曾經(jīng)被認為是最暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)正迎來土地增值稅清算風暴。

　　今年四月公布的《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求稅務部門，嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務總局5月26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》），對外公布了增值稅的征繳計算、減免扣除等部分實施細則。

　　隨后，6月3日，國家稅務總局又公布了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各地在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務總局。局要求各地，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理；有針對性地選擇3到5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，推動本地區(qū)清算工作。

　　在通知中，國家稅務總局還規(guī)定了土地增值稅的最低預征稅率：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　兩個通知聯(lián)袂出臺，清算土地增值稅被業(yè)界解讀為是一記與信貸調(diào)控的組合拳。

　　土地增值稅能否有效抑制高房價

　　土地增值稅的征收和清算是否一定能夠抑制房價瘋漲？

　　中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓認為，通過土地增值稅的預征和及時清算，可以均衡和適當縮小房地產(chǎn)開發(fā)利潤，對北京、上海等地的房地產(chǎn)炒作加以限制。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，土地增值稅的征收將使開發(fā)商通過一味提價，只能帶來稅負增加和利潤相對減少的效果，從而達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的目的。

　　另外，依法征管土地增值稅，可增加開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)難度，開發(fā)商為回籠資金，勢必會下調(diào)房價加速推盤，從而達到平抑虛高房價的目的。這樣，百姓得到實惠，開發(fā)商利潤總額控制在合理區(qū)間，政府可遏制巨額稅款流失。

　　北京科技大學教授趙曉指出，2007年1月，為給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，國家稅務總局曾要求各地稅務機關(guān)嚴格土地增值稅清算，此舉曾令開發(fā)商大為緊張。然而，金融危機呼嘯而來，中國經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下，這一號稱“革房地產(chǎn)商命”的稅收政策再一次不了了之。

　　趙曉認為，重新祭出土地增值稅清算政策可謂正當其時。”土地增值稅的征收，將極大地抑制地王沖動，打擊囤地行為。

　　廣發(fā)證券分析師沈愛卿指出，如果土地增值稅全面清算，將會對房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流帶來很大影響。尤其一些開發(fā)高端項目的公司。

　　渤海證券周戶也持相同的觀點，他告訴記者，目前上市公司都是以1％的預征率來進行土地增值稅的計提。

　　但是，他認為目前各省市對清算工作認識不同，全面清算的可能性不大，他擔心一旦征收，開發(fā)商也會想方設(shè)法將稅負轉(zhuǎn)嫁至買方。

　　（本文摘編自新華網(wǎng)）

　　清查土地增值稅意在“逼”出樓市供應

　　“遏制不合理需求”和“增加供給”是調(diào)控當前樓市房價虛高的兩大關(guān)鍵。可售的房源是調(diào)控的基礎(chǔ)，沒有供應量的支撐，暫時打壓的需求會因供應不足而引起報復性反彈。

　　2009年年底，國土資源部相關(guān)負責人曾介紹，全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃。如果以容積率1.5計算，可形成的商品房供應量高達1.5億平米。顯然，如何逼出目前市場上的閑置土地，加大市場供給，成為此輪樓市調(diào)控的關(guān)鍵課題。在開發(fā)商看來，無論此次對土地增值稅的從嚴征收是否會成真，都可能意味著開發(fā)節(jié)奏過慢的高風險時代到來。

　　盡管市場普遍擔心地方政府對不利于當?shù)赝恋厥找娴恼�策會有“應對”，但從目前的�?zhí)行狀況來看，有的地方已經(jīng)先行，如廣西從今年3月起將房企開發(fā)非普通住宅的土地增值稅稅率提高一倍；北京在十部門清查樓市違規(guī)時也稱，地稅部門將對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查，此外，從5月起，重慶開發(fā)別墅、花園洋房等高檔住宅的開發(fā)商，土地增值稅的預征率由過去的1%增加到2%。

　　5月17日，在新一輪樓市新政滿月后，北京市住建委等十部門公布了專項檢查實施方案，聯(lián)查樓市違規(guī)行為。方案明確，稅務部門要加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　北京多位開發(fā)商負責人表示，1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，涉及成本確定或其他原因而無法依據(jù)計算土地增值稅的，允許開發(fā)商按照預（銷）售房地產(chǎn)收入的1%-3%預先繳納土地增值稅。結(jié)果，這一道“活口”在實際操作中被普遍使用。

　　“土地增值稅征收的不正常、寬松不可能長期持續(xù)下去，在目前的調(diào)控力度背景下，早作打算是最明智的選擇。”一位不愿具名的開發(fā)商表示，從土地儲備策略上來看，2-3年的可開發(fā)土地儲備是必要的，預計未來會被越來越多的大型企業(yè)采用，但對房價產(chǎn)生影響可能不會立竿見影。因為當前的稅收執(zhí)行還面臨許多問題。業(yè)界還透露，地方政府和開發(fā)商之間仍然存在合作、應對的空間，嚴查土地增值稅在短期內(nèi)對房價的影響，可能僅限于少數(shù)特別典型的“出頭鳥”。

　　就在一些業(yè)內(nèi)人士談論5月26日通知并未明確清算時間和清算范圍的時候，國家稅務總局6月3日公布了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》。該通知明確各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。

　　與此同時，通知要求各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃和重點清算項目上報國家稅務總局，工作計劃應包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容。

　　稅務總局還要求各級稅務機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，“有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作”。（本文摘編自新浪網(wǎng)）

　　嚴征土地增值稅

　　有助打擊囤地

　　“新國十條”將土地增值稅清算作為稅收調(diào)控的政策之一，隨后各地紛紛跟進，在地方細則中表示要加緊推進土地增值稅清算。為何在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅清算會先于住房保有環(huán)節(jié)稅收登場，并成為調(diào)控的利器呢？

　　有關(guān)專家指出，這主要還是由稅制現(xiàn)狀決定的，因為土地增值稅稅制設(shè)計比較完善，只要加強征管就可以，而在住房保有環(huán)節(jié)征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時間。另外，土地增值稅在調(diào)控方面應該是可以有明顯收效的。

　　北京科技大學中國經(jīng)濟研究組4月份曾呼吁嚴征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，引導房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。

　　該研究組認為，土地增值稅政策要求直接轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)須在交易時清算應納土地增值稅，如果嚴格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。

　　中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓也認為，通過提高土地增值稅的預征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。

　　北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉則認為，嚴格征收土地增值稅對控制房價上漲不一定有效，要控制房價過快上漲還應從根本上解決供需矛盾問題。對于土地增值稅可能被轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上的擔憂，趙曉認為，土地增值稅是在房地產(chǎn)項目已經(jīng)銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進行清算的，因此這一稅種跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅不一樣，想全部轉(zhuǎn)嫁給消費者的可能性不大。（本文摘編自和訊網(wǎng)）