預收款鎖定未來業績地產板塊估值仍有提升空間

http://www.sina.com.cn 2009年11月04日 02:59 中國證券報-中證網

　　□中證證券研究中心王維波

　　快速增長的預收款不僅為房地產類公司帶來了充足的資金，更鎖定了其明年的業績，這將繼續支撐和拉升相關公司的估值水平。按今年三季度末預收款估算明年的每股收益，并以此來計算估值，目前房地產板塊的估值水平仍有一定上升空間。

　　三季度末預收款同比增長68%

　　今年以來房地產銷售的持續火爆，使房地產類上市公司預收款大幅增長。根據Wind資訊的數據統計，目前98家房地產開發類上市公司今年三季度末預收款達到1837.38億元，同比增長68%，比今年中期末的1395.07億元增長31.71%，比2008年末大增113.47%。

　　由于預售款只是銷售商品房時預收的款項，根據會計的相關規定必須在房子交付使用后才能結算進入公司的營業收入，并形成利潤。考慮到商品房從預售到交付使用，通常需要一年左右的時間，因此明年中期或年底時，今年預售的房屋將交付使用并進入結算。

　　根據三季報數據，房地產開發類上市公司今年前三季度營業總收入為1335億元，預收款為1837億元。如果不考慮今年四季度的變化，假設這些預收款明年三季度末前全部進入結算，僅此一項就將使明年三季度的營業收入較今年三季度增長37.6%。

　　如果銷售凈利潤率（即凈利潤/銷售收入）仍保持在今年三季度13.78%的水平，則這些預收款可帶來凈利潤253.22億元，比今年的184.28億元增長37.4％。

　　每股預收款最高超過8元

　　從每股預收款看，全部98家房地產公司今年三季度末加權平均值為2.18元，比去年底的1.12元增長94.64%，比去年同期的1.47元增長48.3%。從今年前三個季度的情況看，預收款不斷上升。Wind資訊的數據顯示，今年一、二、三季度末每股預收款分別是1.32元、1.70元、2.18元，環比分別增長17.86%、28.79%、28.24%。

　　以前述的板塊凈利潤增長37%為基礎，按這98家公司目前總股本842.912億股計算，明年三季度末前后其加權平均每股收益將達到0.30元，比今年前三季度的0.2186元增長37.42%。

　　具體到上市公司，今年三季度末預收款絕對量最大的前三家公司分別是萬科、保利地產和金地集團，分別為346億元、286億元和145億元，而絕對額在30億元以上的公司共計43家。每股預收款最大的前三位是保利地產為8.12元、數源科技7.98元、陽光城6.47元，同比分別增長107%、147%和540%。每股預收款在4元以上的總共有16家公司。

　　估值仍存在提升空間

　　業績是股價的基石，良好的業績預期相應提升了房地產類公司的股價。Wind資訊的數據表明，今年以來房地產開發類指數上漲了127%。從市盈率看，按整體法以三季報數據計算并剔除負值，房地產開發類板塊目前市盈率約42倍，比一季度末時26.75倍提高了約60%。盡管如此，如果按未來收益分析其估值仍不算太高，預計還有一定上升空間。

　　如果按照估算的明年三季度業績即每股0.30元計算，目前收盤價12.03元（以流通股本為權數計算的平均價）對應的市盈率約為30倍，低于今年以來約34倍的平均水平。以此來看，如果目前平均估值比較合理則未來房地產開發板塊仍有10%以上的估值空間。

　　若目前42倍的市盈率合理的話，其上方應有近四成的空間。不過，當前42倍的市盈率可能在一定程度上消化了房地產開發類公司業績增長的預期。但我國房地產行業前景是良好的，在相當長的時間內房地產業仍是我國經濟的支柱。從這個意義上看，給予板塊35倍左右的市盈率應是合適的。

　　就具體上市公司的估值而言，每股預收款增幅較大，而市盈率相對不算太高的公司值得關注。如保利地產今年三季度末每股預收款高達8.12元。按今年三季度末每股收益0.55元計算其目前市盈率為36倍，高于板塊平均值，但若明年每股預收款中有10%形成凈利潤（今年前三季度市凈率達17.86%），則市盈率僅為25倍，遠低于今年以來的平均值33倍。其它如金地集團、中南建設、招商地產、華發集團等也值得關注。不過需要注意的是，這僅僅是從預收款預測其明年業績來分析的，在過程中尚存在一些不可預知的因素。

　　證券代碼證券簡稱每股預收款（元）預收賬款總額（億元）預收款同比（％）基本每股收益（元）

　　６０００４８保利地產８．１２２８５．８６１０７．０００．５５００

　　０００９０９數源科技７．９８１５．６４１４７．０００．０６００

　　０００６７１陽光城６．４７１０．８４５４１．０００．１８００

　　６００３２５華發股份６．４５５２．６６３０．０００．４４７０

　　６００３８３金地集團５．８４１４４．９８９９．０００．３５００

　　０００９６１中南建設５．２２４０．６６６７８．０００．６８００

　　６０００５２浙江廣廈５．１８４５．１６－１２．２４－０．０１００

　　００００２４招商地產４．７６８１．７４２４８．０００．５６００

　　００２２４４濱江集團４．７６６４．３１１２３．０００．２７００

　　０００７９７中國武夷４．５６１７．７８１９３．０００．０９００

　　房地產行業2008年末以來每股預收款變化一覽