證券時報網(wǎng)（www.stcn.com）11月14日訊

　　證券時報網(wǎng)財苑社區(qū)(http://cy.stcn.com/）認證資料為“同策咨詢研究部總監(jiān)”張宏偉認為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，旨在盤活土地存量，增加土地市場供應，從市場的角度對于未來建設用地市場進行調節(jié)，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進新型城鎮(zhèn)化建設。

　　原文如下：

　　據(jù)11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報顯示，城鄉(xiāng)二元結構是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙，必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉(xiāng)、工農互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農城鄉(xiāng)關系，讓廣大農民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構建新型農業(yè)經(jīng)營體系，賦予農民更多財產(chǎn)權利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。

　　要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。

　　建設用地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌有利推進城鎮(zhèn)化建設

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，旨在盤活土地存量，增加土地市場供應，從市場的角度對于未來建設用地市場進行調節(jié)，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進新型城鎮(zhèn)化建設。具體來說：

　　第一、從城市的角度來說，盤活一二線城市存量土地，通過增加土地供應緩解緊張供求關系；三四線城市適當收緊土地指標，防止由于土地供應量偏大導致市場供大于求的鬼城現(xiàn)象；對于一線城市、核心城市及其周邊的中小城市來講，可以統(tǒng)籌用地，促使區(qū)域產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟與市場一體化，至此，可以充分發(fā)揮區(qū)域內中心城市與周邊衛(wèi)星城的互惠互利的作用。

　　第二、從建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場之后的一些動作來看，集體用地、工業(yè)用地、舊廠房等棚戶區(qū)、（經(jīng)適房取消后）不合理的經(jīng)適房用地供應等都有可能因為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場之后進行流轉，以此盤活存量土地、提高土地利用效率，也可以緩解住宅市場因為受制于土地供應而帶來的房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

　　第三、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，有助于推動新型城鎮(zhèn)化建設。

　　就城鎮(zhèn)化建設來講，首先，中小城市戶籍制度優(yōu)先放開，盡快讓農民轉化為市民，由此，中小城市房地產(chǎn)市場、新農村建設將因戶籍制度的放開受益。其次，通過建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，讓農民轉化為市民過程中，也考驗享受到城市居民因“拆遷”、“征收”所帶來的紅利，讓農民自愿進城，而不是被動進城，最終推動新型城鎮(zhèn)化建設。

　　新型城鎮(zhèn)化建設背后的樓市機會與反思

　　從“新型城鎮(zhèn)化”對于當前房地產(chǎn)市場基本面的影響來說，當前以城鎮(zhèn)化拉動內需，將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升。具體來講，在2013年及未來，城鎮(zhèn)化是我國擴大內需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來，城市郊區(qū)、新城等將成為房地產(chǎn)市場的主力戰(zhàn)場，這些市場的持續(xù)開發(fā)將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖。

　　“新型城鎮(zhèn)化”的推進與房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升對于房企來講，帶來什么機遇與挑戰(zhàn)哪些城市或區(qū)域值得我們去關注同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：

　　首先，已經(jīng)規(guī)劃的或即將規(guī)劃出臺的新城、新區(qū)、城市副中心等將引來新一輪的市場發(fā)展機會。“新型城鎮(zhèn)化”是這些規(guī)劃落地到房地產(chǎn)市場開發(fā)、銷售的助推力，伴隨著戶籍制度改革與城鎮(zhèn)化進程，這些新城、新區(qū)、城市副中心等將在未來幾年內由規(guī)劃逐步建成雛形、成熟。

　　其次，對于房企布局的區(qū)域與城市結構來講，由于房價與城市化進程發(fā)展梯度關系，二三線城市將成為其布局和深耕的區(qū)域，一線城市只能以點狀布局，尋求市場發(fā)展機會。

　　第三、新型城鎮(zhèn)化道路的提出，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。那么，對于房企或市場來講，綠色低碳地產(chǎn)或產(chǎn)品將會受到市場的關注，擁有這些技術的房企或將在未來幾年獲得新的發(fā)展機會。

　　但是，中國“城鎮(zhèn)化”進程的大勢導致一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺，大量市場供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導入與支撐的前提下，直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)“造城”，“加快”城鎮(zhèn)化進程。這樣，“被城鎮(zhèn)化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。“被城鎮(zhèn)化”與“空城”導致三四線城市面臨比較大的市場風險，這雖然與溫州炒房團沒有太多關聯(lián)，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險，這是值得我們思考和面臨處理的問題。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“新型城鎮(zhèn)化”的過程中，應該注意人口與產(chǎn)業(yè)導入的節(jié)奏，首先，城市土地擴張要與農業(yè)人口轉移相結合，不能單一地擴張城市、大搞建設，大城市要與中小城市及城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。其次，城鎮(zhèn)化要與產(chǎn)業(yè)轉移相結合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)在城鄉(xiāng)間、地區(qū)間合理布局。伴隨著我國經(jīng)濟結構轉型與產(chǎn)業(yè)轉型與升級，“新型城鎮(zhèn)化”在軌道交通、生態(tài)園區(qū)、智慧城市、旅游地產(chǎn)等投資方面會迎來新一輪的市場發(fā)展機會，這從投資結構上與“新型城鎮(zhèn)化”的基調相吻合，一定程度上一方面可以避免“被城鎮(zhèn)化”與“空城”的問題，同時，又要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。第三、“配套”先行必不可少，這也是避免“空城”一個新城人口導入的必要條件之一。

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