10月22日，2010招商證券論壇在中國重慶舉行。本次論壇主題為“新突破 新平衡——增長主題再思辯”，新浪財經圖文全程直播本次論壇。在“解讀新增長”在這個議題中，針對“后危機時代格局的變化對中國有何影響”這一問題，全國工商聯房地產商會會長聶梅生做了演講。

　　以下為全國工商聯房地產商會會長聶梅生演講實錄：

　　聶梅生：謝謝巴所長。小節和回顧這個題目太大，我就談一談我自己對房地產當前的一些思考。

　　應該說我們國家的經濟通過今天上午的會，可以看到整個世界經濟和中國的經濟，處于一個多變的時期，應該說是危機四伏，內外壓力。房地產在內外兩個方面來說，是屬于內，因為是不動產。我覺得在這種情況下，對付外面和解決內部的話，房地產應該擔起重要的責任，尤其是在現在這樣一個經濟和金融形勢下。所以最近連續對房地產發力進行調控，今年的4月份的國十條，然后9月底的升級版國五條，加上加息，馬上可能要試點的房產稅。加息當然不完全是針對房地產，但是肯定是最受波及的。這樣一些手段我自己認為是可以預料。我報幾個數字，它的體量影響很大，高度關聯貨幣金融。怎么講呢？根據三年的統計數字，尤其是07年以后的統計數字可以看出，它占了城鎮固定資產投資的20—25%，因為我對比了一下，我們16屆和17屆五中全會，這兩個報告當中，這次沒有提GDP，上一次投資是放得比較前，尤其是08年的經濟危機以后投資比較重。這次把消費放到第一，反正占了投資的20—25%。今年每個月房地產投資大概5000億左右。占信貸方面的30%—40%，每個月大概有1600億開發貸和個貸。然后去年占了土地包括土地收入和稅收，在稅收方面的貢獻率達到35%，所以是一個體量很大的行業或者產業。

　　這種情況下，當前我們通脹的預期9月份是3.6，十月份會怎么樣呢？這個預期很強，尤其是輸入性的通脹有可能對我們產生影響，這對我們上升匯率有關系。房地產從來和通脹結伴同行，國內外都是這樣的。一有通脹的預期，人民幣存款的利率仍然是負的，誰也不愿意把錢存入銀行，肯定要拿出來。那么匯率上調以后，熱錢就要涌入，再加息，熱錢更涌入，所以又推動了房地產價格的上升。所以這種情況下，是很容易在目前的情況下形成對經濟整個的布局的一個很大的一個沖擊力。所以去年是龍頭，拉動經濟靠它，那么可能會從龍頭變成禍首，因為現在的情況太復雜了，尤其是通脹、匯率調整的情況下。所以我覺得在當今情況下，對房地產的調控是勢在必行，就是要給這一批狂奔的野馬套上龍頭，留出空間，實現整個經濟的布局。

　　第二，我比較關心在目前這個情況下，其實從去年經濟工作會議以后就開始發力，好象四月份應該是歷史上最嚴厲，然后到最后九月份交易量大漲，到了1億平方米一個月，房價環比達到了0.5%。所以可以看出CPI的環比9月份比8月份上多少，房價的環比也上這么多。所以9月份的CPI漲了，房價也漲了。所以這個情況下，會不會把它壓死，就像08年不斷的加息，溫水煮青蛙，最后又碰到了華爾街的金融危機，這個時候房地產奄奄一息，然后又開始救市。那么在貨幣政策緊縮的信號下，會不會重演08年對房地產的這一幕，我覺得情況有所不同，恐怕有空間。09年我們全年的房地產投資3.6萬億，今年前三個季度投了3.3萬億，今年前三個季度的投資接近去年全年的房地產投資。也就是說最后剩3個月，第四季度房地產投資在這樣一個強力的調控下，大幅度的下降，我覺得也會到4萬億。就不會對我們的GDP造成太大的影響。因為畢竟今年還是投資占了很大的比例。第二，我們可以看一下，賣了多少房子。一天到晚說交易量下降，賣不出去房子。媒體也很喜歡說這個數字。實際上去年賣了9億平方米的房子，到現在為止，三季度末賣了6億多平方米，所以銷售面積交易量也不會太差。因為10月份的交易量還沒有大幅度的下降，所以今年賣到7億平方米的房子，就是一個好的成績。銷售額今年很奇怪，銷售額也漲了上去，也就是說房子是之前了。銷售額今年已經達到了3.2萬億，這說明平均的房價在上升。如果把銷售量和銷售額一比，就等于每一平方米多少錢，這樣一比，去年每平方米的平均房價是4695元，今年拿前三季度是5047元。也就是說最后的房價還是漲了。還有一個數字，開發商的資金充裕度，很充裕，9月份又吸了大量的金，因為9月份的房子賣得特別的火，很多上市公司都超過了前年的目標，全部完成了今年全年的銷售額，早就完成了。所以4季度一個房子也賣不掉，也完成了。所以9月份的房子賣得特別好。因此，按照國家統計局的數字，我算了一下，1：1.2，也就是說它的進入房地產的資金和投出去的是1：1.2。所以這么發力，我認為是可以承受的。這個情況和08年是不一樣的，08年是資產負債率特別高，最后資金鏈斷裂，最后惹到了銀行。我的意思是現在暫時惹不到銀行，所以相當長時間內是可以承受的。

　　第三，今天會議的主題，房地產到底怎么做？怎么和五中全會的精神和十二五規劃并軌。我覺得房地產這個事情，如果真的我們拋開一些各種各樣的情緒，周圍的房地產在GDP當中的比重是否超過了全世界其他的國家，是否太重了，是否應該減少它的比重，讓它騰出空間給其他的產業，是否占地太大了？其實中國的房地產占整個的GDP大概10%左右，那么像美國、加拿大、日本，我們統計了很多發達國家或者我們將要成為的中等發達國家，都在10—15%，尤其是美國。所以我們的比重不算太高。但是為什么那么多的民怨呢？今年媒體都離不開房地產，房地產仍然是一個熱題。我認為是投資方面的占量的結構非常不合理。首先GDP的比重當中是放到了投資，占了投資的20—25%。投資出去大概每年4萬億，有一半買地了，實際上這就不對，買地方的部分不拉動實實在在的其他的實體經濟。比如美國的房地產中的地價的比例只占10%左右，其他的90%反映在住宅的質量、產品上，沒有毛坯房，全部是裝修的。所以大量的實體經濟的物品、材料和將要拉動的新興產業都可以用我們這4萬億買，問題是我們4萬億的投資用了一半去炒地皮，其實這一半不應該占這么多。因為其他的產業的利潤升值沒有地王升值厲害，所以變成了一種金融屬性或者泡沫屬性很強，我覺得首先應該把投資當中的比例放到實體經濟當中。所以要想中國的實體經濟轉型，應該利用房地產，因為它是買家，讓他把錢付到實體經濟當中。也就是說要改革，如果不改革，這個事不能做。所以十二五期間，應該對土地的制度、招拍掛制度、土地的出讓金制度動手術，如果不動手術，那么土地價格的占比問題都不能解決。這個又和物業稅有關系，這里就不深說了。這是一個。把每年GDP當中的比重充實，才能拉動實體經濟，充實到節能、低耗、新能源等方面，提高大家的生活質量。

　　第二個，在銀根方面要改，房地產和金融密切相關，貸款的30%多在個貸和開發貸，所以和銀行是高度關聯的。它的銀根為什么要改革？因為基本上都是銀行出來的，所以它一動，就牽涉到了銀行，也可以說是銀行的良性資產，應該更多的開放民間的資本。這次民間資本36條當中，就有關于民間資本如何進入房地產。如果能夠很好的組織房地產的私募股權基金或者類似這類的，就不會直接的去炒房，大家都可以享受房地產的升值當中帶來的收益。一萬兩萬也可以買，不用大量的炒房。這樣才能騰出空間支持我們的產業結構調整。

　　最后，我注意一下十二五當中有兩個改變，一個是我們不再談GDP，我們把內需放在第一了。還有一個是關于城鎮化的提法，這兩次五種全會，提得比較多。我可以給大家說一下，大家體會一下這個事情。關于城鎮化，十六屆五中全會提堅持大中小城市和小城鎮協調發展，是堅持，促進城鎮化健康發展。那么這次提的是要促進區域協調發展，積極穩妥推進城鎮化。那么最近關于城鎮化的爭論很多，中國的城鎮化是房地產基礎。一個是GDP，一個是城鎮化。其實這兩個背景都發生了變化，城鎮化問題上，是積極穩妥，把堅持促進改成了積極穩妥，重點要考慮實施區域發展布局，主體功能，完善城市化的布局形態，加強革命老區、各貧困地區，構筑區域經濟互補。所以我覺得城鎮化的問題不再是像原來那樣，在現有的城市攤大餅，然后農民工進城就業就算城鎮化�，F在中央的研究機構認為是偽城鎮化，這樣一種形式的城鎮化，造成了貧富差距巨大。也就是說在北京有1000多塊錢一個月工資的，有1萬多塊一個月工資的，差了十倍，甚至有十萬塊錢一個月工資的。所以差距很大。這種城鎮化不是發展的方向。城鎮化應該沿著我們這次布局的4萬億的基礎設施，產業布局、區域經濟布局，東西南北的布局來發展城鎮化。這是一個對房地產很大的一個變化，不是在北京旁邊建一個城，不是在長三角搞很多的樓盤，是沿著中國的區域經濟的布局，來說城鎮化。這點我們其實房地產內部也在調整，我覺得恐怕這件事和美國的發展是有一定的關系的。因為這次奧巴馬政府當時是8000億美元出來救市的時候，就把改造現有的住宅變成綠色住宅，建筑節能放到了這里，因為他用這個拉動美國新的經濟增長點。同時美國的發展當中，東西部的發展其實當時就是一條鐵路從東部修到西部，造就了加尼福尼亞，現有基礎設施，沿著基礎設施布置城市，尤其是硅谷的發展，我最近考察了好幾個，硅谷、航空谷、太陽能谷都是這樣，有一個產業形成，甚至拉斯維加斯這樣一個沙漠中的城市，也是先定位了一個產業，然后起來了一個城市。所以這叫產業地產，恐怕和整個十二五規劃城鎮化的方向和經濟的格局布局有關系。這樣一種城鎮化才是我們需要的，而不是為了城鎮化而城鎮化。所以這是值得我們反思的。所以房地產下一步有很大的發展空間，首先自己調結構，把保障性住房和商品房平衡，商品房是過渡發展，形成了很多的問題。保障性住房是過渡的缺位，這是不平衡的。然后在商品房的投資當中，不能大部分是土地投資，他土地投資這部分拿出來，把實體經濟裝進去，同時應該按照整個國家的經濟布局來做。

　　為此，房地產商會最近正座做一件事我們想啟動民間的公租房基金，這種做法實際上就是把民間的炒房的，開發商現在有錢，他不敢投了，因為你要繼續打壓，我的錢怎么辦。也就是說手里有錢，到底怎么辦。我們找他們開會，把這部分錢成立一個公租房的投資基金，因為公租房這塊沒有一個主體，我聽了重慶的公租房，我覺得非常好，從政府也好，民間基金也好，應該營造有金融性質，同時可以吸納很多民間資金或者政府投資的，還蓋公租房，這個要多，不能少，起碼我們想啟動100意義上的大的一個機構，來持有投資公租房，這是一種持有型的物業。同時解決政府的問題，這類也是屬于金融改革，也是屬于房地產下一步突圍的方向。所以我想中國的房地產如果按照中國的發展來講，不管是從經濟發展、社會發展還是城鎮化的發展都離不開它，但是它可能會轉身。所以先要把原來的大家很熟悉的那一出平息下來，然后讓它轉型，或者現在分慢速度，平息一段，然后找出一個新的發展，這才能我們國家的經濟發展同性。