《投資者報》記者 朱藝

　　2010-1-18

　　此前默默無聞的大龍地產(chǎn)(600159.SH)，因拿下北京年度地王而聲名大振，同時也激發(fā)了投資者的熱情。但細(xì)究之下不難發(fā)現(xiàn)，大龍地產(chǎn)的盈利算盤并非那么簡單。

　　以50.5億元的天價在2009年11月奪得中央別墅區(qū)的“三料地王”之后，名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)一夜成名。與此同時，這家多次被扣上“ST”帽子且經(jīng)常徘徊在退市邊緣的A股房企，近日卻成為機構(gòu)熱捧的潛力股——其2009年凈利潤增長預(yù)計能達到122倍以上。

　　當(dāng)然，這樣的預(yù)期是以大龍地產(chǎn)能順利運作順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺22號住宅用地為基礎(chǔ)�！锻顿Y者報》記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大龍地產(chǎn)盡管確有很多“深藏不露”的實力，但其開發(fā)地王遠(yuǎn)不是“蓋房—銷售—收錢”那么簡單。

　　“潛力股”大龍

　　雖然名為“大龍”，但在中國房地產(chǎn)界，大龍地產(chǎn)在規(guī)模上與龍頭房企相去甚遠(yuǎn)。

　　根據(jù)大龍地產(chǎn)官方網(wǎng)站介紹，大龍地產(chǎn)的母公司大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司成立于1987年，隸屬北京市順義區(qū)人民政府，目前總資產(chǎn)近百億元，而大龍地產(chǎn)則是其唯一的開發(fā)企業(yè)。

　　2005年，大龍地產(chǎn)借殼“ST寧窖”在滬上市。而在2006年~2008年間，規(guī)模有限的大龍地產(chǎn)主營收入分別只有4.65億元、3.26億元和1.37億元，凈利潤也只有2958萬元、3785萬元和236萬元。

　　但在2009年11月，大龍地產(chǎn)卻上演了一場華麗的轉(zhuǎn)身。其三季度財報顯示，1月至9月凈利潤2.14億元，比2008年同期的0.29億元增長了637.9%。而隨后在11月20日后沙峪鎮(zhèn)天竺22號住宅用地拍賣現(xiàn)場，大龍地產(chǎn)擊敗保利、遠(yuǎn)洋、中建、龍湖等十余家行業(yè)“老大”，以50.5億元造就了北京年度地王。

　　至此，大龍地產(chǎn)便成為券商與地產(chǎn)商研究的對象。盡管2009年財報尚未披露，但大龍地產(chǎn)的“飛躍”式增長已經(jīng)被一致看好。

　　近日安信證券率先預(yù)測：大龍地產(chǎn)三季報盈利大幅增長，符合市場預(yù)期。預(yù)計全年凈利潤增長122倍以上。而中金公司的研究報告也稱，大龍地產(chǎn)估計全年銷售額將超15億元，凈利潤2.98億元。

　　公開資料顯示，目前大龍地產(chǎn)擁有164萬平方米項目儲備，土地儲備豐富，且49%集中在北京。對此，中投證券認(rèn)為大龍地產(chǎn)2229元/平方米的土地成本較低，僅占預(yù)期售價18%，因此極具利潤空間和升值潛力。

　　京郊“地主”的隱秘實力

　　盡管被外界熱捧，但大龍地產(chǎn)及其母公司對外卻始終三緘其口。

　　1月13日下午5點左右，記者來到大龍地產(chǎn)公司實地探訪。在見到公司辦公室副主任后，她以“領(lǐng)導(dǎo)全部在外省開會”為由拒絕了《投資者報》采訪要求。不過，記者正欲離去時卻巧遇該公司副總經(jīng)理賈九泉。面對記者提出的年度凈利潤暴增的原因以及未來地王的運作計劃，賈九泉以一句“這是公司機密，對外誰都不說”回應(yīng)，隨后匆匆離開。

　　管理層的諱莫如深，增加了大龍地產(chǎn)的神秘感。不過有了解內(nèi)情的開發(fā)商告訴記者，大龍地產(chǎn)的名字在順義地產(chǎn)界可是大名鼎鼎。

　　“凡是進入順義開發(fā)項目的外來房企，十有八九要從大龍手中拿地。” 北京東隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理胡宇宙告訴《投資者報》：“大龍地產(chǎn)母公司實際控制人是北京市順義區(qū)人民政府，而大龍地產(chǎn)則掌控著順義區(qū)大部分土地的一級開發(fā)權(quán)�！按蠹沂熘�的譽天下、麗宮別墅等項目就是從大龍手中拿地�！�

　　在樓市整體瘋狂的2009年，由于在日漸升值的順義區(qū)擁有多個地價低廉的住宅項目，大龍地產(chǎn)業(yè)績十分向好。例如在2009年三季度實現(xiàn)利潤大增，就要歸功于裕龍花園三區(qū)，五里倉公寓(倉上家園)及濱河加建(望潮家園)三個項目帶來的結(jié)算收入。

　　另有知情人透露，大龍地產(chǎn)正籌劃參與順義新城及老城區(qū)舊城改造等眾多項目。再加上母公司手握哈牧集團4700畝建設(shè)用地，大龍地產(chǎn)的“后勁”十足�！案鞣N資源的注入肯定會讓公司股價大幅上漲�！�

　　此外值得一提的是，在大龍地產(chǎn)十大東名單中，除占股權(quán)超過50%的大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司外，其余9家股東中有7家是具有銀行背景的公司。由此可見大龍地產(chǎn)的信貸和融資能力絕不會差。

　　小馬如何拉大車

　　不過大龍地產(chǎn)究竟能否保持上升勢頭，關(guān)鍵問題在于年底拿下“天價地王”的運作。

　　在那場鏖戰(zhàn)近兩百輪的競價中，大龍地產(chǎn)為勝利付出不小的代價：不僅要支付50.5億元的土地款，同時還要面對其樓面價高達29859元/平方米的壓力。

　　50.5億元對于總資產(chǎn)僅有29.4億元、現(xiàn)金流量為6億余元(2009年三季報)的大龍地產(chǎn)來說幾乎是不可能完成的任務(wù)。盡管來自北京市土地整理儲備中心的消息稱，大龍地產(chǎn)已經(jīng)于2009年12月3日交齊首期地價款10.1億元，但業(yè)內(nèi)仍認(rèn)為這將是一場“小馬拉大車”的典型案例。

　　據(jù)相關(guān)規(guī)定，地價款的80%應(yīng)在180天內(nèi)交清，即2010年5月20日前，大龍開發(fā)需交清40.4億元人民幣。

　　“要集中資金支付地王的地款和開發(fā)費用，大龍地產(chǎn)未來兩年很可能出現(xiàn)零利潤�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理楊少鋒在研究過大龍地產(chǎn)資金鏈后這樣判斷。

　　“很可能在大龍背后有資金方的支持，或許是順義區(qū)政府，或許是其他財團。”北京泛美地產(chǎn)顧問總監(jiān)趙亮杰認(rèn)為�！疤靸r地王肯定不是大龍自己買單”。引入合作者共同開發(fā)，也許是大龍地產(chǎn)的真正目的。

　　北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平猜測：“大龍開發(fā)最可能的策略就是引入一個或多個資金方，讓對方分享自己‘資源’的同時借用對方的資本運作體系。”

　　更有一種基于大龍地產(chǎn)背景的猜測認(rèn)為：該公司造就出天價地王后根本無意開發(fā)，而是作為區(qū)屬國企對地方財政增長的一種“貢獻”�！皩�順義區(qū)政府來說，這不過是一個左手倒右手的過程”。一位長期在順義區(qū)做別墅的開發(fā)商透露。

　　“大龍地產(chǎn)最后的賭注壓在了改規(guī)劃上�！�1月13日下午5點半，一位大龍地產(chǎn)剛下班的員工(男)起初不太愿意說，但后來看見旁邊沒人，便向記者透露。

　　在不計成本、天價拿地進而推高房價上漲預(yù)期后，2009年誕生的一些地王又開始申請修改規(guī)劃。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，調(diào)整規(guī)劃，即使該地塊可售的總建筑面積沒有發(fā)生改變，但可以改變項目的均好性，有利于提升銷售價格。

　　2009年一個接一個的地王刺激了樓市神經(jīng)，在業(yè)界感嘆房價飆漲之際，一些新地王卻悄然開始申請修改規(guī)劃。這似乎在重現(xiàn)2007年的場景。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工鄒曉云對《投資者報》記者預(yù)測，2009年新出現(xiàn)的這些地王，最終修改規(guī)劃的可能會占據(jù)大多數(shù)，因為開發(fā)商高價拿下的地塊，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，根本無法進行開發(fā)。

　　“總價高達40.6億的廣渠路15號地，正式掀開去年的一輪國有房企搶地的熱潮，如今又開修改規(guī)劃的先河，跟隨者隨之浮出水面也在常理之中�！鄙鲜龃簖埖禺a(chǎn)員工表示。

    新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。