⊙記者 趙一蕙 ○編輯 祝建華

　　⊙記者 趙一蕙 ○編輯 祝建華

　　經過充分準備和調研后，南京高科備受投資者關注的仙林“地王”項目已于上月底正式動工，分析人士對記者表示，該項目有望與公司眾多后續房產項目一起，成為提升公司收入的重要 “引擎”。

　　與此同時，南京高科的股權投資及傳統市政公用業務亦有望成為拉動業績的“馬車”。雖然公司股價目前尚未掀起波瀾，但投資亮點并不缺乏。

　　仙林項目盈利前景可觀

　　由于2007年南京仙林土地市場被“地王”攪動，該地區項目后續開發格外受到關注。今年7月，已有當年拿地的上市公司因成本壓力最終以“退地”收場，但南京高科的項目仍處有條不紊進行中。

　　根據記者了解到的最新情況，“高科·榮境”項目（2007G81地塊）5月份開始試樁，8月底正式樁基開工。即使當時支付的總地價不菲，但項目的盈利能力依舊可觀。以該地塊為例，總地價25.95億元，規劃面積56.56萬平方米，包括部分低密度住宅，折合樓面價4588元/平方米，而仙林大學城區域最新普通商品房銷售均價已達1.2萬元/平方米以上，“高科·榮境”項目作為該公司傾力打造的中高端住宅開發的標桿項目，即使再計入建安成本，盈利能力亦屬明朗。

　　事實上，包括G81項目在內，南京高科目前主要商品房項目（住宅加商業項目）共計8個，主力樓盤大都為位置較好的地鐵房項目。上述項目中已有三個樓盤竣工，大部分完成交付，累計實現銷售面積32.12萬平方米，累計結算約26.15萬平方米；而另外五個項目也處于施工或規劃階段，尚未開始銷售，明后年將陸續上市。截至6月底，該公司商品房項目總建筑面積達151.63萬平方米，可銷售面積超過90萬平方米，足以支撐企業未來三到四年的發展。

　　尤為值得關注的是左右陽光項目，該項目位于地鐵一號線邁皋橋站附近，占地面積3.5萬平方米，規劃面積7.79萬平方米，總地價約2億元。目前2.1萬平方米商業部分已主體封頂，住宅部分正在進行主體施工，預計2010年下半年或2011年初開盤。目前周邊樓盤價格在1.5萬元/平方米左右。

　　半年報顯示，公司房地產開發銷售收入10.24億元，占總營收15.44億元的比重超過六成，同比增長幅度達125.4%，盡管毛利率還不是很高，但隨著后續項目陸續進入銷售期，規模提升迅速，“后勁”充足。

　　雖然目前房地產調控仍在持續，但從諸多地產龍頭對下半年及將來樓市的展望看，中長期不改的向好格局仍是眾房企的共識。分析人士指出，房地產開發商必須對購房者觀望結束需求再度釋放做出充分準備，否則將可能錯失良機，在競爭中處于下風。南京高科對此即采取了穩步有序推動項目建設的謹慎樂觀做法。

　　股權投資、市政業務

　　齊頭并進

　　公司股權投資及傳統的市政業務亦存在潛力，前者有助增厚公司業績，同時儲備公司經營所需要的資金，后者則有望在南京經濟技術開發區“東擴”的過程中實現營收再上臺階。

　　今年上半年，公司實現凈利潤1.73億元，同比增長5%，每股收益0.34元。報告期內僅公司所持棲霞建設、南京銀行、中信證券等股權的投資收益就達1.26億元，占凈利潤的72%。截至期末，公司所持科學城以及上述三家上市公司股份賬面總價值已達45億元，而最初投資成本約為7.19億元。截至目前，公司所持上述四家公司股票均已解禁，而且公司股東大會已經通過變現的議案，由此形成巨大的資金蓄水池。

　　公司的股權投資不僅體現在上市公司之間的參股，還包括對擬上市企業的培育。被列為股權投資重點項目之一，擁有分拆上市預期的臣功制藥是公司全資子公司，目前已經形成品牌效應和規模效應。該公司盈利能力一直處于攀升狀態，上半年產銷兩旺，使得上市公司藥品銷售實現營收9663萬元，營業利潤率高達71.87%，同比增加11.24個百分點，其中臣功制藥加大成本控制力度成為重要因素。

　　除培育優勢項目外，公司也加大股權投資項目的整合管理，對虧損項目進行及時剝離，對不具備比較優勢的項目選擇適時退出。例如今年7月和8月，公司分別決定將所持南京新港醫藥90%股權以及所持南京烽火藤倉光通信公司7.65%股權予以轉讓。此舉在優化股權投資結構、弱化投資風險的同時實現了投資收益，亦加強了資金利用效率。

　　此外，據記者了解，公司正在尋找其他優質股權投資項目，以獲取上市后的豐厚回報。

　　另一方面，公司傳統的市政公用業務在長期積累的基礎上亦有望迎來快速發展的機遇。作為長期負責南京經濟技術開發區及仙林新市區建設和公共服務的公司，南京高科的機遇在于開發區的“東擴”。

　　這一項業務內容包括市政基礎設施承建、土地成片開發轉讓以及園區管理及服務等。2009年初，南京市政府決定在開發區一體化托管模式基礎上，組建南京經濟技術開發區東區，使其發展空間擴大到100平方公里。由于開發區東區未來發展將由開發區統一規劃布局，而公司多年來一直承擔著開發區市政基礎設施建設和運營業務，事實上已經成為開發區建設、投資、融資的三大平臺和對外的“名片”，具備較強的區域壟斷優勢和資源優勢，開發區東擴將推動公司現有的園區開發、基礎設施建設等業務上一個新臺階。上半年，上述三項分業務對應的營業利潤率分別為8.89%、43.93%和46.16%。南京高科和開發區政府相關部門已在近期調研相關城投類上市公司，探討進行土地一級開發可能性。

　　其實對公司的傳統業務而言，已具備相當的積累。以土地成片開發轉讓為例，截至目前，公司工業用地土地儲備估計在200萬至300萬平方米左右。該業務僅針對開發區內入駐企業，具體為對開發區內土地進行征地拆遷等工作后，將之轉讓給擬進入企業以獲得轉讓溢價，預計隨著工業用地的逐步結算將給公司未來幾年帶來穩定的收益。