□ 赤擇遠

　　一場土地增值稅清算風暴悄然來臨。

　　國家稅務總局最近針對土地增值稅這一問題連發兩文。3日發出的通知提出，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

　　我們知道，“遏制不合理需求”和“增加供給”是調控當前樓市房價虛高的兩大關鍵。一段時間以來，宏觀調控被質疑“屢調屢漲”，究其原因，供應量未能及時跟上是一方面，而囤地、捂盤成本過低，也是一個重要原因。如何逼出目前市場上的閑置土地，加大市場供給，成為此輪樓市調控的關鍵問題。

　　此次國家稅務總局祭出“土地增值稅調控”重拳能否真正起到抑制房價上漲的效果？“地王”頻出、捂盤惜售的現象是否能得到很好的緩解？

　　所謂土地增值稅預征，是指納稅人在項目全部竣工結算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預征范圍”。

　　應該說，這一措施在客觀上會壓縮房地產開發企業的利潤空間，有利于抑制房地產開發商暴利驅動所帶來的拿地沖動。同時，土地增值稅的預征將對開發商的現金流產生影響，加大其囤地、捂盤成本，從而加速開發進度，增加市場供給，改善市場供求關系，進而從另一個層面上推進房地產市場問題的解決。特別值得一提的是，此次發布的通知明確“在計算土地增值稅時，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除”，這無疑堵住了相關的“漏洞”，也會給囤地行為以一記沉重打擊。

　　另外，此次國家稅務總局文件提出要從嚴征收土地增值稅，這意味著開發結奏過慢的高風險時代已經到來。同時，加快、從嚴實施征管工作顯然也會在一定程度上進一步加大開發商(尤其是存在潛在資金缺口的開發商)的現金流壓力，特別是對那些項目不大、實力不強的房地產開發企業，肯定會有較大的威懾作用。

　　再來看一份非官方提供的數據。

　　2009年，全國商品住宅銷售額達38150億元。按照最低稅率30%來計算開發商應繳的土地增值稅，2009年應繳土地增值稅額為2641億元。以最高的預征比例2%來計算，2009年預付款為763億元，也就是2009年全國土地增值稅至少還有1878億元沒有收繳。以此計算，北京、上海、廣州、深圳2009年土地增值稅征收的缺口分別為125.8億元、152.8億元、42.1億元、48.4億元。

　　這些數額只是一年的欠款，而土地增值稅欠款存在多年，所以如果嚴格清算，金額必然會很大，對于那些未作相關預提的企業，尤其是小型開發企業，所形成的沖擊是不言而喻的。