□ 張秀欽

　　今年的調控政策，好像對房企并沒造成太大的影響。

　　700多億元、400多億元……房企陸續公布的前三季業績，“豐收”跡象明顯。而國家統計局公布的“前三季度全國商品住宅銷售額增長11.2%”，更為房企的“豐收”提供了注腳。

　　事實并非如此。房企公布的亮麗銷售業績，還是難掩調控所帶來的負面影響。在已經公布三季報的56家A股房企經營性現金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達到392.93億元，大幅下滑233%。

　　與此同時，上市房企的存貨比年中又有所增加。一旦在嚴厲調控打壓下四季度的銷售不暢，將沖擊整個行業的資金周轉。正如萬科在其季報所說，“開發企業資金面趨緊仍是主要趨勢”。

　　因此，也就不難理解，為何銷售業績亮麗下，開發商還不惜高成本借道海外、房產信托等渠道進行融資。

　　高“收入”高“消費”

　　無論是房企公布的業績還是國家統計局公布的數據，均明確指向：前三季度開發商的銷售業績非常漂亮。很多業內人士曾認為2009年的銷售業績是“不可逾越的天量”，今年卻繼續顯露出超越的勢頭。特別是一些大型的上市房企，多數已完成了全年銷售計劃的九成以上，而今年的銷售計劃，是比去年有所增加的。

　　開發商的樓賣得好，在“消費”方面也不含糊。

　　國家統計局公布的數據顯示，今年前三季度，全國房地產開發企業完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費7111億元，增長83.7%。在9月份，房地產開發企業完成土地購置面積3392萬平方米，增長20.3%，土地購置費1094億元，增長80.1%。

　　廣東房企同樣不含糊，前三季度，廣東房地產開發企業土地購置面積1315.18萬平方米，增幅比去年同期提高39個百分點；土地購置費399.45億元，增長86.9%，增幅分別比一季度和上年同期提高56.2個和129個百分點。

　　資金鏈趨緊是主流

　　高收入、高消費，本身就蘊藏一定的風險。更何況，我國房地產企業的開發資金主要來自企業自有資金、國內貸款和預售款。在國內信貸收緊，上市房企的增發、發行融資券等也一一被打壓的情況下，單靠銷售回款支撐房企運轉，會面臨很大的壓力。

　　房企資金趨緊的情況，在房企的三季報中有明顯體現。統計資料顯示，目前已經公布三季報的56家房企，三季度經營性現金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達到392.93億元。即使是“萬保招金”四大地產龍頭，三季度現金流同比減少均超過了140%，其中減少最多的接近了600%。統計顯示，四大龍頭三季度的總現金流也為-240.81億元。

　　不僅如此，根據Wind統計顯示，26日前公布三季報的A股49家上市房企，存貨達到5000億元，比今年年中的4626.65億元又有了增長。在限購、限貸、加息等措施的沖擊下，四季度銷售估計很難復制前三季的勢頭，該部分存貨滯銷后的資產減值壓力，將使房企的資金緊張情況加劇。

　　高成本融資緩解壓力

　　對于資金鏈緊張的開發商，知名財經評論員葉檀形象地形容為“被架在火上烤”。為擺脫這種悲慘的狀況，開發商想盡辦法開辟更多融資渠道以緩解資金壓力。

　　海外融資就是一個渠道。方興地產、龍湖地產、遠洋地產、恒大地產、碧桂園等在港上市房企相繼推出海外融資計劃，且均以數十億港元計。據統計，今年以來在港上市房企的海外融資規模，已經遠超過去3年的平均水平。此外，房地產信托也被更多房企盯上。據用益信托統計顯示，2010年7月、8月我國房地產信托發行規模共計433億元，和2009年全年的發行規模449億元相當。而到了9月份，房地產信托的發行規模已接近1300億元，接近去年全年發行規模的3倍；10月份的發行規模，則和9月份相當。借道房地產信托，開發商要付出很高的成本。加上管理費等各種費用，房地產信托的融資成本可以高達25%。

　　因此，對于房企而言，最好的辦法還是多賣樓。而要多賣樓，降價促銷是很好的手段。有業內人士預計，“今年最后兩個月發展商的降價促銷活動將此起彼伏”。