證券時報網（www.stcn.com）05月23日訊

　　近日，有媒體報道，除北上廣深四大一線城市之外，其他城市的限購政策有可能全面松綁。對此，上證報援引住建部的權威人士稱，上述政策方向和趨勢已經明確。但具體是否發文、何時發文，相關部門還需等待中央態度。“在決策層看來，一線城市目前還很難在近期松綁限購，因為之前（房價）上漲過快，且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調整。”該人士稱。

　　何為限購令

　　回顧限購政策的歷史形成過程：層層加碼，最終遍及一二線城市。限購政策是房地產調控的重要組成部分，發端于2010年4月的北京，成形于2010年9月的深圳。2010年1月，“國八條”使得限購從一種地方政府司選的溫和調控辦法，變成了中央要求各地執行的嚴厲需求控制手段。2011年，隨著珠海“雙限令”出臺，行政性調控政策預期嚴厲程度達到頂峰，全國主要城市除極個別外都出臺了限購措施。

　　2010年4月“新國十條”（《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定，被稱為“限購令”。已有49個地級以上城市實施“限購令”。如北京規定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續5年（含）以上在本市繳納社保或個稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

　　不過，2014年以來，樓市風向漸變，多個城市房屋成交下降，房價漲幅趨緩。國家統計局發布的數據顯示，4月，全國70個城市中，新房價格環比下降的達8個，比3月增加4個，其中，溫州新房價格已連續10個月保持下降的態勢。二手房價格環比下降的城市達到22個，比3月大幅增加8個，房價環比下降城市數量為近23個月以來最多。

　　媒體今年來也大肆報道樓市“崩盤論”、“拐點論”，各路專家對樓市的看法也有所轉變。任志強[微博]說，“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀，我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險”。任志強的一位較為冷靜的同行，萬科地產董事長王石[微博]早在去年就認為樓市“非常不妙”，并且在李嘉誠拋售內地資產時提醒大家要“小心了”。

　　隨著房地產市場日益降溫，已經陸續有至少8個地方政府開始為房地產松綁。銅陵、寧波、天津濱海新區、南寧、杭州蕭山、無錫、鄭州、揚州等市均以書面或口頭通知的形式放寬了限購。在這樣的背景下，運行了4年的限購政策再次被推上輿論的風口浪尖，要求放松限購的聲音此起彼伏，同時，房地產調控向市場轉變，強制性行政手段或逐漸淡出也符合市場的大趨勢。事實上，從今年10月的中央政治局集體學習到中共十八屆三中全會，再到剛剛閉幕的中央經濟工作會議，“樓市調控”字樣屢屢“缺席”中國高層重頭會議。

　　投資亮點

　　業內人士指出，限購令松綁能否令樓市回暖仍需觀望，銀行貸款同樣是重要因素，此前央行[微博]要求商業銀行優先滿足首套房房貸，但銀行銀根仍緊，未必愿意大力支持，若樓市因“錢緊”不能回穩的話，不排除央行下一步要放寬存款準備金率，對經濟及樓市加大支持力度。

　　若限購放松，預計對樓市的刺激作用會較直接。今年以來，地產板塊迎來兩波反彈行情，其間更是擔當過2000點保衛戰的先鋒。隨著一系列利好政策預期的出現，投資者情緒有所轉暖，地產板塊或將借此契機迎來階段反彈。

　　不過，多位業內人士均認為，如果沒有銀根的實質放松，央行“窗口指導”個人住房貸款的效果可能會比較有限。分析稱，銀行各種考核指標壓力很大，并不會因此出現實質轉向。另外，受制于業績下滑、庫存壓力等基本面因素，地產板塊的反彈高度或相對有限。

　　民生證券認為，未來隨著政策的不斷放松，成交量將完成探底過程，維持行業“推薦”評級。重點推薦深振業、中洲控股、華夏幸福、榮盛發展、南國置業、天健集團，以及萬保招金。

　　多名業內人士分析認為，漲幅的持續收窄意味著樓市已經進入新一輪的調整期，市場分化明顯。

　　受持續的城市化進程及穩健的住房改善需求支持，大城市的房地產需求將保持強勁。相反，由于近年來房地產供應快速增加，以及在城市化過程中，居民傾向于從小城市向大城市遷移，從而導致人口下降的風險，部分小城市（特別是內陸地區）的房地產市場可能將繼續面臨壓力。中國指數研究院[微博]副院長陳晟亦認同這個觀點。在他看來，一線城市的價格整體均價會比較堅挺，會有微幅的上升或者是盤整，三四線城市的調整會更大一些。不同城市之間的分化會更加劇烈。

　　陳晟也認為，城鎮化并不意味著所有城市的地產都會受益，只有能吸引產業和人口的城市，房價才能得到支撐。事實上，根據金管局的報告，內陸城市地區人均在建住房面積的增長要遠快于沿海城市地區。另一方面，在大城市的人口密度持續上升的同時，小城市的人口密度則呈現下降的跡象。總而言之，國內樓市再難現過去幾年“雞犬皆升”的盛況，投資更需要精準方可盡量規避風險。

　　2013年城鎮化工作會議上提出加強城鎮的產業承接能力，一線城市周邊城鎮將直接受益，從日本都市圈內各層人口占比來看，4個一線城市中北京和深圳的衛星城人口增長空間更大，分別達到186%和375%。

　　光大證券推薦北京區域受益標的，包括北京產城融合相關標的華夏幸福、北京退二進三/京津冀一體化建設相關標的首開股份和榮盛發展。

　　專家點評：

　　交銀國際分析師李苗獻表示，如何穩定房地產投資一方面是為政府著力推進的棚戶區改造融資，這可能要求金融系統的信用投放由表外更多轉向表內，從而為國開債等的發行保駕護航。4月份債券發行和常規貸款等表內項目增長平穩，而信托等表外項目繼續被壓縮，符合上述邏輯；另一方面，分析師認為與其全面降準放水救市，不如放開房產行政性限購。房產限購作為簡單粗暴的行政措施，與十八屆三中全會“讓市場起決定性作用”的精神完全相悖，在房地產市場低迷的背景下，廢除限購政策是貫徹三中全會精神的水到渠成之舉。

　　申萬認為，之所以出現房地產限購政策的放松，有幾方面原因：

　　第一，本屆政府對待樓市調控的態度，即“分類調控”：一方面區分商品房與保障性住房，加大對保障性合租房和棚戶區改造力度，同時通過推動房產稅等立法工作，加大商品房的市場化調控力度；另一方面，區分一二線和三四線城市，由于供需的不同，導致二者出現分化，將不會出現一刀切的調控局面，而是進行分類調控。

　　第二，當前房地產市場的調整加大經濟下行壓力，由于房地產產業鏈較多，對經濟的影響非常大，按照我們的測算，如果不考慮政策的干預，今年房地產投資下降至14%，將帶動GDP增速回落至6.6%，當前的穩增長政策主要以微刺激為主，短期內如果房地產調整幅度過大，將導致經濟出現明顯回落。

　　第三，對房地產市場的調控，大方向必然是過渡到市場化調控為主，因此限購限貸等行政性措施必然會退出，當前房地產市場低迷，為行政性調控政策退出提供良機。

　　對于除了北上廣深外的房地產限購的放開對房地產市場的影響，短期內可能會增加一部分需求，但是由于當前房貸、開發貸等仍然偏緊，資金面并沒有明顯改善，加之三四線供給嚴重過剩，市場預期仍偏悲觀，因此預計部分城市限購的放開，對整體房地產市場的帶動作用有限，建議密切關注資金面的變動。

　　（證券時報網快訊中心）

進入【新浪財經股吧】討論