法律專家稱有可能延緩物業過戶

　　⊙本報記者 于兵兵

　　北京商業地產巨頭潘石屹剛剛宣布收購上海東海廣場，這個上海“第一大爛尾樓”即曝光行政糾紛。SOHO中國能否順利實現物業過戶，目前尚難確定。

　　上海天怡房地產開發公司(下稱天怡公司)代理律師——眾鑫律師事務所楊建軍向上海證券報表示，因SOHO中國已經收到天怡公司律師信函，卻執意收購行為，作為“非善意第三方”，SOHO中國可能面臨買賣行為無效的質疑。

　　但多位法律專家分析認為，東海廣場參建企業——天怡公司對當年行政審批單位提起訴訟，這一糾紛與SOHO中國無關。從糾紛本身來看，天怡公司對上海市房地局的起訴很可能因《物權法》的部分規定而敗訴。另外，因糾紛原告未要求法院查封東海廣場，SOHO中國實現物業過戶沒有技術上的問題。

　　到昨天晚些時候，SOHO中國回應稱，“在收購東海廣場項目的過程，我們公司聘請了資深的會計師事務所和律師事務所，進行了全面、審慎的財務、稅務和法律調查，確保了交易的合法性和合規性，不存在任何法律風險和納稅問題。至于項目開發商在銷售房產前開發權益的轉讓及由此產生的開發權益變更以及納稅義務的履行與本公司無關。”

　　8月18日，SOHO中國公告稱，以24.5億元的價格收購東海廣場一期物業。潘石屹信心滿滿地表示，SOHO中國有望將這個目前出租率只有30%的物業培育成100%滿租的上海最興旺寫字樓之一。

　　此后，有報道稱，這個上海“第一爛尾樓”從1994年至今歷經了6個接盤者，目前仍有相關訴訟進行中。據了解，東海廣場原始開發單位為上海電子計算機廠(甲方)、上海天怡房地產開發公司(乙方)和浦發銀行社保基金部(丙方)。

　　知情人士告訴記者，到1997年，因政策有變，浦發銀行該筆投資從投資行為變為債權債務。通過法院起訴，天怡將一二期工程以資抵債給浦發銀行。

　　爭議點就發生在此。據了解，浦發銀行因某些原因未按時辦理抵債受讓手續，卻在2004年直接由旗下安聯公司接手東海廣場項目。天怡由此認為公司仍擁有東海廣場相關權益，上海房管局將一二期工程直接登記為安聯公司名下屬于不當行政行為。

　　記者咨詢法律專家后了解到，根據《物權法》第二十八條，因人民法院的法律文書導致物權變更、轉讓的，自法律文書生效時發生效力。也就是說，浦發銀行需要在規定時間內辦妥受讓手續屬于天怡與浦發的內部約定，浦發銀行對東海廣場的實際權益已經受到法律認可，因此，過戶與否不以交易中心登記為準。

　　即便如此，專家表示，因為東海廣場部分權益目前處于爭議狀態，相關部門可能以此為由暫緩房產過戶。