陸志明

　　從上半年的房?jī)r(jià)逆勢(shì)飆升，到地王頻現(xiàn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅走出了次貸危機(jī)的陰霾，并且再現(xiàn)過(guò)熱的跡象。日前盛傳房貸優(yōu)惠政策可能取消。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人11月3日透露：目前該機(jī)構(gòu)正在對(duì)包括救市政策實(shí)行一年來(lái)的收效、經(jīng)過(guò)上半年集中釋放后明年樓市成交量是否將持續(xù)、房?jī)r(jià)是否過(guò)高進(jìn)行調(diào)研。結(jié)論將為下月初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提供參考。

　　前期房?jī)r(jià)高漲是建立在前期自住剛性需求積累的集中釋放的基礎(chǔ)上的。伴隨自住剛性需求而來(lái)的是各類(lèi)投資、投機(jī)需求的旺盛爆發(fā)，由此不斷推高房?jī)r(jià)。取消房貸優(yōu)惠等各項(xiàng)政策的目的有兩點(diǎn)：一是降低財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高政府相關(guān)項(xiàng)目的收入，以緩解前期經(jīng)濟(jì)救援帶來(lái)的赤字壓力；二是政府防范前期部分信貸投放流向不明帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)；三是對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。其中第三條無(wú)疑是政府此次可能釋放利空消息的主要原因。

　　但是，如果此時(shí)采取取消包括“7折”房貸在內(nèi)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)二套改善型住房投資以及完全的投機(jī)需求依然可能會(huì)維持高房?jī)r(jià)，甚至進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)，那么屆時(shí)剛性需求者的實(shí)際購(gòu)房成本反而會(huì)進(jìn)一步上升。即便如政府目前所期望的那樣房?jī)r(jià)“維穩(wěn)”，維持間歇性的“俯臥撐”狀態(tài)，那么自住剛性需求者的購(gòu)房壓力依然可能保持不變，甚至伴隨著稅費(fèi)和房貸壓力提升而有所增加。

　　更有甚者，當(dāng)剛性需求再度積累到一定程度，出現(xiàn)類(lèi)似2009上半年那樣的井噴狀態(tài)，那么無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)又一輪的房?jī)r(jià)上漲。因此，政府相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不應(yīng)僅僅著眼于市場(chǎng)維穩(wěn)，而應(yīng)更加細(xì)致于在抑制投資、投機(jī)需求的同時(shí)，保護(hù)自住剛性需求，這才能真正防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)螺旋式上升。

　　從它國(guó)歷史看，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家在現(xiàn)代工業(yè)化進(jìn)程中一般會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的房地產(chǎn)飆升，但是當(dāng)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超剛性需求的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，投資和投機(jī)成為主流之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，直至最終危機(jī)的全面爆發(fā)，并對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)期的負(fù)面沖擊。

　　因而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，將其與居民自住需求的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力拉近，同時(shí)防范其對(duì)金融投資等宏觀經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生不利沖擊應(yīng)為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的主要目標(biāo)，而這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要調(diào)控對(duì)象應(yīng)為投資和投機(jī)需求，而不是關(guān)系民生的自住需求。因此，有必要加快針對(duì)商品房市場(chǎng)物業(yè)管理稅的出臺(tái)，同時(shí)采取各種措施限制住房空置狀況，提高自住比例。

　　此外，市場(chǎng)并非萬(wàn)能，市場(chǎng)失靈自古以來(lái)就有之。因而監(jiān)管的有形之手必須存在，而對(duì)這一有形之手則需得到公眾輿論的監(jiān)督。事實(shí)上，歐洲等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)監(jiān)管很?chē)?yán)，如德國(guó)對(duì)住房周邊草坪等設(shè)施保潔要求很高，考慮到專(zhuān)門(mén)雇傭的人力成本很高，因而也構(gòu)成了投機(jī)的重要成本之一。

　　總而言之，要通過(guò)各項(xiàng)措施增加房屋空置成本，應(yīng)成為改善自住民生、治理高投機(jī)的主要方向。

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