理財周報特約 凌克 金地集團董事長

　　前言

　　金地非常榮幸能獲得《理財周報》主辦的“2011中國上市公司最佳董事會評選活動”中地產(chǎn)業(yè)的提名。針對地產(chǎn)業(yè)這些年所處的諸多“不確定”外部環(huán)境變化，金地的自身做法是應勢而變，遁循基本商業(yè)邏輯，放眼長遠，鑄煉內(nèi)力剖析，這也許才是不憚環(huán)境變化、實現(xiàn)持續(xù)成長和跨越發(fā)展的永恒哲理。

　　應對之策

　　過去三年，盡管行業(yè)不斷起伏波動，但在股東的大力支持和管理層的努力之下，我們?nèi)匀蝗〉昧溯^好的成長：公司凈資產(chǎn)由2008年的93億元增長到2010年底的176億元；凈利潤則從2008年的8.4億元增長到2010年的近27億元，年復合增長率接近80%；凈資產(chǎn)收益率，這是一個我們非常看重的指標，在去年也增加到16.55%。

　　2010年，在相對困難的市場環(huán)境下，公司銷售額仍然創(chuàng)造歷史新高，達到了283億元，同比增長34%。而支撐在這一數(shù)字背后的，是更加精準的客戶定位與市場營銷，優(yōu)異的產(chǎn)品素質(zhì)以及出色的執(zhí)行能力。

　　在城市面貌的不斷變遷中，客戶的需求也在不斷升級換代，而捕捉和引領客戶需求，已成為金地在進行產(chǎn)品設計的前置步驟。2010年西安的金地湖城大境項目，則是金地精準營銷體系中的典型案例，其東方園林景致、680畝純水域、極具東方文化特色的客戶活動，將東方美學意境演繹的淋漓盡致，與西安古城的文化底蘊相得益彰，從而牢牢抓住了中產(chǎn)階級的生活訴求，成為項目銷售成功的致勝因子。

　　從社區(qū)規(guī)劃，到園林營造、建筑細部雕琢，再到戶型擺布及建材甄選，金地在每一道工序上都希望不斷提升產(chǎn)品素質(zhì)和房屋的實用價值。同時，金地也希望通過精心創(chuàng)新的產(chǎn)品，為人們實現(xiàn)更領先的生活方式。金地的天御項目，就是通過其創(chuàng)新的產(chǎn)品準確地詮釋了客戶的需求，在項目建設之初就奠下成功基石，確保了開盤之后的快速去化。

　　2010年是金地的產(chǎn)品能力提升年，也是金地的客戶年，公司通過引入第三方監(jiān)測機構，對項目的工程質(zhì)量進行全面評估，并對施工過程中出現(xiàn)的問題進行改良優(yōu)化。此外，金地也致力于提升物業(yè)服務水平，而2010年90%的業(yè)主滿意度，夯實了公司在物業(yè)服務領域內(nèi)的領先地位。

　　2010年還是金地的戰(zhàn)略架構調(diào)整年，集團戰(zhàn)略架構實現(xiàn)重大突破，穩(wěn)盛投資與商業(yè)地產(chǎn)公司順利成立，實現(xiàn)了集團由單一業(yè)務的住宅開發(fā)公司向住宅開發(fā)為主、商業(yè)開發(fā)與運營和房地產(chǎn)金融為兩翼的復合型地產(chǎn)企業(yè)集團的演進。

　　2010年的成績還源自于公司執(zhí)行力的顯著提升。金地武漢西岸故事，09年6月拿地，10年5月開盤銷售，并在當年完成了14.46萬平米的銷售額，去化率高達96%；沈陽檀郡項目，從拿地到開盤，再到竣工，僅僅花了一年的時間。此外，調(diào)控政策出臺之后，公司即迅速調(diào)整產(chǎn)品供給結構，加大剛需產(chǎn)品的比例，實行隨行就市的靈活定價策略，加快項目的推售節(jié)奏，確保公司銷售不受政策波動的困擾，順利推進。

　　2010年，作為一家公眾企業(yè)，公司還積極履行自身的社會責任，在深圳龍華等地以代建方式為中低收入階層建造保障性住房，承擔開發(fā)商在保障性住房建設方面的社會責任。

　　內(nèi)生之勢

　　政策的頻加和市場的波動，容易讓人只關注到行業(yè)暫時的起伏，而忽視了其長期的走勢與方向。除卻彌漫的市場雜音之后，我們需要看到，支撐地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的根基仍未改變，同時新生的力量和趨勢也在推動整個行業(yè)不斷進行升級和轉(zhuǎn)型。相比短期的政策變化，行業(yè)的內(nèi)生之勢才是決定興衰變遷的真正要因。

　　2010年，中國GDP總量接近40萬億人民幣，已經(jīng)超過日本成為世界第二大經(jīng)濟體。城市化的不斷推進，無疑是近年來經(jīng)濟增長的重要動力，也是地產(chǎn)行業(yè)得以持續(xù)發(fā)展的根基與源泉。無論地產(chǎn)政策緊松，在未來十年或更久，城市化都將是中國經(jīng)濟發(fā)展藍圖中的重要脈絡。國家的十二五規(guī)劃也順應時勢，明確提出要加大城市化進程的力度。我們相信：未來十年，有時勢與政策的結合，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長的根基不會動搖。

　　此外，伴隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國居民收入的不斷提高和生活環(huán)境的持續(xù)改善已然是大勢所趨。解決了基本的溫飽問題之后，在城市中擁有居所和向往更為美好的居住品質(zhì)，必然將會是眾多中國人未來十年的追求之一。與此同時，蔓延全國的高速公路網(wǎng)以及雄心勃勃的高鐵計劃，大幅縮短了城際通勤時間，使得一線城市與二三線城市之間的距離日漸縮小。過去的一年，我們已領略到中小城市背后的巨大空間，并已在其間積極布局。方興未艾的二三線市場，將是未來成就地產(chǎn)企業(yè)的沃土。

　　城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集。為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，這也應合了中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向消費拉動型的大趨勢。經(jīng)過三十年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)走進了“以科學發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線”的新的發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)升級，消費結構轉(zhuǎn)型已勢在必行。

　　通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)以適應中國消費時代的浪潮，已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)布局未來的重要戰(zhàn)略行動。隨著社會的發(fā)展，醫(yī)療保健、交通通信、娛樂文化教育等享受型和發(fā)展型的消費傾向逐年上升。消費結構的變化，意味著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的必然性。在消費結構升級的大環(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級的形式更多體現(xiàn)在多產(chǎn)業(yè)結合上。旅游地產(chǎn)、主題文化地產(chǎn)等都是房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相結合的成果，其實也正貼合了目前消費結構調(diào)整的基本趨勢。因此，更多的與中國經(jīng)濟未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)相結合，有效整合各種產(chǎn)業(yè)資源，成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構升級的方向。

　　除了與其它行業(yè)的協(xié)作與整合，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸，也是房地產(chǎn)行業(yè)未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要脈絡。向產(chǎn)業(yè)鏈上游發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)可以進行房地產(chǎn)金融等領域的探索，而往下游延展，則可以進行房地產(chǎn)服務等領域的開拓。將來，房地產(chǎn)市場的專業(yè)化程度會越來越高，企業(yè)規(guī)模增長的乘數(shù)效應將體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級過程中藍海的開拓，那些還沒有被完全開發(fā)的領域?qū)⑻N含著巨大的價值。我們曾經(jīng)和顧問公司做過一項分析，到2015年，預計投資中國房地產(chǎn)的第三方資金總額可達9100億元人民幣，這無疑為從事房地產(chǎn)金融領域的企業(yè)提供了廣闊的空間，也堅定了我們發(fā)展房地產(chǎn)金融的信心。

　　金地之躍

　　作為典型的周期性行業(yè)，牛熊更替的命運自從房地產(chǎn)誕生的那一刻起就已緊密相隨。縱觀美國、香港等成熟房地產(chǎn)市場的歷史，在波峰和谷底的輪回之間，穿插的是無數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的興衰故事。他們中有的從默默無聞走向國際企業(yè)，有的則強盛一時而終湮沒于歷史。而隨著中國房地產(chǎn)市場從年輕走向成熟，相似的故事也將在中國上演。因此，在市場高歌猛進和銷售數(shù)字節(jié)節(jié)攀升之時，保持對自身競爭力的清醒認知，洞察企業(yè)持續(xù)成長的致勝之道，則變得尤其緊迫重要。

　　在增長與調(diào)控這對矛盾的共同體中，金地未來的發(fā)展動力將來源于對傳統(tǒng)領域的繼續(xù)深耕，也將來自于新興領域的不斷開拓。

　　在傳統(tǒng)業(yè)務領域方面，公司將通過城市布局與產(chǎn)品系列的有機結合，進行規(guī)模擴張。貫徹“智慧投資”理念，拓寬投資渠道，嘗試綜合體開發(fā)，力爭在一二級聯(lián)動、舊城改造、企業(yè)并購等領域?qū)崿F(xiàn)突破；同時，公司將在已進入的區(qū)域秉承“城市深耕”策略，并抓住時機進入新區(qū)域，進一步完善投資布局。

　　執(zhí)著于產(chǎn)品能力的提升已經(jīng)成為金地之魂，基于這樣的信念與理想，金地將繼續(xù)以精心的態(tài)度與創(chuàng)新的手段，專注為每一個消費者，實現(xiàn)生活之美。未來，在規(guī)劃、景觀、建筑單體以及社區(qū)配套等每一個產(chǎn)品要素上，都會體現(xiàn)出金地的產(chǎn)品理念。公司希望為客戶所提供的，是一個自然健康的社區(qū)環(huán)境，愜意友好的鄰里氛圍，趣意橫生的生活空間，以及人文氣質(zhì)的精神居所。

　　進一步而言，金地將遵循這樣的產(chǎn)品理念，對公司的產(chǎn)品進行統(tǒng)一管理。無論是在公司未來的四條主力產(chǎn)品線“褐石、新古典、歐陸、現(xiàn)代典雅”，還是在其他的產(chǎn)品之中，都將承傳相似的金地基因和精神氣質(zhì)。此外，在位于產(chǎn)品交付前后的銷售和物業(yè)服務環(huán)節(jié)，公司也希望提供細致體貼的服務，逐步建立起完善的社區(qū)服務體系，保證公司在物業(yè)服務方面的質(zhì)量能持續(xù)領先。

　　為了保持公司在五至十年，甚至更長周期內(nèi)的持續(xù)競爭力，公司將積極開拓新興領域，努力使公司成為一家綜合性的地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)將在公司的業(yè)務板塊中占據(jù)更加重要的角色。

　　金地將通過產(chǎn)融一體化來創(chuàng)造持續(xù)的盈利能力，實現(xiàn)對規(guī)模的有效支撐。除傳統(tǒng)的融資渠道外，公司的房地產(chǎn)基金業(yè)務將實現(xiàn)突破性的發(fā)展，基金業(yè)務的融資能力、獨立投資能力將得到進一步的提高，我們將繼續(xù)發(fā)起設立由金地獨自募集和管理的美元基金和人民幣基金，通過基金投資業(yè)務來開拓新的盈利源泉。

　　同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)未來也將成為金地重要的業(yè)務板塊，與房地產(chǎn)金融一起成為支撐金地未來騰飛的重要兩翼。一方面它會與住宅地產(chǎn)形成良好聯(lián)動，通過商業(yè)經(jīng)營對土地價值的拉升來提高住宅產(chǎn)品的溢價水平，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)將會通過資本平臺的整合來獲得更加長期和穩(wěn)定的投資回報。

　　具體到2011年，由于目前多個城市已經(jīng)實施限購政策，市場交易量下滑較為明顯，對此，我們將采取一系列的措施：銷售方面，多挖渠道，制定相對積極和靈活的價格策略，在供貨結構上及時調(diào)整，多推剛需類產(chǎn)品；開發(fā)方面，盡量加快開發(fā)速度，縮短開發(fā)周期，加大可售資源，加快銷售和回款，提高周轉(zhuǎn)率；投資方面，結合現(xiàn)金流情況實行季度投資安排，不斷根據(jù)現(xiàn)金流情況調(diào)整投資節(jié)奏；資金方面，做好融資貸款和項目資金需求之間的匹配，加強項目股權合作的力度，并通過多種渠道引進外部資金，同時關注負債率的穩(wěn)定。除此之外，我們還將積極參與保障性住房的建設，承擔自身的社會責任。

　　結語

　　自金融危機之后，全球經(jīng)濟正在尋找新的動態(tài)均衡，在這轉(zhuǎn)折的當口，國際、國內(nèi)的經(jīng)濟環(huán)境仍然是復雜多變的。通貨膨脹的壓力之下，流動性緊縮的趨勢也許會維持相當一段時間。可以預見，隨著時代大潮的演進，對全球資本的有效調(diào)度和掌控，也許將推動地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)新一輪的跨越式發(fā)展。在這樣的背景之下，我們只有不斷創(chuàng)新、不斷探索，才能擁有別人不具備的能力，才能找到業(yè)務發(fā)展的藍海，從而在激勵的競爭之中脫穎而出。

　　2011年，對于金地來說，是有著紀念意義的一年。十年前，金地抓住時機，率先成為國內(nèi)首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一；未來十年，金地將以更加清晰的發(fā)展方向，和更為有力的前進腳步，致力于成長為中國最具競爭力的、國際化的復合型地產(chǎn)企業(yè)。