證券時報網（www.stcn.com）09月27日訊

　　中國人活得真是不容易，房奴的帽子還沒摘掉，便又傳來了延遲到65歲退休領社保的風聲，除了眼下的養家糊口，人們未來要面對的生活難題更是接踵而來：貨幣貶值，物價上漲、養老金缺口……于是有網友想出了300萬賣掉房子吃利息的理財招數；有人盤算著65歲退休領社保得準備多少存款；還有人開始在以房養老的熱議中盤算起自家的房產夠不夠養老。賣房吃利息與以房養老，到底你會選哪個我們不妨來仔仔細細算下賬。

　　年輕人賣房吃利息專家說不靠譜

　　近日，有網友在微博上曬出自己全新的生活模式，“把房賣了，300萬。一半買理財產品，一半存活期。一個月一萬多的利息，足夠租房、旅行、閱讀……是時候為自己活著！”

　　此帖一出，賣房吃利息的話題很快便引起了廣泛關注，大家心里也忍不住開始打起“算盤”：賣掉房子靠利息生活、養老，真的可行嗎

　　這一觀點很快遭到了理財專家的反駁。建行北京市分行開發區支行國際金融理財師朱國宇指出，人民幣活期存款的基準利率為0.35%，即使上浮10%也只有0.385%，如果30 0萬元中的150萬元存活期，一年能有5775元的收入，平攤到每月是481元。對這名網友來說，活期存款的利息收入基本可以忽略。

　　目前比較穩健的銀行理財產品的年化收益率基本在4%-5 .5%之間，“如果150萬元全部買了年化收益率5 .5%的理財產品，一年的收益應為82500元，折合每月有6875元。但如果購買一年期的理財產品，收益只會到期兌付，不可能每月付息。”朱國宇算完賬后表示，靠150萬元的銀行理財產品不可能每月坐享10000多元的收入。

　　瑞富理財產品總監韋楊林則介紹，目前固定收益的短期理財產品，年化利率最高的可以達到8%- 9%，風險比國債略高，如果按照9%的年化利率計算，150萬元的本金每月可有11250元的收入，“但這些理財產品都是短期的，三五年后還能否保持這樣的利率水平很難講。”

　　如果不靠短期的理財產品，而是依靠利率穩定的定期存款，利息則更低。韋楊林為記者算了一筆賬，如果這300萬存的是一年定期，按照3 .08%的年利率計算，一年的利息收入平攤到每個月僅有7700元。即使是存五年定期，按照4 .75%計算，一年的利息收入平攤到每個月則有11875元的收入，“但這些都沒有考慮到物價上漲、通貨膨脹等因素，如果是長期的理財規劃，需要分階段制定，否則很難預料5年之后的利率水平，會讓自己陷入被動的境地。”

　　房租上漲貨幣貶值，未來更難保

　　然而，除了簡單的計算利息收入，從長期生活的角度看，房租上漲以及貨幣貶值的現實要素還要一并考慮，在房產專家眼里，賣房吃利息的理財方式有些“不靠譜”，很難適應未來生活。

　　據南方都市報報道，“既然是租房生活，房屋租金的增長率就要考慮在內�！敝械匦胁邉澘偙O謝沁指出，根據國家統計局網站資料，住房租金自2010年以來一直保持持續上漲的趨勢，并已經連續42個月上漲了，“廣州中心城區現在租金年增長率在20%左右，有些區域的租金漲幅更高，我們身邊就有這樣的例子，去年月租金1300元的房子，到了今年就漲到了2300元�！�

　　記者算了筆賬，如果按照目前廣州白云區嶺南新世界的租金水平，一套90多平方米的三房兩廳月租金是3500元，按照20%的增幅計算，5年后的月租金是7258元/月。如果賣房后300萬元的現金一半存活期，一半購買年化利率為5 .5%的理財產品，每月的利息所得為7356元，僅勉強夠支付房租，旅行、閱讀的生活夢想并不包括在內，未來養老恐怕就更成問題了。

　　“我們還要算另外一筆賬，賣掉房子之后，現金面臨貶值的風險，而相比之下，房子放在那里升值的可能性更大�！敝x沁指出，由于城鎮化進程仍在繼續，即使少數城市房價出現了下跌，但未來一二線城市房價下跌的可能并不大，“目前中國的存款有40多萬億，5年內買完所有的零售商品仍花不完，中國老百姓的資金儲備量大，未來樓價的增長仍被很多人看好�！�

　　國家統計局數據顯示，最近幾年中國全年的通貨膨脹率約在2 .7%，如果按照這個標準計算，5年后300萬元的現金實際購買力僅相當于269萬元。廣州市國土房管局的數據顯示，2011年廣州中心六區成交均價環比上漲20%，即使按照房價年增長10%的幅度計算，一套300萬的房產，5年后的價值也達到了439萬，遠超過賣房后現金實際購買力及利息總額277.8275萬元。

　　“以房養老”或催生新的投資方式

　　賣房吃利息靠不住，中國人又該如何在高房價的背景下籌劃自己的未來生活呢時下熱議的以房養老又是否靠譜呢

　　“增加一種養老的渠道當然沒壞處�！睆V東省房協理事趙卓文認為，目前有關65歲退休的傳聞并非空穴來風，“未來老年人增多，養老金的缺口增大，現在的養老體系會難以為繼�！壁w卓文介紹，目前上海每年養老金的缺口達到了100多億，過了人口紅利期 ，這個缺口恐怕會更多。“現在廣州老人的比例還不太高，60歲以上的老人占總人口的比例約13%，但以后這個比例會越來越高�！睋�報道，目前廣州養老金累計結余1000多億，但預計到2030年會出現養老金缺口。

　　南方都市報記者從中國社科院世界社保研究中心發布的數據看到，我國養老金替代率由2002年的72 .9%下降到2005年的57 .7%，到2011年，這一數字更是降至50 .3%，退休金占工資比越來越小，低于國際警戒線的55%。專家指出，我國養老金替代率低于警戒線的現實督促“養老問題”必須要找到解決辦法，養老制度的“雙軌制”是關鍵所在。

　　趙卓文指出，除了養老金的缺口，現在很多年輕人的工作穩定性差，依賴兒女養老的保障性也不高，而與此同時，房屋在未來的保值、增值性在增加，這成為實施以房養老的有利條件。

　　謝沁認為，以房養老不僅可以多一條途徑解決養老的問題，還會刺激新的投資觀念的產生。“如果老人將房子抵押給銀行或機構，老人在百年之后，子女可以根據一定的價格將房屋贖回；或不放棄產權僅做出租之用，那么子女仍可繼承老人的房產。”謝沁認為，實行以房養老后，人們想擁有房產的愿望會更強，未來買房養老就會與現在買鋪投資的概念相類似。

　　算一算

　　一套房能否養得起兩老人

　　記者采訪發現，目前已有不少城市開始探討以房養老具體落地的問題，究竟是以房養老還是以房助老引發了不少討論，廣東省房協理事趙卓文認為，主要是看老人所擁有的房屋的價值。

　　抵押式以房養老：200萬房參保每月得1萬

　　“以房養老可以從一些條件好的老人開始做起來。”趙卓文建議，比如老人擁有兩套物業，可以用一套市價較高的來抵押獲取收入�！叭绻麅蓚�老人只有一套房子，房屋價值又比較低的話，就不太現實了�！�

　　那么，究竟要價值多少的房子才夠兩位老人在廣州這樣的大城市以房養老呢記者算了一筆賬：以白云區為例，在嶺南新世界一套90多平方米的三房兩廳單位目前的市場評估價為200萬元，根據以房養老倡導者孟曉蘇[微博]的估算，如果根據國外標準的“抵押式以房養老”計算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養老金。

　　根據廣州目前的消費水平，每月1萬元的生活費供兩位老人生活問題應該不大。

　　出租房屋以房助老：一套三房租金月入3500元

　　如果不想將房屋抵押最終由銀行或保險機構收回，而只是以房助老，將房屋出租，那么這套價值200萬的房子每月的房租支付得起兩位老人住老人院的開支嗎

　　記者采訪了解到，目前嶺南新世界一套三房單位每月的租金收入為3500元左右，同樣位于白云區的壽星大廈養老公寓，每位老人每個月吃住全包的費用是1550元，但除此之外還要一次性支付3880元- 20萬元的贊助費，贊助費根據老人所選擇的房間不同而收費不同，多人間收費最低，為3880元，豪華間為20萬元，一次性收取后不退還。

　　假設兩位老人的贊助費都以10萬元計算，那么老人目前的房屋租金僅夠支付兩人每月在老人院的吃住開支，20萬元的贊助費則需要延長房屋的租賃期限才能解決，若想以房助老，一套價值200萬的房屋支付兩位老人的養老開支顯然有點勉強。

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