《投資者報》記者 朱藝

　　在房市癲狂的成交價面前，“投資回報率”這把投資戒尺已被廣泛忽略。

　　吳英是為數不多關注投資回報率的人之一。4年前，她在上海陸家嘴投資了一套高端公寓，讓她嘗到不小的甜頭。最近，在樓市火爆的刺激下，她又萌生起投資的念頭。但是，在幾家中介看完房之后，吳英突然理性了很多。

　　以上海仁恒濱江花園一套120~150平方米的三居室為例，目前月租金1.2萬~1.5萬元，去年同期則為1.5萬~1.8萬元；目前買賣主流總價550萬~600萬元，去年同期則為450萬~500萬元。一升一降之間，這套房子的投資回報率下降了近三成。此外，需求萎縮也使得供求比拉大到2∶1左右，待租房源的空置期拉長。

　　“這么離譜的租售比不可能持續，未來房價水平必然還會向租金水平靠攏。”吳英判斷。

　　《投資者報》調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率也僅2%~3%。

　　“如果要恢復到5%的投資回報率，四大城市的房價平均下降幅度需要達到40%~50%。”美聯物業顧問（上海）有限公司副總經理丁偉認為。

　　四城市租金齊跌

　　作為全國樓市風向標的深圳，今年以來再度上演了一出量價齊漲的好戲。截至6月底，深圳房價達到14908元/平方米，與去年底相比上漲了35%。然而樓市急速上漲的同時，也在積聚風險。

　　與高漲的房價比，高端市場租賃物業表現欠佳。租金指數二季度環比下降3.2%，為72.6 元／平方米/月。美聯物業報告顯示，當前深圳二手房投資回報率已經下跌到3.5%，低于銀行5年期定期存款利率。

　　北京住宅租賃市場整體租賃價格在2009年上半年繼續走低，全市租金均價為2322元/月/套，比去年同期下降了6.29%。而城八區租賃均價為2387元/月/套，同比下降406元，降幅為14.54%。其中，高端住宅投資回報率下跌較多的為中關村和CBD區域。

　　2009年上半年廣州住宅的平均租金為27.3元/平方米/月，同比下跌2.2%。全市住宅平均租金水平最高的“中心三區”———越秀、荔灣、天河的租金下跌最為明顯。租金最貴的越秀區的下跌幅度更是達到7.5%，下跌最多。

　　上半年，廣州的住房租金下跌，樓價卻在上漲，這使長線投資者最為看重的房屋投資回報率延續了過往幾年的跌勢。1~6月，廣州二手住宅成交均價為7631元/平方米，以27.3元/平方米/月的平均租金計算，投資回報率為4.3%，與2008年上半年相比低了0.4個百分點。

　　“由于房源充足、租金議價空間相對增大，造成高檔房的租金出現滯漲，并已經掉頭向下。”上海易居臣信房地產經紀有限公司物業顧問修德順稱。

　　上海徐家匯商圈的知名大盤“東方曼哈頓”一直被視為“收租的寶地”。眼下，以100平方米的二手房為例，月租金大約在9000元左右，售價為3萬~3.4萬元/平方米。這個當年的“租金之王”，目前的租金回報率僅為3%左右。

　　按照國際慣例，以租售比（即房屋月租金與售價之比）來衡量住房投資價值，正常范圍應在1：230至1：100之間。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月（大致相當9年至20年）內能收回購房款，投資即可獲得好的收益。

　　但記者調查發現，四大城市主要熱點成交地區的房屋租售比普遍在1：450至1：350的范圍內，與合理比值相去甚遠。

　　“四大城市租金指數均轉入下跌通道。”丁偉表示，“全球金融危機爆發之后，企業裁員、外企高管撤離、高端需求變低端等諸多因素，直接導致了租賃需求的縮水。”

　　“以租養房”時代終結？

　　不少精通理財之術的購房者都將“以房養房”奉為寶典：買下一套房產后將其出租，以租金支付按揭款和裝修、物業成本。業主不僅可以坐享房產升值，還極大降低了投資壓力和風險。

　　然而隨著房價和住宅空置率的雙雙暴漲，“以租養房”幾乎變成了不可能完成的任務。

　　以北京東四環區域為例，目前該區域項目售價大多在20000元/平方米，一套90平方米的兩居室總價在180萬元左右。若按照40%首付、20年商業貸款按揭計算，每月還款額約在5000元以上。而目前該區域豪華裝修的兩居室月租金也只能達到3000元。

　　“現在入市的投資客，看中的并不是樓市的租金回報，更多是來炒差價的。”修德順認為，這嚴重加劇了樓市泡沫的到來。

　　美聯物業市場研究部研究員馮永恒說，投資房產獲利主要有兩個途徑：一是通過價格上漲來獲取回報，二是通過出租物業獲得租金回報。而樓市在經過連續幾個月的瘋漲后，已經逐步失去投資價值。

　　今年以來，房價連續上漲，通過前一種方式獲利的炒房客不少，但在房價已經上漲觸碰到“天花板”時，租金回報率的高低將直接決定投資價值的大小。當租金回報率低于貸款利率時，實際投資回報率已為負值，意味著房地產投資價值正在逐步喪失。

　　“近期將出租房源轉為出售的人很多，占總出售房源的40%左右。”記者走訪的北京幾家中介公司工作人員均表示。

　　21世紀不動產市場分析師認為，回報率的降低減弱了租賃市場對業主的吸引力，相反買賣市場的成交放量、成交周期縮短、價格穩定則大大吸引了二手房業主，由此引發了房源由出租向出售的轉變。“短期內國內房屋租金回報率還將進一步下調。‘以租養房’的套利化生存行為已經走向黃昏。”業內人士分析。

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