溫州資本已潛伏，700％漲幅臨收尾，“金角銀邊草肚皮”3招入手心水商鋪

　　理財周報記者 張慧宇/文

　　 2009年1月，美國華特迪士尼公司正式宣布，計劃在浦東興建全球第6個迪士尼樂園。這一年迪士尼樂園附近的土地變得異常搶手，商業地產投資也跟著火熱，這也是所謂的“迪士尼概念商鋪”興起的時候。

　　 而今年4月8日，上海迪士尼樂園項目正式破土動工，“迪士尼概念商鋪”再次引來投資的目光。

　　 “現在我手上還剩最后100套左右兩港裝飾城的商鋪，也不再代理銷售了。因為開發商自己都不想賣了，它自己要留一部分。”房產中介秦先生告訴理財周報記者。陳阿姨這兩天才委托中介幫她尋找好商鋪，但卻沒有找到她所中意的商鋪。“因為一方面開發商給我們現在代理這類項目很少，另外一方面陳阿姨確實出手太晚了。”中原地產的經紀人小劉說。

　　700％漲幅，“迪士尼概念”收尾，

　　溫州資本早已潛伏

　　 “迪士尼概念”的火熱是在2009年下半年，然而這些商鋪并不是在迪士尼樂園周邊，而是在它的附近，有的甚至相差十公里。

　　 2009年9月，在上海跨國采購中心五角世貿商城開盤日，不到5小時的時間里就售出了700余套商鋪，創造了上海商鋪銷售最快的紀錄。漢宇地產是代理這個項目最多的中介，如今已離開漢宇地產的小秦只有兩港裝飾城的項目了。

　　 “兩港裝飾城總共開出三棟，現在還剩下100多套，現在這邊已經營業了。去年開出第一批是屬于商住兩用，每平方米不到1萬，而2008年的價格最高是5000多，現在價格漲到3.8萬，漲幅達7.6倍。這個項目有包租5年和包租8年兩種類型，每年的回報率是8%。”小秦說。同時他還向理財周報記者透露說，“其實現在中介也不再炒作‘迪士尼概念’，因為項目太少了。”

　　 然而溫州資本總是有它的遠見。溫州中小企業發展促進委員會會長周德文告訴記者，“溫州資本早在迪士尼樂園簽約之前就已經進入到五角商貿城了，我自己都買了幾個商鋪，現在還放著。”

　　60歲犀利媽3招入手心水商鋪

　　 比起陳阿姨，王鳳是幸運的。

　　 今年已經60歲的她是名退休教師，除了在家帶孩子，就是搞投資。

　　 “我看過昆山的鋪子，也到桐鄉去看過，但都沒有找到中意的。后來就只好委托中介幫我看了。”王鳳說道，今年3月份她找到了中原地產的小劉幫她尋找合適的鋪子投資。

　　 最終王鳳對兩港裝飾城二期的一個商鋪產生了興趣。她花了70萬買到了這個28平方米的鋪子。這個商鋪距離迪士尼樂園有大約兩公里，位于路口。

　　 王鳳認為迪士尼的建起勢必會帶動周圍商業環境的發展，而以后11號線會直達兩港裝飾城門口。

　　 “兩港裝飾城所在地是浦東開發區延伸的第一站，交通便利，是上海下一個開發熱點，距浦東機場9公里，距市中心人民廣場30公里 。當迪士尼建成，地價勢必上升，我也是做純投資的。”王鳳本身對自己所選的商鋪也進行了認真的考察。

　　 小劉認為南匯區配合楊山深水港的建設，將在沿海灘涂地上新建160平方公里，30萬人口的海港新城，對建材裝飾有極大的需求。

　　“其實我是不喜歡到外地去買商鋪，我覺得上海的商鋪有它的地理優勢。而且兩港裝飾城是華東地區最大的建材市場，它已經成熟發展了3年了。我了解到，它一期的商鋪就賣得相當好，又緊鄰上海野生動物園。再加上，周圍土地開發經適房和別墅的開發，也會帶動兩港裝飾城的項目成長。”王鳳分析。

　　包租8年租金回報52%

　　 王鳳的商鋪面積大約有28平方米，每方米價格5萬，共140萬。根據開發商的要求，這里面有兩種付款方式。

　　 第一種是王鳳一次性付掉140萬，而在商鋪已經上她可以選擇包租也可以選擇自我經營。如果是選擇包租，商鋪租金按1：9分成，王鳳分得90%，兩港裝飾城物業分得10%；如果是選擇自我經營，王鳳需要自己支付相關的物業費，然而商鋪租金就全歸屬她自己。

　　 第二種方式是選擇首付50%，包租8年。首付50%，也王鳳需要支付70萬，但還欠開發商70萬。而包租8年，每年的租金回報率是6.5%，8年總共的回報率是52%。140萬的價格乘以52%，意味著8年包租的所獲得利潤大約有70萬，這部分租金歸屬兩港裝飾城。等于說，王鳳剛償清了她還欠的70多萬。

　　 “因為我手頭上暫時沒有那么多錢，而且我年齡也大了，不想通過銀行貸款，所以我就選擇了首付70萬的這種付款方式。如果我是在包租期間就想把房子賣掉，那我的下家還是要履行我和開發商之間的包租合約的。這個就不關我事了，我只賺取商鋪價格差的那部分利潤。”

　　 而如果包租8年之后，王鳳還沒有把商鋪賣出去的話，這時候她就可以繼續和物業簽訂合同包租，租金按9：1分成，同時她也可以自己經營。“這個到時候再說了，我覺得這不是關鍵。關鍵是我認為自己所選的商鋪地理位置好，同時它是靠近迪士尼的，未來升值空間大。”