■本報(bào)記者 王 崢

　　時(shí)間進(jìn)入2011年5月，距離去年房地產(chǎn)調(diào)控大幕的拉開一年出頭。

　　2010年4月，國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中明確提出，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　因此這在一年時(shí)間里，除去回歸A股的金隅股份，內(nèi)地房企通過首發(fā)和配股募資的資金被牢牢鎖定在了零這個(gè)數(shù)字上，擬重組借殼的房企更是沒有一家拿到證監(jiān)會(huì)的批復(fù)。而這對于需要大量資金投入的房企來說無疑是一件十分痛苦的事情。

　　在融資大門敞開的2009年，房地產(chǎn)行業(yè)在A股市場總?cè)谫Y額達(dá)到了1210.1億元，這個(gè)數(shù)字超過當(dāng)年所有上市房企凈利潤總和的一倍。因此，從2010年4月至今沒有拿到一分首發(fā)和配股募資資金的上市房企，其資金壓力可想而知。房企融資重組的大門何時(shí)開啟也自然成為業(yè)界，尤其是像ST東源、ST中房、ST國祥、ST筑信這些重組中涉及房地產(chǎn)的ST公司。

　　房企借殼接連獲批

　　最早引發(fā)人們對于房企融資重組大門是否開始松動(dòng)的討論，就是擁有大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的金隅股份，2011年3月1日其正式回歸A股市場。不過，由于金隅股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中含有大量政策支持的保障房建設(shè)，同時(shí)公司利潤中水泥和建材貢獻(xiàn)比例較高，因此更多的被視為一個(gè)特殊的個(gè)體。因此，相關(guān)討論也迅速銷聲匿跡。

　　但在金隅股份上市50天后，關(guān)于房企在A股市場融資重組的話題再次成為了市場的熱點(diǎn)。這次的由頭來自于一家房企借殼成功獲批的消息。

　　4月19日，暫停上市長達(dá)5年的S*ST圣方公告表示，新華聯(lián)置地借殼S*ST圣方正式通過了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。這是證監(jiān)會(huì)暫停審批地產(chǎn)公司借殼和再融資一年后，第一家獲準(zhǔn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。緊接著，5月12日，兩則上市公司公告再次刺激了市場對于房企借殼融資事宜的神經(jīng)。S*ST蘭光公告表示，其涉及房地產(chǎn)的重組終于塵埃落定，公司已經(jīng)收到證監(jiān)會(huì)對其非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)方案的批復(fù)，銀億地產(chǎn)即將注入S*ST蘭光。S*ST九發(fā)公告稱，浙江新世界房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司購買了S*ST九發(fā)3740萬股股份，浙江新世界也由此成為S*ST九發(fā)的第一大股東。

　　而不到一個(gè)月的時(shí)間，先后有2家房企成功借殼，1家房企成為上市公司的新重組方，一舉打破了一年之久的“平靜”，也讓房企們開始重新憧憬，是否他們的借殼融資大門已經(jīng)開始悄然打開了呢？

　　“S*ST”帽子是關(guān)鍵

　　對于房企借殼融資的事宜，海通證券就表示，S*ST圣方與S*ST蘭光重組方案具備一定特殊性，公司至今尚未完成股改，屬于少數(shù)幾家尚未完成股改的歷史遺留問題公司。本次重組方案是在補(bǔ)償老股東的同時(shí)，通過定向增發(fā)注入房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，并不涉及向市場募集資金。因此暫時(shí)還無法據(jù)此斷言地產(chǎn)融資重組已經(jīng)開閘。廣發(fā)證券研究員也認(rèn)為，S*ST類上市公司與房地產(chǎn)企業(yè)的重組可以拿到證監(jiān)會(huì)的批文僅僅是特例。

　　而有消息稱，上個(gè)月保薦人代表剛培訓(xùn)完畢，從會(huì)議內(nèi)容來看，證監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市沒有放松，仍然保持著可以申報(bào)材料，但不予批復(fù)的態(tài)度。

　　不過也有專家認(rèn)為，從S*ST圣方、S*ST蘭光、S*ST九發(fā)這三家公司近期的情況看，帶“S*ST”公司被房地產(chǎn)公司借殼近期獲批的可能會(huì)比較大，其他上市公司則不容樂觀。

　　此外，據(jù)5月15日中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，中國證監(jiān)會(huì)日前下發(fā)規(guī)定，借殼上市將執(zhí)行首次公開發(fā)行趨同標(biāo)準(zhǔn)，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利，并且凈利潤累計(jì)超過2000萬元。對證監(jiān)會(huì)這個(gè)最近規(guī)定，中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明就認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)選擇在此時(shí)出臺新規(guī)，可能與近期樓市調(diào)整未見松動(dòng)，多家房企意欲扎堆借殼上市有關(guān)。

　　再融資仍困難重重

　　除去上述幾家房企的借殼成功，A股市場的房地產(chǎn)增發(fā)融資近期仍然是一潭死水。新湖中寶5月11日也表示，公司于2009年通過的30億元非公開發(fā)行A股股票募資預(yù)案到期失效，預(yù)案失效原因是“經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響”。

　　中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部副主任鄭莉4月15日就稱，目前對所有涉及房地產(chǎn)業(yè)的上市公司的再融資申請，都需要征求國土資源部的意見進(jìn)行審核，對于房地產(chǎn)上市公司融資的閘門沒有打開。

　　此外，有央企地產(chǎn)人士通過媒體表示，地產(chǎn)融資不大可能放松，只會(huì)越來越緊。其所在公司面臨的融資困難很大，因?yàn)槟壳般y行對地產(chǎn)行業(yè)的貸款和信托融資都在收緊，唯一可行的是在香港市場發(fā)債券，但要把發(fā)行債券融到的資金投到內(nèi)地的地產(chǎn)市場還是面臨很多政策限制，因而相當(dāng)麻煩。不過，該人士認(rèn)為，在央企保障房融資方面，國家倒是存在放開的可能。

　　僅有少量專家表示，雖然資本市場暫時(shí)還沒有向開發(fā)商放開，但在房價(jià)快速上漲勢頭得到一定遏制后，形勢會(huì)發(fā)生變化。他們預(yù)計(jì)，資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資大門可能在年中左右有限度地逐步打開。

　　房企假道信托融資

　　而在房企融資短期內(nèi)難以全面松動(dòng)，銀行收緊“錢袋”的情況下，公司債、上市公司海外融資、房地產(chǎn)信托等正在成為很多房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式。

　　中海外便在近日透露了其將要發(fā)債融資的計(jì)劃，總金額約50億元。而在首創(chuàng)置業(yè)今年2月在香港成功發(fā)行3年期11.5億元人民幣債后，一直耐心等待回歸A股的富力地產(chǎn)也通過附屬公司發(fā)行等值4億美元的人民幣債和1.5億美元優(yōu)先票據(jù)。其他大型開發(fā)商恒大，碧桂園，龍湖，雅居樂等在今年1月以來也都相繼通過發(fā)行公司債與優(yōu)先票據(jù)完成了融資。

　　A股方面，5月13陽光城就公告表示，中信信托將對其子公司福建匯泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)立10億元的信托計(jì)劃。而4月以來，已有多家房地產(chǎn)公司借道信托實(shí)現(xiàn)融資，包括世茂股份、泛海建設(shè)、首開股份等。

　　不過，雖然海外融資與信托融資環(huán)境較為寬松，尤其海外融資債券發(fā)行還通常能獲得超額認(rèn)購，但由于融資成本較高，年利率往往超過10%，這些大型房企籌資壓力也逐漸增大。

　　此外，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行下，房企的資金來源出現(xiàn)明顯變化。國家統(tǒng)計(jì)局5月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。其中，國內(nèi)貸款3837億元，同比微幅增長4.4%；自籌資金、其他資金(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)增長顯著，增幅分別為27.2%和18.7%。而到4月份，房地產(chǎn)開發(fā)商本年資金來源出現(xiàn)下滑，從3月份的7095億下調(diào)到了4月份的6094億，下調(diào)比例達(dá)14.1%，本年資金4月份的增幅較去年同期大幅下降42.5個(gè)百分點(diǎn)。而為了緩解資金壓力，如何拓展更多的融資渠道成為房企面臨的一個(gè)主要問題。