□本報記者 于萍 王錦

　　　由于信貸、信托、股市等融資閥門收緊，房地產開發商尤其是中小開發商未來的現金流問題引發了業內擔憂。日前，盛世神州房地產投資基金在京成立。這是在私募陽光化后，北京第一家由開發商發起成立的房地產私募基金。在盛世神州成立前不久，國內已經有三四家類似的基金成立。在傳統融資渠道四面受擠壓的困境下，開發商正試圖以私募化融資突出重圍，甚至有人稱，今年將是房地產業融資的一個基金年。

　　　私募融資興起

　　　3月8日，北京第一家以房地產項目股權投資為主、債權投資為輔的房地產私募投資基金——盛世神州房地產投資基金成立，開啟了北京房企探索私募化融資的道路。加盟該基金的有復地集團董事長范偉、陽光100置業集團總裁易小迪等多位房地產老總。據介紹，該基金首期融資規模為5億元。

　　　無獨有偶，金地集團（600383）董事長凌克在近期召開的2009年業績說明會上也表示，集團將和投資伙伴共同發起人民幣基金，主要投資于住宅產業，期望三年人民幣基金管理的規模達到80-100億元。“現在的房企有幾種產業擴展方式，其中一種是向房地產金融和投資方面擴展。”凌克表示，房地產的金融化勢在必行，未來會有專門從事房地產投資的資產管理公司。金地集團總裁張華綱則透露，金地集團發起私募基金的合作伙伴可能是瑞銀等金融機構。

　　　而據全國工商聯房地產商會會長聶梅生介紹，在盛世神州成立之前，國內已經有三四家類似的基金于近期成立。

　　　盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司董事長張民耕表示，北京這種一線城市，以前有4000多家開發商，現在有項目在手的公司可能不到500家。中小開發商都被擠出到二三線城市。私募基金的主要合作對象將是這些二三線的中小開發商。他表示，成立私募基金可以引導社會資金進入房地產市場，讓民間資金分享房地產行業成長的紅利，從而促進行業存量增長，使民間資金成為中國房地產業的穩定器。

　　　張民耕還認為，我國房地產業是單一、全能型的開發模式，從籌集資金投入、建設、分紅到最后的風險都由一家開發商承擔，風險非常集中。而美國的投資者、開發商、建筑商、營銷商的分工非常清晰，專業化程度很高。設立私募基金，有利于開發商集合社會各個渠道的資源，使房地產業發揮自身的金融屬性。

　　　“今年將是一個基金年。”一位基金界資深人士表示，2007年6月，有限合伙企業法正式頒布，這為發展合伙制企業打下了基礎。經過幾年的籌備，目前不少開發商都打算在地產私募領域一試身手，尤其是沿海發達城市。

　　　突圍資金困局

　　　房地產業是個資金密集型產業，融資能力對于行業發展具有舉足輕重的作用。但是，目前開發商的融資渠道，包括信貸、股市、信托等都受到擠壓。已經上市的公司還基本沒有資金問題，大品牌的公司影響也不大，最困難的是中小企業。房地產企業私募化融資，可以說是突圍現行融資困局的舉動。

　　　目前，我國開發商的融資渠道十分單一，最主要的是依靠銀行信貸，高負債成為開發商的普遍生存現狀。當開發商的資產負債率較高時，不僅增加了企業的自身風險，也使銀行貸款的風險加大。國家為防止出現大量銀行壞賬，頻頻對信貸出招，給開發商帶來了融資壓力。

　　　國家統計局數據顯示，2009年，房地產開發企業該年資金來源5.71萬億元，其中，國內貸款1.13萬億元；個人按揭貸款8403億元。就此估算，直接與信貸相關的資金約1.97萬億元，占房企資金來源的34.5%。今年前兩個月，房地產開發企業資金來源1.05萬億元，其中，國內貸款2489億元；個人按揭貸款1443億元，信貸資金達到房企資金來源的37.6%。

　　　Wind數據顯示，剔除ST公司后，38家公布2009年年報的上市房企資產負債率達到68.21%，較2008年同期增長了1.14個百分點。有16家公司的資產負債率超過了70%。

　　　由于長期依賴信貸資金，開發商的資金鏈深受銀行信貸政策的影響。在銀根收緊的背景下，不少開發商已經感受到了融資壓力。根據央行公布的最新數據，2月份人民幣新增貸款7001億元，僅僅是1月份新增貸款1.39萬億元的一半，比去年同期大幅下降了3714億元。

　　　東海證券研究員李志兵指出，今年新增信貸的目標為7.5萬億元，按照均衡信貸投放的比例，一季度的新增貸款應該控制在2.25萬億元左右。目前，前兩個月的新增貸款已達2.09萬億元，導致3月份的信貸調控壓力增大。

　　　在對銀根收緊的同時，銀監會也開始嚴格控制包括信托、金融租賃以及財務公司等非銀行金融機構的融資項目，并追溯之前的違規貸款。即便是房地產上市公司，由于監管層收緊審批，已有半年多未能實施再融資。

　　　“現在明顯感覺融資變難了。”北京一家民營房企的負責人告訴中國證券報記者，目前企業的資金頭寸比去年緊張了很多。“信貸收緊了，大型企業可能還好些，中小房企的日子普遍不好過。銀行貸款很難拿到，原本計劃走信托或者財務公司融資也更難操作了。在加快開發的同時，擔心后續資金跟不上。”

　　　張民耕介紹，從國外的經驗看，房企從銀行借款的比例很少，主要是通過與各種基金合作。國外的基金品種非常多，大型開發商與基金通常結成長期合作關系。房地產私募基金為我國提供了一種新的模式和渠道。從長遠看，私募基金吸收了社會資源，使原本炒盤炒地的資金流入開發領域，解決了社會資金的出路，同時也滿足了企業的資金需求。對于銀行、信托等機構則創造了一個避險工具，使風險不再過度集中于金融領域。

　　　監管亟待完善

　　　私募基金雖然在我國已有幾年的發展，但是以房地產為投資對象的私募基金并不多見，而由開發商作為發起人的更是剛剛起步。分析人士指出，對于這一尚處探索階段的新興事物，相關的法律法規和監管措施還有待完善。

　　　張民耕介紹，目前房地產私募基金的資金來源還只是面向高端，例如盛世神州的投資門檻就是500萬元，而且在注冊基金管理公司時要經過多道審批。首先要通過北京股權投資基金協會，這是民間行業的自律組織；然后通過北京市金融局審查，最后才到工商局。對于基金的風險管理，重點在于加強成本控制、資金運用和項目篩選。“由于基金的管理者都是有經驗的地產業內人士，所以有一定的優勢。”

　　　中央財經大學城市與房地產管理系主任喬志敏教授指出，房地產私募基金作為一種全新的融資方式，滿足了開發商和社會的需求，促進了房地產業的發展，但是在實際操作領域還需要進一步規范。應該重點關注私募基金的績效考核和治理結構，尤其是風險的控制和管理。國家應該建立健全相關政策法律，保護投資者的利益。