（中原證券研究所 吳劍雄）

　　根據我們對國家宏觀經濟刺激政策以及房地產行業扶持政策在2010年走勢的判斷，采用我們一貫堅持的房地產行業“兩分法”的分析方法，我們認為，由于國內經濟將在2010年確定性自主復蘇，國內宏觀經濟刺激政策和房地產扶持政策將會發生改變，而政策的變動將主導房地產行業不同表現的上下半場。

　　上半場風和日麗

　　2010年房地產市場發展的驅動力主要是房地產市場內生供求關系力量和外部政策作用，而宏觀經濟政策和針對房地產的行業扶持政策在國內經濟未明確牢固復蘇前不會立即有大的轉向，這將使得房地產市場2010年上半場呈現風和日麗。

　　下半場秋意漸濃

　　由于2010年經濟復蘇基礎更加鞏固，通脹管理變成現實需要，政策將會因此發生某種改變。而2009年中期大幅增加的新開工房屋也將陸續入市，緩和原本緊張的供求關系，悲觀預期將逐漸濃厚，房地產市場下半場將會秋意漸濃。

　　政策轉向是大概率事件

　　當前國內房地產已經確定無疑的復蘇，并且經歷了房價的快速上漲，房地產泡沫初現，房地產行業刺激政策目標已經實現。隨著宏觀經濟刺激政策開始退出，尤其是加息開始啟動，2009年底到期的政策陸續退出將是大概率事情。

　　上半年超配 下半年標配

　　正如前面所論述的那樣，房地產行業2010年將因政策原因出現表現不同上下半場，因此，2009年四季度至2010年上半場，建議超配地產股，房地產行業將強于大市，這階段的股票配置策略應該以積極進取為主。

　　操作邏輯之一：關注充分享有行業周期成果型全國龍頭公司，比如萬科、保利地產、金地集團和招商地產。操作邏輯之二：迅速成長型區域龍頭。二線區域性地產公司由于目前規模相對較小而更具成長性，其中個別公司甚至有望成為新的全國性龍頭公司。據此推薦二線區域性龍頭公司，比如華業地產、華發股份、蘇寧環球、首開股份、建發股份、大連友誼、福星股份。

　　下半場策略以抗風險為主，因此，此階段建議標配房地產股，房地產行業將同步于大市。在此階段，抗風險將顯得尤為重要。操作邏輯之一：推薦具有央企和地方國企背景的地產公司，比如保利地產、金融街。操作邏輯之二：業績增長確定的房地產公司，推薦招商地產、保利地產、金地集團、萬科A、蘇寧花球和華發股份。

　　我們認為，成交量是影響公司業績和股價表現的主要因素，房價是次要因素。由于政策和購房者預期調整，成交量可能超過預期大幅下降。而政策是決定房地產市場最重要的外部因素，政策調整可能會提前，或者調整的幅度超過預期，我們分析論證的上半場可能落空的風險。

　　根據盈利性、成長性和抗風險能力等多項指標，結合我們對于明年市場判斷，我們重點推薦保利地產、金融街、大連友誼和華業地產。

　　（中原證券研究所 吳劍雄）

　　重點地產公司估值

　　單位：元、倍

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　　數據來源：中原證券研究所，Ｗｉｎｄ