，大部分來自融創(chuàng)中國。

　　 而一位來自上海融創(chuàng)綠城房地產開發(fā)有限公司的內部人士告訴記者，在融綠平臺中，各部門亦有人員被派駐綠城。

　　此番下來，幾乎可以看到孫宏斌有把綠城做成第二個融創(chuàng)的誠心。

　　 一切的變化開始在11月。

　　 據(jù)宋衛(wèi)平公開稱，回歸綠城是因為融創(chuàng)在運營新綠城的過程中，食言降價、拒絕建設公共設施等其此前承諾的公共福利。

　　 從月初到現(xiàn)在十余天時間內，融創(chuàng)與綠城的第一話事人孫宏斌與宋衛(wèi)平一直保持短信聯(lián)系，也曾出現(xiàn)綠城總經理田強曝在接管綠城之后發(fā)現(xiàn)的風險；隨即宋衛(wèi)平現(xiàn)身綠城辦公室親手簽署蓋章免去田職務；此后田強表示不承認此番免職；宋衛(wèi)平搬出綠城集團100%持股人才智控股，支持宋衛(wèi)平免職行為，而該公司法定代表人為宋衛(wèi)平妻子、同時也是綠城中國股東的夏一波。

　　 風云突變。

　　 有一點不可忽視的是，理財周報記者翻閱綠城中國今年以來每月銷售報告發(fā)現(xiàn)，今年上半年老綠城管理團隊累計銷售276億元，平均每月銷售53億元，前六個月每月均價除第一個月外，都在22000元以上；七月開始，融創(chuàng)系團隊入駐，至今四個月完成銷售360億元，平均每月銷售90億元，而每月均價已然徘徊在20000元上下。

　　 就在今年八月份，綠城發(fā)布中報后，就有多家機構發(fā)布研究報告分析認為，綠城上半年銷售低于預期�！捌鋵嵕褪堑谌�季度銷售突然轉變，而且反差還蠻大的�！毕愀鄣貐^(qū)一位行業(yè)分析師表示。

　　 差異可見，融創(chuàng)團隊用降價方式挽回了上半年綠城銷售的頹勢，當然也不排除地產“金九銀十”的行業(yè)慣性。

　　爭奪焦點融綠平臺

　　 “其實我最看好的也就是這個融綠平臺�！币晃婚L期跟蹤綠城中國的分析師坦言。

　　 而其實，融綠平臺無疑被各方視為爭奪的焦點。據(jù)業(yè)內人士分析，綠城的主要業(yè)績貢獻都來自融綠平臺，九龍倉作為財務投資人，自然也對這個平臺不忍放手。

　　 2012年5月，宋衛(wèi)平與孫宏斌首次公開大規(guī)模合作，各出資十億元人民幣，各持50%股權，成立合營子公司上海融創(chuàng)綠城房地產開發(fā)有限公司。合營公司董事會中，兩名由綠城提名，三名由融創(chuàng)提名；公司主席由綠城提名，總經理及法人代表由融創(chuàng)提名。

　　 子公司正式成立后，綠城便將旗下八個項目注入其中。“2013年綠城拿地不積極，當然也有可能是九龍倉成本控制施加的壓力，反而是他們合作的融綠平臺拿了不少地�！鼻笆鲩L期跟蹤綠城的分析師表示。

　　 另據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計顯示，合作之后，綠城每年拿下的一線城市項目，均來自與融創(chuàng)合作�！熬G城最好的資源都在里面。”前述人士表示。資料顯示，2013年融綠平臺貢獻銷售155億，2014年上半年銷售107億

　　 而九龍倉對于綠城的入股，幾乎也在同時。

　　 2012年6月，九龍倉以50.98億港元（41.8億元）購買綠城中國24.6%股份，成為僅次于宋衛(wèi)平的第二大股東，購買股份的同時，九龍倉派往相關人員進駐綠城，成立投資委員會，管控拿地等財務事宜。

　　 作為綠城的最大投資者，九龍倉自然也不會輕易讓這個賺錢的平臺脫離。“據(jù)我了解，綠城和九龍倉合作拿地的一些項目也在融綠里面。”前述港資研究員表示，九龍倉對于融綠平臺的話語權實則亦并不弱。

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