“房地產企業的發展基礎主要依靠土地的儲備數量，‘淡市’買地競爭不會那么激烈。但國家對房屋建設用地的管理越來越嚴格，靠土地增值的時機已過。對于房地產企業來講，要根據需要和能力適當購地�！�

　　本報記者 王飛丹 發自廣州

　　黑夜中的城啟大廈、曉港灣、荔灣南灣燈火輝煌，而擁有這一片美景的正是與富力地產、恒大地產并稱為廣州民營房企“三劍客”的城啟集團。

　　15年前，城啟創始人楊樹坪殺入房市，憑借曉港灣等項目迅速在華南崛起，當年就獲得了“廣州十大地產開發商”的頭銜。然而，2005年的一起違規事件讓城啟集團突然折戟，接踵而來的樓盤被封、受罰7億、償還貸款讓城啟艱難喘息，損失慘重。

　　此后，楊樹坪轉戰北京、海南等地欲東山再起，但拖著病軀熬過數年的城啟若想涅槃重生，還如忽暗忽明燈火般充滿不確定性。

　　楊樹坪掘金

　　1995年，在廣州鐵路系統工作了九年之后，不甘心打一輩子工的楊樹坪下海投身房地產。然而，在廣東房地產市場被國企“壟斷”的年代，初來乍到的楊樹坪還只是房地產界的新兵。

　　“楊的思想很前衛，他對房地產有獨特而超前的理解。”城啟集團公共事務總經理張紅霞告訴時代周報記者。

　　1995年前后，開發商們正熱衷于100多平方米的大屋，而在這一年創建了城啟集團的楊樹坪卻逆勢提出小戶型概念，并將這一概念在城啟集團的開山之作曉港灣項目中加以實踐。楊樹坪針對居民家庭人口多但住房面積小的特點，在占地面積達11萬平方米，建筑總面積40萬平方米的曉港灣項目中打造了30-50平方米、每套10萬元左右的小戶型住宅。曉港灣合理的性價比，使其一經推出便大受工薪族追捧。而成功掘得第一桶金的楊樹坪從此持續迸發，并不時借助其獨特的營銷創新能力強勢挺進華南房市。

　　繼1995年曉港灣小戶型項目一炮而紅后，1997年，楊樹坪再次以“為買家入戶廣州” 的創新營銷模式贏得市場。

　　廣州外來人口較多，但是若沒有廣州戶口，孩子讀書的難題愁煞無數家長。楊樹坪找到了這一市場突破口，迅速籌措與其他單位合作，以“50平方米配一個廣州戶口指標；80平方米配兩個戶口指標”的營銷模式直抵家長心坎。還未開工，所得預售款已足夠完成建設工程。

　　彼時的楊樹坪早已是身家近億元的富豪，1995年才創立的城啟集團也在高手林立的廣東房地產市場謀得一席之地，然而真正奠定城啟集團在廣州房地產界地位的，是2000年投身開發的老城區改造項目荔灣南灣。

　　楊樹坪認為老城區改造工程可獲得政策支持且拆遷成本低，位于珠江邊的項目一經改造即可成為城區高尚住宅區。而事實證明，楊的預判十分精準，改造開發后的荔港南灣項目于2000年、2001年、2002年連續三年榮獲“廣州十大明星樓盤”。

　　彼時，成立僅5年的城啟集團已在廣州房地產市場站穩腳跟，這無疑是獻給棄工從商的楊樹坪最有力的掌聲。

　　折戟規劃門

　　然而，為楊樹坪贏盡掌聲的南灣項目卻因2005年掀起的“規劃門”戛然而止，一時間，城啟集團如被攔腰砍斷，幾乎陷入絕境泥潭。

　　2005年1月，廣州有關部門突然暫停辦理城啟集團所有開發經營業務，其當地全部在建在售樓盤停工停售。隨后，廣州市地稅局公布城啟集團旗下企業共欠下營業稅、個人所得稅、印花稅、城建稅等近2000萬元。

　　城啟樓盤遭封，禍起集團及其項目公司個別員工涉嫌偽造規劃部門業務印章和公文，騙取行政許可證件涉嫌違規超建面積高達20萬平方米。

　　楊樹坪從未預料到自己會因忽視員工管理問題而摔得如此狠，7億元的巨額罰單沖擊了城啟的資金鏈，缺口覆水難收。

　　事實上，7億元罰款還只是冰山一角，城啟欠下的各種債務及罰金一度高達數10億元。“規劃門”事件曝光后，各路債主申請查封城啟旗下十三行城啟廣場、晴軒、廣百新翼等眾多物業。

　　為了籌措資金脫身，城啟在2005年4月起便馬不停蹄地拋售名下土地。僅以4億元便將地理位置優越、總建筑面積近40萬平方米的廣州洲頭咀項目轉讓給香港天譽置業；出售北京“柏聯別墅”項目的股權；將廣州“東山紫園”項目股權作價1500萬元轉讓。

　　“為填補資金缺口，城啟不得已轉讓了部分在廣州的優質項目、土地，用以償還銀行的貸款�！睆埣t霞對此略顯無奈。

　　“售樓款全部拿去交補罰款，當時城啟的壓力不言而喻�！痹�任職于城啟集團銷售中心副總經理的朱宇告訴時代周報記者規劃門清查判案后，城啟樓盤解封開售，雖銷售良好，但城啟資金仍入不敷出。

　　略顯蒼涼的楊樹坪疲態盡顯，只能將希望寄望于旗下上市公司東華實業，變賣項目與壓股權，或許是急需資金的楊樹坪套現的最好方式。

　　2006年1月，東華實業對大股東城啟集團進行定向增發，收購其多項房地產項目。3個月后，城啟集團通過將其作為東華實業第一大股東—粵泰集團名下的8000萬股限售性流通股質押給廣州滔記實業的形式，成功獲取2億元現金資金�！　�

　　多元發展反設障

　　經過規劃門的折騰，曾經笑傲廣州地產界的城啟早已喪失地位�！耙巹濋T讓城啟集團元氣大傷，楊樹坪想要東山再起或有難度�！敝性�地產項目部經理黃韜向時代周報記者坦言，他并不看好城啟重新躋身廣州十大開發商之列的可能。

　　“雖然早兩年摔了一跤，摔得很痛，但我們現在還很年輕，爬起來，可以繼續往前走。”事發一年后首次面對記者時，楊樹坪略顯平靜。

　　“爬起來可以繼續走”的城啟，似乎已逐漸遠離當年起家又折戟的廣州�！� 自2005年起，城啟集團逐漸將地產開發業務向廣東江門、北京、河南三門峽、山西太原等地拓展。

　　江門天鵝灣項目、河南三門峽天鵝灣項目、海南省府不遠處的司馬坡島以及淮南安徽大學新城、太原項目等，均見證了城啟逐步走出廣東，成為北上的南方房地產企業之一。張紅霞向時代周報記者承認：“城啟雖不會放棄廣州，但確已將重心外拓發展�！�

　　出走廣州的城啟集團，也已不再專注于房地產行業。

　　雖然此前楊樹坪曾信誓旦旦聲稱“不管多少年之后，城啟仍會繼續在房地產領域發展”。但隨后附加的一句“不排除未來會在礦產等資源性行業發展”也為城啟的發展留了后路。

　　入股廣州證券、收購老牌上市國企東華實業，并在湖南郴州的礦山、中國第三大銀礦云南銀礦、柬埔寨最大的金礦、內蒙古兩個超大型煤田等收購煤礦，起家于房地產的城啟集團若“不務正業”般進駐金融、煤礦等領域，恰似印證了楊樹坪跌倒規劃門后所宣揚的城啟將多元化發展的思路。

　　“金融、煤礦等業務愈漸脫離房產，如果城啟想要憑借原始的房產優勢再次崛起，實屬不易。”黃韜直言城啟東山難再起，正是受困于楊樹坪所稱的“多元化”可能分散城啟的實力。