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抑投機管開發雙線并舉房地產調控挺向縱深

http://www.sina.com.cn  2011年03月28日 04:21  證券日報

  ■ 李木子

   國家發改委“一房一價”措施、北京市地稅局和住建委聯合出臺差別化土地增值稅預征率……近期連續出臺的房地產調控政策顯示出調控正在轉向,由抑制房地產投機投資的主導方向,逐漸向抑制投機和加強房地產開發監管并舉過渡。

   從提高首付款比例、提高貸款利率到停止第三套房貸款、36城市限購,一系列政策的出臺精準瞄向房地產市場的投機客,成交量隨著投機資金的擠出而應聲回落。在過去的15個月時間里,房地產調控的主要力量集中在房地產消費市場,主要通過提高購買門檻和擴大保障覆蓋面兩種手段來分流消費群體。在這一過程中,對房地產開發商的監管較少,且集中在土地競買環節,包括提高保證金交付比例和規定最后動工期限等,但對其后的環節監管較少。

   分期開發是開發商十分中意的開發模式,被拉長了的開發周期會給開發商帶來極高的利潤,土地快速增值將推高房價是開發商分期開發的動力所在。針對這一現狀,北京市地方稅務局和北京市住房和城鄉建設委員會近日聯合下發通知,自3月26日起,對房地產開發企業銷售商品房取得的收入實行差別化土地增值稅預征率,將由之前的2%上調為2%至5%,容積率小于1.0的房地產開發項目最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅。

   盡管差別化征收土地增值稅屬于北京一地的調控細則,但這一細則具有示范意義,并不排除其他城市后續會根據當地實際情況跟進類似細則,也調整當地土地增值稅征收稅率。

   如果說北京的調控細則不能充分說明全國房地產調控轉向的話,國家發改委近期連續出臺的兩項政策則足夠有力,凸顯對開發商的監管力度。

   5月1日起,商品房銷售新規和新的建設項目收費標準及住房交易收費標準將正式實施。新的收費標準將減輕企業和居民負擔41億元,而“一房一價”則斷絕了開發商坐地起價的可能。

   國家發展和改革委員會對商品房銷售“明碼標價”的要求,標志著物價部門正式進入了房地產調控監管機構的陣營當中。發改委的介入,對規范房地產銷售,打擊開發商“捂盤惜售”起到積極作用。“控制房價”是這輪房地產調控中一個被量化了的目標,在要求各地出臺房價控制目標的同時,發改委從物價管理的方向對房屋銷售進行監管和控制,在一定程度上,也有利于地方調控目標的實現。

   對住房交易手續費和部分建設項目費用的降低,也將會直接體現在房價的控制上。從施工圖設計審查收費、部分行業建設項目環境影響評價收費以及招標代理服務收費三大方面降低及規范收費標準,從直接的結果來看,將會減少企業相關費用的支出,而從間接的影響來推斷,則可體現在房價中,讓開發商減少“漲價”的理由。

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