證券時報記者 甘 霖

　　2010年，廣州樓市冷清開局。在多因素合力下，全年廣州樓市將充滿變局。

　　據陽光家緣數據顯示，今年元旦小黃金周廣州樓市共成交367套房，日均一手住宅簽約成交量為122套，同比大幅縮水。廣州地產專家韓世同表示，新年樓市成交萎縮，調控政策的影響是一方面，更重要的原因是高房價削弱了有效需求的購買力。目前的房價已經超出絕大部分人的承受能力，大量投資客去年在通脹預期中恐慌性購房，推高房價，但是這樣的購買力不具備持續性，因此今年廣州樓價趨降的可能性非常之大。

　　發展商加緊推貨

　　陽光家緣數據顯示，去年12月初廣州可售的商品住宅為2.8萬套，到了今年元旦則變成了3.3萬套。正是對今年樓市走勢的擔憂，使得一些發展商在年初加緊推盤。合景泰富地產及保利地產的有關負責人在接受記者采訪時均表示，2010年房地產市場走勢不明朗，晚推不如早推，早推可以爭取主動，全年的銷售節奏將會從容很多。

　　元旦假期，廣州的一些開發商競相發動銷售攻勢。最直觀的現象是，廣州從南到北、從西到東的樓盤都紛紛在元旦期間“加推”、“清貨”、“登場”，并打出了“9折”、“一口價”、“特惠”等各種各樣的折扣牌。在令人眼花繚亂的銷售手法背后，市民的普遍感覺是入市門檻并沒有降低，房價還是那么高。

　　政策面趨向利空

　　近日，廣州市國土房管局方面表示，新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》即將頒布實施。《辦法》里有三條“新規”：一是針對原辦法規定的處置程序較復雜的問題，只要用地單位已書面承認土地閑置事實的，即可直接進入處置環節；二是土地閑置費不再按月計收，而是統一按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收，并明確規定逾期不繳納土地閑置費的，還要繳交滯納金；三是閑置土地增值的，由土地行政主管部門在簽訂國有土地有償使用補充合同時，依規定調整土地價款，加大土地閑置的成本。

　　業內人士認為，閑置土地成本增加甚至被回收，將迫使開發商加快開發進度，增加住宅供應量。

　　值得一提的是，曾在廣州發揮過抑制樓價過快上漲作用的限價房很有可能在今年重出江湖。根據最近的廣州限價房需求調查結果，廣州市國土房管局相關負責人表示，今年再推限價房的可能性很大。

　　滿堂紅研究部經理周峰表示，主管部門頻頻放話，寓意很明顯，那就是政府完全有能力調控廣州的房地產市場，只是在市場經濟大環境尚未完全回暖的前提下，政府就不會連續出“重拳”打擊市場信心。

　　供應面仍然偏緊

　　據合富輝煌集團市場研究部監測，2010年廣州全市十區新增住宅供應約4.9萬套。其中，中心六區商品住宅新增將延續近年不斷緊縮趨勢，預計供應約為2.2萬套。而在去年1-11月，上述兩個數據分別為5.32萬套和3.08萬套。加之去年銷售火爆，年底剩余貨量大減，預計2010年全市十區可售貨量較去年大幅減少。此外，亞運停工期也將是直接導致商品住宅結構性缺貨的主要因素。既然可售住宅不多，政策的波動對樓市的影響就會削弱，開發商就有了觀望的底氣。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，目前超過70%的潛在購房客戶為換房客，換房需求取代首次置業成為目前市場購房主流需求。今年廣州的供應量的減少，決定了樓價不會下跌。同時，適度寬松的貨幣政策未改變，房貸政策未收緊，也決定了購房需求不會萎縮。

　　不過，中原地產項目部總經理黃韜認為，供應減少不足為憂，廣州目前帶有投資性質的購房已占七成左右，即使只有小部分投資客出逃，也會大大緩解廣州住宅的總體供求狀況。

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