周文天

　　　□本報記者 周文天

　　　上海，氣候已經進入春天，但樓市依然寒風颯颯。2月上海樓市成交量繼續萎縮，創出近5年來同期歷史新低。但房價并未松動，繼續維持高位盤整, 宏觀調控短期內還未對房價產生較大影響。

　　　成交量再度腰斬

　　　據佑威樓市通及中國房產信息集團最新數據顯示，2月上海商品住宅成交面積為32萬平方米，相比1月再次大幅減少了54.29%，已連續兩個月出現50%以上的減幅，成交量再度腰斬，并創下近5年來同期歷史最低點。與2009年同期相比，成交量降幅達23.4%，與2007年同期相比成交量則降53.2%。

　　　但房價變化不大。2月全市商品住宅成交均價為19700元/平方米，相比1月微跌1.29%。上海商品住宅均價在2009年12月份突破2萬元/平方米之后。

　　　近期出現了小幅的回落，主要原因是成交結構外移。外郊環間商品住宅成交面積占比從1月的11.97%上升到2月的28.38%，市中心(外環內)商品住宅成交比重出現了明顯的減少。而從2月個案成交中，成交均價依舊是漲多跌少，有近三分之二的樓盤出現了價格上漲，說明近期商品住宅成交均價持續高位盤整，宏觀調控短期內還未對房價產生較大影響。

　　　開發商“少量推盤”惜售

　　　成交量的大幅萎縮與2月供應量劇減也有關系。2月全市商品住宅供應面積為22萬平方米，相比1月大幅減少了69.86%。整個2月只有22張預售證發出，僅有兩個項目預售面積超過了3萬平方米，而多數項目的預售面積不足1萬平方米，少量推盤的現象仍然屢見不鮮。雖然春節期間開發商減少推盤是供應減少的主要原因，而部分開發商捂盤惜售現象仍很普遍。

　　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，近期上海樓市地量成交與目前的高房價、春節過節因素和密集的宏觀調控密切相關，進入三四月份，樓市“小陽春”還是值得期待的。首先短期內成交低點的反彈是一定會出現的，成交量的上升勢必會帶動購房者信心的恢復；其次隨著三四月份開發商推盤力度的加大，多數開發商在三四月份都有推盤計劃，而可售房源的增加也將彌補目前存量不足導致的成交下滑。

　　　最后一周略有起色

　　　值得一提的是，2月最后一周（2月22日-2月28日）上海市商品房成交面積15.1萬平方米，與前周相比增加了838%，成交均價為19776元/平方米，環比前周上漲了11%。而該周上海市商品住宅成交面積8.5萬平方米，與前一周相比增加了554%，成交均價為20530元/平方米，環比前周上漲了8%。

　　　在商品房供應方面，該周上海市商品房供應面積14.9萬平方米，其中商品住宅供應面積為2.4萬平方米。

　　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，隨著春節假期的結束，上海樓市略有起色，成交量和供應量環比都出現上漲，但是其量還是相對不足；雖然由于內環內的項目出現集中成交帶動周均價再上2萬元/平方米，但是目前房價高企還是不爭的事實，也是短期內樓市觀望心態濃郁的主要原因。