南方日報記者黃倩蔚實習生王霞

　　5月份銀監會要求開展房價下跌20%、30%的壓力測試，銀行還沒來得及喘息，監管層又進一步加碼了房貸壓力測試，要求測算房價下跌50%情形。記者近日獲悉，目前多家上市商業銀行已經按照監管部門的要求完成了最新一輪最“殘酷”的房貸壓力測試。包括交行、招行、民生、建行等也紛紛在中報會上公布了測試結果，房價下跌50%的情形下，各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個百分點不等。然而，這一銀行集體“體檢”結果卻遭到了專家的質疑。

　　結果？？房價下跌一半銀行依舊健康

　　與上次測試房價下跌30%的假設不同，此次壓力測試假定的情形跌幅上升到了極端的50%，甚至60%。

　　日前，交行副行長錢文揮在業績發布會上表示，該行新一輪房貸壓力測試結果樂觀，“即便在極端情況下，房價對該行不良貸款率影響仍然有限，風險完全可控。”錢文揮指出“房價下跌50%，交行對公房地產貸款不良率上升約1.6個百分點，對私(個人按揭)不良率增加約1.2個百分點。”

　　同樣是房價下跌50%的情形下，壓力測試結果顯示，招商銀行的住房按揭貸款和開發貸款不良率將上升1-2個百分點。民生銀行個人住房貸款和房地產開發貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。

　　另有消息透露，若房價下跌50%，中行個人住房貸款不良率將上升2%，而房地產開發貸款不良率則要上升4%。而中行分支機構面臨的壓力更大，中行北京分行壓力測試結果則顯示，若房價下跌50%，該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

　　早有準備的建行，房貸壓力測試結果顯示，若房價跌幅超63%，該行違約率會明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。建行董事長郭樹清亦曾向媒體表示:“只有中國房地產價格下跌超過五成，才會對建行的資產質量有較大影響。”

　　而前一期壓力測試結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

　　相比一看，不難發現，在房價下跌50%的極端情形下，各家上市商業銀行房地產不良貸款率上升幅度較房價下跌30%的情形似乎相差并不大，這也讓人不禁產生疑惑。

　　分析？？房地產信貸風險被低估

　　這次房貸不良貸款率上升1%-2%的測試結果，對銀行來說意味著多大的信貸風險呢?

　　從目前已公布中報的各家銀行的業務結構來看，房貸業務占比仍然較重，但開始有所下降。截至上半年，中信銀行住房按揭貸款不良貸款率0.13%，比去年末下降0.04個百分點；招行個人住房貸款占整體貸款比重下降的同時，不良貸款余額和不良率均比年初有所下降，不良貸款為3.72億元，不良率為0.12%。記者日前從建行中期業績發布會上也了解到，該行上半年個人住房貸款快速增長17.56%。

　　廣東金融學院中國金融轉型與發展研究中心陸磊在接受記者采訪時對這一輪的測試結果提出了質疑。“房價下跌50%，這已經是個極端的情景，不良貸款率只上升1-2個百分點，是低估了銀行的信貸風險。”他認為，不良貸款率還包括了所有的中長期貸款，房價下跌影響到的不僅僅是房地產信貸，因此不良率上升10%左右都是有可能的。

　　海通證券金融業分析師佘閔華昨日對本報記者表示，如果這次壓力測試的結果所指的是整體的不良率上升1%-2%，那么對銀行來說已經是很大的風險了。他給記者算了一筆賬，以今年各大銀行已經發放出去的大約40萬億的貸款余額計算，上升1-2個百分點相當于不良貸款余額上升了4000-8000億。與上次只針對房貸測試結果相比，相當于不良貸款余額總量翻番。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，國內銀行信貸的過度發放是導致2009年國內房價快速飆升、房地產泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。易憲容指出，這兩年國內商業銀行的個人經營性貸款規模達4萬多億元，個人信貸比2008年快速增長4倍至5倍，其中有相當部分貸款流入房地產市場。

　　追問？？測試結果直接反映市場風險?

　　近期，從住建部官員到國務院副總理李克強再次強調，各地要繼續把握好國務院關于房地產調控的政策措施。這顯示出中央在房地產調控方面的決心很大。一些媒體也猜測，監管部門層層加碼的壓力測試，意在為之后進行房地產市場調控作準備。但銀監會此前表示，各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動。

　　不過，層層加碼的房貸壓力測試的效果卻遭到了專家和分析人士的質疑，很多學者接受本報采訪時一致認為，目前的壓力測試并不能客觀測量銀行的房地產信貸風險。

　　易憲容昨日接受本報記者采訪時還表示:“房貸壓力測試只是‘體檢’，實際上很多‘病’是體檢不出來的。壓力測試跟信貸風險沒有關系。”易憲容表示，房貸壓力測試僅限于對銀行房地產信貸風險的技術性測試，據此認為可以防范房地產信貸風險是一個認識誤區。“這是因為，如果不從導致當前房地產信貸風險產生的根源、癥結及應對的政策措施與制度安排等角度來重新認識當今的房地產信貸風險，難免會再次使監管和防范房地產信貸風險陷于‘治標不治本’的調控陷阱之中。”

　　陸磊也表示了質疑，“這樣的測試考慮到了借款人的道德風險，但還省略了還款能力的風險。另外，房價下跌50%，是指什么房價也會得出不同結果。如果是平均房價下跌50%，對銀行不良貸款率影響就不大，那可能是廉價房增多了，供給發生了變化。如果是所有房價下跌50%，影響無疑是巨大的。”

　　廣發證券銀行業分析師范沐華亦指出，銀行的房貸壓力測試是假定一些條件，其他條件不變的情況下進行的測試。但實際上如果房價下跌是會引起其他條件發生變化的。這樣的壓力測試得出的結果有可能會偏輕。

　　“銀行的信貸風險評估應該放在一個較長的信貸周期里去考量，單個時間點的壓力測試其實并不能說明銀行風險控制得好。”佘閔華昨日向記者表示。

　　■相關新聞廣州三套房貸繼續收緊建行、農行、交行等已經停止發放

　　中國建設銀行董事長郭樹清日前透露，建行已對第三套房貸實行了暫停發放的措施，暫時停止銀行給第三套及以上住房的貸款。他說，目前二手房貸款發放比例在擴大，新增的貸款里面18%是二手房，他表示應當大力發展。

　　建行副行長陳佐夫表示，建行支持首次購房貸款，第一次購房，不論一手還是二手，從來沒有對二手房風險控制的文件。只是針對一二套房，全國每個城市情況不同，各地對第一套第二套都有具體政策，分行根據當地要求，來確定自己的規定。但有一個是有硬性規定，比如說監管部門對于首付、利率有限制。

　　記者昨日針對這一消息專門咨詢了建設銀行廣東省分行相關人士，建行廣東省分行表示目前還沒正式通知，但既然董事長這么說了估計得停，實際上網點大部分也停了。記者走訪發現建行的確有網點已經不受理三套房貸申請，但是各個網點有不一致的情況。

　　此外，四大行中也開始陸續有銀行停止發放三套房貸。“雖然我們現在沒有叫停，但是基本上很難申請了，我們可以幫客戶遞上去，但很難批下來，除非你寫出非常必要非得給他放貸的理由。”一工行信貸人士向記者表示。而農行、交通銀行、民生銀行、興業銀行都已經全面停止三套房貸的發放。

　　即使尚有發放的銀行，首付也要5.5或者6成，利率上浮11%-20%不等，招行利率甚至要上浮至50%。