理財周報地產實驗室研究員 王麗新/文

　　 7月6日，京城CBD區域九宗塊地齊亮相，建筑面積109萬平米，底價超過170億元，按最高報價計算，報價總額高達246.5億元。

　　 在競標現場，中信集團及旗下的中信地產、中信銀行等組成的“中信系”鋒芒畢露，在全部九幅地塊中，中信參與了其中的五場招標。

　　強勢競標

　　 從北京來看，此次出讓的CBD區域9宗地塊堪稱北京最后一批絕版土地。有專家稱，像北京這樣可供開發土地資源日益稀缺的一線城市，在住宅用地市場前景不明朗的情況下，商業金融地塊無疑成為各大房企競相爭奪的香餑餑。

　　 事實上，7月6日上午，招標現場確實盛況空前，40家企業組成的19個聯合體參與投標，其中包括萬科、萬通地產、中信地產、SOHO中國、首創置業等知名房企。

　　 除此之外，中投公司、招商銀行、中國人壽、泰康人壽等“金主”也參與了這場京城CBD爭奪戰。

　　 而中信的表現無疑是當日競標者中的“明星”，在Z8-Z13地塊的競爭中，除了Z9地塊，中信地產均有投標。

　　 最終，中信與中投聯合體成功奪標Z8，中信與北大方正、安邦財險等聯合體中標Z10，中信與泰康保險等聯合體中標Z12。

　　 “這三塊地的規劃都是政府規定的，以寫字樓為主，目前還沒有百貨大樓的商業規劃”，中信地產北京項目負責人房昆這樣告訴筆者，“中信地產以聯合體的方式奪得這三塊地并不表示公司將加注一線城市的商業地產投資，只是協助中投等公司做建設。”

　　 有業內人士指出，雖然在這些中標地塊中，中信集團很可能是憑借第一階段的方案分入股，不是主導方。但毋庸置疑的是，如果加上在CBD前六塊地招標中已到手的Z15地塊，中信集團仍然是此次CBD招標的大贏家。

　　流標“Z11”始末

　　 上述中提到，在Z8-Z13地塊的競爭中，中信與各大公司組成的聯合體拿到了Z8、Z10和Z12地塊，Z9地塊中信并未投標，Z13地塊則被萬通與國壽投資控股、中國人壽資產管理有限公司、北京萬洋世紀創業投資管理有限公司組成的聯合體奪得。

　　 值得注意的是，Z11地塊在開標時，不僅只有中信集團聯合體一家參與競標，而且報價與底價完全一致，皆為26.32億元。

　　 “今天北京CBD核心區土地投標，感覺遇到神仙了。有一塊地，只有一家投標，標底是26.32億元，這家公司出價也是26.32億元，分毫不差。” 當日中午，SOHO中國董事長潘石屹在微博上寫道，“這種感覺很不好”。

　　 高策房地產顧問機構的董事長兼首席專業合伙人李國平對此也在微博上評論說：“這塊地的招標條件就是為這唯一投標單位量身訂做的。價格事先已清楚了，既然知道只有一家，所以就不必加價了。不過處理得太牛太糙，哪怕加個一百萬，就不會讓大家如此‘不和諧’地說三道四了。”

　　 任志強的評論也很直白：“市場最痛恨的恰恰是這種內外勾結的欺騙。讓公開透明變成了黑暗。”

　　 隨后，“內定說”等各種輿論紛至沓來。

　　 中信集團中信集團回應稱：一是巧合，二是根據專業經驗計算出來的。

　　 對此，筆者致電房昆，房表示，目前關于此事的問題都不予答復。

　　 但是一位中信集團的內部人士告訴筆者，如果按常理來推算的話，能推算得如此精準，可謂奇跡。

　　 7月8日上午，僅經過一天的評標，北京市國土局即公布了最終結果。備受關注的“報價與底價完全相同”的Z11地塊，被確定為無效投標，按流標處理，將擇機再賣。

　　至于該地若再次入市，中信地產還會不會參與競標，房昆表示，目前還未確定，有待于領導層的決策。

　　跟蹤調查

　　給Z11“神仙標價”一個說法

　　 對于Z11地塊流標事件，引起了業內的廣泛關注，各種質疑的聲音也接連不斷的響起。

　　 首先，政府給出的理由是：中信銀行股份有限公司和中國中信集團公司組成的聯合體，其投標文件中的有關內容違反了《中華人民共和國商業銀行法》的規定。

　　 到底是什么內容違反了規定？7月8日，筆者致電房昆，房昆指出，目前公司也不清楚是哪些內容違反商業銀行法規定。另外，房昆也表示了自己的疑惑，同是商業銀行，同是CBD地塊，民生銀行卻可以中標。

　　 據筆者了解，2010年12月22日，民生銀行以29.96億元的價格，奪得北京CBD核心區第一輪招標的Z4地塊。民生銀行的公告稱其將在該地塊建設總部大樓。

　　 有知情人士則向筆者透露，Z11地塊流標的真正原因與“神仙標價”有關，政府可能迫于輿論壓力才將其廢標。

　　 值得注意的是，今年1月份和6月份，金融街先后兩次以共計100.18億的代價，將中信地產在北京中信城項目的商業地塊B、C、D3幅地塊成功收購。

　　 彼時有傳言稱，政府認為交給隸屬于西城區的國旗金融街開發比較有優勢，而中信也稱這是北京西城區國資委的授意，中信應該服從北京整體發展的需要。

　　 當時就有業內人士稱，北京市政府勢必會給中信地產以某種形式的補償。對此，房昆對筆者直呼：“想象力太豐富了！這是完全無關的。”

　　 除此之外，有不具名的知情者向筆者透露，中信地產除了將北京中信城項目的商業地塊B、C、D3幅地塊先后以百億價格出讓給金融街外，去年10月，中信地產以11.5億將贏嘉中心B座賣給了萬科。

　　 據了解，中信城B、C、D3幅地塊的拆遷工作現在仍在進行，預計2012年可交付，曾四度易主的贏嘉中心則是一個老舊項目，改造困難。

　　 上述人士指出，正是基于這種情況，中信地產迫于資金壓力和準備上市才選擇出讓這幾塊地理位置優越的商業地塊。

　　 據公開消息稱，2011年底，中信地產將完成香港上市計劃。

　　 業內人士稱，從財務的角度分析，企業上市前對于現金流有比較高的要求，這樣報表才能好看。而中信地產此次大規模的購地可能累及集團的負債情況，影響上市計劃。

　　 而中信拿下的Z8、Z10、Z12三塊地，溢價率分別為32.40%、50.50%、42.7%，據此可推算，該三塊地平均溢價率為41.87%。

　　 有專業人士指出，這一平均溢價率并不高，但是根據其報價，三塊地所需的總價也將達到94.1億元。這無疑會加重中信地產的現金流壓力。

　　 中原地產的分析師張大偉則表示，中信地產大量囤積土地，其實都是為了上市做準備，不會產生資金問題。

　　 一方面，中服地塊的三塊地購地主體為企業聯合體，不需要中信地產一肩單扛。另外，就算是全都由中信地產支付，也不一定是什么難事。中信地產的金融背景豐厚，有中信銀行、信托等。